1451 подписчик
🔮А ещё cap.rate позволяет выяснить, сколько стоит объект приносящей доход недвижимости. И оценить его справедливую стоимость (доходным методом).
💡Напомню, что есть три метода оценки недвижимости - доходный, затратный и рыночный (сравнительный). Это кроме гадания на кофейной гуще, расклада карт таро…
📖 Формула такая:
Цена = ЧОД / CapRate
🏪Например, нам нужно оценить помещение супермаркета в Москве доходным методом. Мы знаем годовой ЧОД - ₽10 млн. Следующая задача - найти актуальное значение CapRate.
🔍Где найти? В отраслевой аналитике, у брокеров и других проф. участников рынка недвижимости, в т.ч. инвесторов.
📑 В частности, SimpleEstate ежеквартально выпускает аналитику по рынку стрит-ритейл в Москве и оцениваемому в моем примере сегменту супермаркетов. Берём данные из последнего по времени отчёта - см. золотую рамочку.
📶 В отчёте написано, что значение CapRate для Москвы - 8.7%. Если применить этот показатель для моего примера получим: ₽10 млн./8.7%= ₽114,9 млн.
⛳️Это ориентир рыночной цены. Хотя бы что-то, если никаких иных данных нет и нет возможности/желания нанимать проф.оценщика или привлекать брокера с навыками инвестиционной оценки для консультации.
🔮Ставка капитализации - это почти что хрустальный шар гадалки в руках инвестора, который способен показать адекватность рыночной цены того или иного объекта. Главное помнить, что ставка капитализации может изменяться (по разным причинам).
⚖️ Как у всего в этом мире, у оценки через CapRate есть свои плюсы и минусы. Прежде всего «рыночный CapRate» это не всегда точный показатель ввиду особенностей каждого объекта недвижимости (сложно применять средние показатели CapRate к объектам, отличающимся по географии, коммерческим и физическим характеристикам).
#ликбез
👍 Спасибо, Кэп
👀 А что так можно было?
🔥 Шурик, это не наш метод
1 минута
15 июня 2023
104 читали