✅ Часть 4. Считаем доходность от аренды на квартирах. Как пример - возьмем тоже студию, раз мы в предыдущих постах говорили о них.
Давайте в качестве примера возьмем студию 19 м2 в Левел Селигерской за 6.5 млн (с учетом скидки) и сдачей в 1 кв. 2027 года. Кого пугает такой длинный срок - могу вам подобрать что-то в 24-25 годах. ЖК средний по доходности и качеству жизни, не могу сказать что лучший из моего арсенала.
☝🏻 Ремонт нам обойдется в 1.5 млн сегодня, мебель и техника - 300-370 тысяч. Это все-таки комфорт-класс и сильно экономить не нужно. Основная целевая аудитория - молодые люди, а им нравится красивое). Значит лот обходится в 8.3 млн. Плюс наша работа по покупке, доставке, сборке и установке мебели, если вы сами заняты - считаем 8.5 млн. Беру по максимуму специально, чтобы никто не обвинил в предвзятости.
РЕАЛЬНО СЧИТАЮ КАК СЕБЕ! Хотя, почему как? Для себя тоже считаю❗️
💰Цена аренды такой красивой студии сейчас была бы в районе 50000, потому что цены в августе подросли. Особенно, если делать так, как наши хоум-стейджеры - со вкусом и вниманием к деталям, а не как-попало. И это я считаю длительную аренду, а не посуточную - там 60 вполне может быть, но я боюсь большого износа и в посутку не сдаю свои.
⭕️ Простой. Даже если за год на поиск арендатора вы потратите всего неделю, то это уже минус 1000 рублей в месяц. Или 12500 в год. Простой - это один из главных врагов рантье. Поэтому, когда я встречаю арендодателя «нетороплюся», сдающего квартиру или апартамент 1-2 месяца со словами: «Я не тороплюсь, на 5000 дешевле не сдам, уборку делать не буду и старую стенку не выкину», то понимаю что его доход вообще стремится к минимуму - минус 50 или 100 тысяч в этом случае. А это уже - 4000 в месяц или даже 8000 в месяц, если искать нанимателя два месяца. Но мы с вами инвесторы и поэтому быстро и четко сдаём за неделю - значит минус 1000.
⭕️ Налог на имущество… Его нет 😉 С площади квартиры менее 20 метров не взымается налог. Если у вас дом, то 50м2 не облагаются налогом. Все что выше - ставка 0.1% в год от кадастра. Тоже копейки. В апартаментах налог от 0.5 до 2%❗️
⭕️ Налог с аренды вы заплатите в размере 4% как самозанятый. Больше никаких издержек, все просто и понятно - приложение поставил и платишь. Никаких деклараций, кассовых аппаратов и комиссий. Минус 2000 рублей.
⭕️ Амортизация минимальна - допустим 24000 в год на всякие мелкие доделки и поломки или 2000 в месяц. По крайней мере у нас так - большой опыт в выборе арендаторов. У самостоятельных собственников какие-то большие проблемы бывают, все им портят, судя по комментариям. Но мы же все опытные, поэтому минус 2000.
⭕️ В Москве коммуналку принято включать в стоимость. Поэтому сверху вы еще отдадите 3000 в месяц, если без счетчиков. Счётчики оплачивает наниматель. Да, здесь коммунальные платежи и услуги УК ниже раза в два. В редевелопменте они 150 рублей за метр минимум сейчас. Поправьте, если не прав.
⭕️ Если мы будем управлять, если вы сами не хотите заниматься сдачей квартиры, решением всех сопутствующих бытовых вопросов, оплатой коммуналки и сбором счетчиков, выстраиванием и выяснением отношений с нанимателем, приёмкой квартиры и вообще живете в другом городе или стране - мы все возьмем на себя. Стоит это 10% в длительной аренде. Сдаём только на долгий срок. Значит еще минус 5000. Еще мы периодически проверяем квартиру и отправляем видео-отчёт собственнику.
Считаем доходность! 50000-13000=37000 - это ваша чистая ежемесячная доходность. 37000*12=444.000 - это ваш годовой доход.
Я знаю людей, которые лишают себя этих денег, потому что ленятся, боятся, не хотят сдавать квартиру. Для меня это странно и непонятно. По-моему очень хорошие деньги, тем более что мы все берём на себя.
Теперь считаем доходность от аренды в процентах. 444000 делим на 8500000 и умножаем на 100 = 5.2% годовых. Это 19 лет! Почти как в сомнительных апартаментах, которые не факт что столько простоят. Там вы выше выяснили 5.5%. Может удачливые 6% достигают. Если чистыми 🙂
Еще один существенный плюс - это рост цены. Капитализация актива.
Эта студия на ключах сегодня стоила бы 9
3 минуты
15 августа 2023