18 подписчиков
Доброго всем дня и отличного начала трудовой недели!
Сегодня обсудим тот факт, что сотрудники агентств недвижимости и брокерских компаний зачастую забывают о том, что многие нюансы, очевидные для них, как для людей «внутри рынка недвижимости на побережье», могут быть абсолютно неочевидными для людей со стороны. Даже если Вы бизнесмен, хорошо считаете и в целом понимаете, что такое доходность, окупаемость и т.д.
Поэтому ответим подробно на некоторые возражения, касающиеся в целом ситуации на рынке и расчетов по доходности того или иного объекта.
Одним из самых частых возражений является то, что рынок недвижимости на побережье и особенно в г. Сочи перегрет и обязательно «схлопнется» в течении года-двух. Мы, как люди большую часть своей жизни прожившие в Москве, постоянно подобное слышали и о московском рынке недвижимости. Многие недоумевали, где и кем нужно работать чтобы купить «в лоб» квартиру в Москве?! Когда же закончится это безумие и в один прекрасный день все подешевеет вдвое, а лучше втрое. ) Однако, если мы и видели откат в ценах, он всегда был незначительным. А в целом рост цен продолжается постоянно. И все мы понимаем почему.
Тоже самое сейчас и с Сочи. По оценке властей, население города за последние 10 лет увеличилось в два раза в основном за счет приезжих. И тенденция эта сохраняется. Из нашего опыта работы в одном из агентств недвижимости г. Сочи, с персоналом в 40 сотрудников видно, что только двое из них являются коренными сочинцами. И так везде, одним из первых вопросов при знакомстве с человеком является «из какого Вы региона»?
Люди с удовольствием меняют свои сибирские и прочие города на хороший климат, постоянно развивающуюся инфраструктуру и деньги. Да, в Сочи идут большие инвестиции как от государства, так и частные, город продолжает развиваться и становится лучше. По данным 2017 года, оборот торговли в год на душу населения в Сочи в 1,75 раз больше, чем в среднем по России. При этом он превышает годовой оборот торговли на душу населения во всех городах-миллионниках, Санкт-Петербурге и Москве.
Второй момент – это постоянно растущий туристический поток. В прошлом году мэр отчитался о новом рекорде за всю историю города – 7.2 млн туристов за год! В этом ожидается не меньше. Слова того же мэра про сезон 2023 – «Средняя загрузка средств размещения приближается к максимальной отметке и составляет 83%». Город давно стал круглогодичным курортом за счет самого крупного и развитого в стране горнолыжного кластера, за счет развитой инфраструктуры, ресторанов известных рестораторов, к которым мы все привыкли и богатой развлекательной жизни. Здесь есть чем заняться в любое время года – отсюда и устойчивый туристический поток. Кто-то скажет, что причиной такого ажиотажа является известная политическая ситуация в стране и отчасти будет прав. Но уже понятно, что в ближайший год-два ничего принципиально в этом плане не изменится.
На другой стороне медали - относительно небольшие объемы строительства. В Сочи попросту негде строить! Вся пригодная для масштабного строительства земля уже занята, а вокруг горы и территории заповедников. Хорошим этому доказательством является тот факт, что крупный Краснодарский застройщик, который возвел уже несколько объектов в Сочи, ищет новые участки под строительство через свой телеграмм канал для агентов. То есть весь административный ресурс и личные связи в мэрии исчерпаны и помочь не могут. Застройщик обращается к обычным людям с просьбой найти землю под застройку и за это обещает хороший бонус!
Подводя итог, можно сказать, что нет ни одной объективной причины к снижению цен на недвижимость в Сочи в обозримой перспективе. Дефицит между предложением и спросом недвижимости существует во всех сферах – жилая, коммерческая и туристическая. И в ближайшее время нет способов выровнять баланс, кроме как ценой.
Пост получился длинным, но содержательным! Благодарим всех, кто дочитал!
Совсем скоро обязательно расскажем в подробностях о способе расчета доходности при сдаче недвижимости в аренду.
3 минуты
24 июля 2023