1424 подписчика
«В какую недвижимость сейчас лучше всего инвестировать?»
- спросили у миллионера Давида Рубинштейна… и он начал отвечать🫣.
🤵♂️ Но для начала, небольшое интро. Давид Рубенштейн - соучредитель одной из крупнейших частных инвестиционных компаний в мире Carlyle Group. По состоянию на конец 2022 года под управлением Carlyle Group находилось $370 млрд.
🗣 Итак, по мнению Давида Рубинштейна, на сегодняшний день лучшая инвестиционная стратегия - это покупка залоговой недвижимости у банков. Например, Рубенштейн советует присмотреть себе офисное здание с проблемами где-нибудь в США и дождаться когда его за долги заберет себе банк. А потом, всего-то и нужно - оказаться рядом и купить у банка здание почти задарма.
♻️Кстати, я в своей жизни принимал участие в нескольких подобных сделках, и в общем-то в словах Рубинштейна есть зерно истины. Банк (если это нормальный, негосударственный банк, управляемый адекватными людьми) стремится продать непрофильный актив или перевесить долг на нового, платежеспособного владельца. К сожалению, в России, стране с очень высоким уровнем договороспособности по версии Transparency International (*иноагент), логика Рубенштейна часто ломается, не помещаясь в головы руководства Трастов и Открытий.
🏢Ну и развитие ситуации в офисном секторе (в очень многих местах, кроме России), тоже коррелирует с выводами Рубинштейна. Офисные здания теряют арендаторов, арендные потоки сокращаются, кредиты банкам выплачивать становится нечем, а рефинансирование спасает не всех, да и дорогое оно сейчас.
🏛К примеру, недавно мои друзья с Брайтон-Бич прислали мне проект, связанный с возможным выкупом у одного банка здания на 5-й авеню в нью-йоркском Garment District. Его владельцы не смогли выплатить кредит $32,9 млн., и банк инициировал процесс изъятия недвижимости себе на баланс. Но пока ни одного Рубинштейна за этим объектом не приходило…
💵Ведь купить стрессовый актив, это только пол дела. А дальше нужно либо пытаться долго и мучительно сдавать офисы в аренду, либо начинать долгий и мучительный процесс согласования редевелопмента.
🥹В общем, как и многие советы великих гуру рынка, совет Рубинштейна подходит только богатым, любящим риск инвесторам. Ими бы могли стать условные «русские олигархи», но они почти все под санкциями…
1 минута
5 июля 2023