Вторичка дешевле стройки❓
Вчера на консультации был вопрос: что выгоднее купить - готовую квартиру или стройку?
Клиент скинул неплохую однушку в 15 минутах пешком от станции Калужская за 11 миллионов. Квартира в панельном доме, не старом, 39 метров квадратных. Примеры в комментариях.
Обсуждали ее перспективы и что можно купить за эти деньги в строящихся домах.
Как всегда берём и считаем без всяких предпочтений. Я с радостью и новостройки и вторичку людям подбираю.
Однушка за 11 миллионов требует ремонта, иначе сдать ее получится максимум за 35-37 тысяч, а это мало.
Можно сделать косметику и замену самого необходимого за 300-400 тысяч. Тогда аренда будет в районе 43000. Можно сделать полноценный ремонт за 2 миллиона и получить аренду около 55000 в месяц.
В первом случае лот нам обходится в 11.3 млн. Во втором - 13 млн. И сразу сдаём.
Если за 10.3 млн брать ПИК с отделкой, то в 2025 году эта квартира будет стоить 13.5 млн. Аренда на сегодняшний день была бы 55000 в месяц.
Наша вторичка за два года арендой принесёт 43000*24=1.032.000. Это грязными. Чистыми меньше - примерно 800.000, если вычтем простой, амортизацию, коммуналку и налоги.
Наша новостройка за два года подрастет на 2 миллиона. То есть потенциальная прибыль должна быть выше в 2.5 раза. Но это не точно - мы не знаем куда пойдет рынок, однако перспективы есть.
Стоит новостройка дешевле на 1 миллион сейчас. Аренда сейчас была бы дороже - около 55000.
А если за 11.5 я подберу новостройку, то через два года она будет стоить около 14.7 млн и сдаваться будет за 65-70 тысяч.
Опять же, если без потрясений. Может быть и ниже будет, а может быть и выше. На вторичку тоже рынок влияет, но растет она медленнее и падает в цене сильнее в случае кризиса. Зато готовая.
Очень упрошенные расчеты, максимально разжевал для понимания. Вы можете сейчас купить обычную панель из нулевых или 90-х без риска и сразу сдавать. Или можете приобрести более перспективную новостройку - решать вам, мне все равно…
Если же мы посмотрим на аналогичные дома в стройке и уже построенные, то стройка конечно дешевле.
То, что сдается в 2025 году стоит 11-12 миллионов, а заселенные корпуса в этих комплексах уже по 13-14 легко продаются. Это я про ликвидные однушки рядом с метро.
PS Кстати, вторичка пока что отлично продаётся. Мне конечно пишут что рынок скоро обвалится, но пока что у нас много сделок закрыто за квартал и еще больше в процессе. Это я вам не как аналитик говорю, а как практик. Меня обвиняют, мол я всегда за рост, а я просто говорю как есть. Будет падение - тоже напишу.
2 минуты
16 августа 2023