Квартира VS Апартаменты

Хочу немного поговорить о статусе недвижимости с точки зрения инвестора. В чем особенность апартаментов и какие плюсы и минусы у данного вида недвижимости.

В данный момент, государство пытается навести порядок в строительстве на курортных территориях. В Сочи, например, временно введен мораторий на строительство многоквартирных жилых домов. То есть, стройки есть и они идут, но на новые разрешения пока не получить. Для чего это сделано? Правительство наконец осознало, что должен быть генплан развития курортных территорий и что приоритет должен быть за строительством гостиниц и инфраструктуры курорта. То есть, на первых пляжных линиях жилых домов быть не должно, только отели, а значит статус апартаменты.

С юридической точки зрения, апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, следовательно налогообложение, ипотечные программы и прочее действуют именно как на коммерцию. Подробнее:

1. Ипотека.

На квартиры сейчас действуют различные программы господдержки. На некоторые объекты есть ставки от 4% годовых.

На апартаменты не распространяются никакие программы. Только стандартные ставки банков. Как правило 11-12%. Есть некоторые варианты, где ставки субсидируются застройщиком (9,4%), но это редко и в любом случае заметно выше ставок на квартиры. А это, в свою очередь, увеличивает ежемесячный платеж вдвое. Если вы можете себе позволить такой платеж и не планируете выплачивать ипотеку много лет, то вариант рабочий. Для многих инвесторов это все равно выгоднее, чем вынимать из бизнеса всю сумму, тут достаточно 20% первого взноса.

Как ни странно, но в этом недостатке апартамента кроется и преимущество! И это преимущество раскрывается при перепродаже!

В конце концов, наиболее частая задача инвестора – это заработок на перепродаже недвижимости. И тут апартаменты будут выигрывать. Так как не имеет никакого значения, продаются они первый раз от застройщика или второй или третий раз от инвестора. Банковская ставка для нового покупателя будет такая же, как и на первичку, те же 11-12% годовых. А вот с квартирами другая история – все специальные программы действуют только на первичку и при перепродаже, новому покупателю придется уже брать ипотеку под «полные» проценты. И это важно. Сейчас 90% недвижимости покупается в ипотеку и при наличии первичных предложений в комплексе, реализовать свою квартиру может быть затруднительно. Мы постоянно наблюдаем в шахматках такие предложения от инвесторов, на 1-3 миллиона рублей дешевле чем аналогичные квартиры от застройщика и продаются они сложно. По сути являясь интересным предложениям только для тех, кто готов покупать без заемных средств.

2. Налог на имущество.

За квартиру мы платим 0,1% от кадастровой стоимости в год. И часто кадастровая стоимость в разы отличается в меньшую стоимость от реальной рыночной.

За апартаменты нужно уже платить 0,5% от кадастровой стоимости в год. И кадастровая стоимость как правило ближе к рыночной. Нет никаких вычетов и льгот по налогу на имущество.

3. Коммунальные платежи.

Считается что у квартиры они меньше, за счет того, что все тарифы регламентируются государством, а на апартаменты на усмотрение УК по ставкам на коммерческую недвижимость. В действительности, стоимость электроэнергии, воды и прочего - обычная, городская в обоих случаях. Тут больше имеет значение инфраструктура комплекса – размер территории, наличие общего бассейна, ландшафтный парк, фонтаны и прочее – все это нужно обсуживать и эксплуатировать и именно наличие всего этого, больше влияет на итоговую сумму платежей, которую Вы будете платить ежемесячно, и которая в платежке значится как «эксплуатационные услуги».

Резюмируем – для инвестиции на перепродажу важнее будет не статус недвижимости, а в первую очередь стоимость квадратного метра сейчас и потенциал к росту его стоимости! Если мы рассматриваем недвижимость для сдачи – получения постоянного пассивного дохода, то все вышеназванные моменты нужно учитывать.

3 минуты

15 июля 2023