1419 подписчиков
ЕСТЬ ЛИ ИНВЕСТ ПОТЕНЦИАЛ У ПРЕМИАЛЬНЫХ НОВОСТРОЕК?
Часто слышу вопрос, вынесенный в заголовок. Тема непростая, я попросил высказать своё авторитетное мнение своего коллегу, эксперта и автора телеграм-канала «Замоскворечник» (и выпускника курса « Советник Инвестора») Александра Уткина https://t.me/utkin_pro, регулярно комментирующего премиальную и элитную недвижимость на своем канале.
Александр Уткин: ⌨️Во-первых, нужно понимать, что подразумеваем под инвест привлекательностью?
Как правило, имеем в виду арбитраж. Наиболее популярная модель - покупка на ранней стадии строительства, продажа после сдачи объекта (получение ключей). В довоенные годы, когда цены росли на 15-20% в год, доходность могла составить до 70-80% за весь период, или до 25-30% годовых в номинале (но далеко не по всем проектам). Например, на старте «вход» в Lucky - 350-400.000 руб. за м2, «выход» по 700-800.000 руб. м2 по переуступке до начала СВО. Наиболее успешные и удачливые инвесторы зарабатывали больше - зависело от нюансов объекта и сроков инвестирования.
👀На сегодняшнем рынке таких «окон возможностей» не вижу. В качестве примера можно обратиться к одному из самых удачных стартов прошлого года - проекту Luzhniki Collection.
🏙Комплекс, безусловно, интересный: местоположение, инфраструктура, заявленное качество строительства и материалов - на уровне. Успех хороших продаж, в том числе, - вполне привлекательные цены на часть лотов (от 700.000 р/м2).
💲Среди покупателей немало инвесторов. Как рассуждает неквалифицированный (непрофессиональный) инвестор: «Возьму за 700.000, после «ключей» за 1.200.000 точно продам, а может и дороже. Итого - минимум 70% заработаю»
Берем конкретику - 702.000 руб/м2 (фактически минимальная цена для входа в проект)- 1к квартира 66 м2 на 3-м этаж в корпусе Mountain Line. Отделка White box - неплохо. Сдача корпуса - 4 кв. 2026 г. Даже если объект будет сдан в срок, что на рынке бывает не часто, - ключи 2 кв. 2027 г., квартира будет продана не раньше августа-сентября 2027 г. (рассматриваем идеальный вариант).
✔️Итого - срок вложения 4,5 года. Можно подождать еще полгода, чтобы не платить налоги (доходность увеличивается).
➡️По какой цене может быт продана эта квартира? Инвестор рассчитывает на 1.200.000 за м2, или на 80 млн. руб. Для конкретного рассматриваемого лота весьма оптимистичные ожидания, но даже при повышенном заряде оптимизма - доходность за весь период инвестирования составит 63-70%, т.е. в среднем - 14-16% годовых в номинальном выражении (без учета инфляции и альтернативных доходностей).
✅Более реалистичная цена продажи - 1 млн. руб./м2 дает 39-44% прироста за 4,5 года или в среднем 8-9% в год в номинальном выражении.
❕Для информации: такая же 66-метровая квартира на 16 этаже уже сейчас стоит более 1 млн. руб. за м2. Будет ли цена за м2 1,5 млн. руб/м2? В корпусе Waterfront c видами на реку 131 м2 квартира - уже из расчета 1,6 млн. руб. за м2. Можно ли ее будет продать через 4-5 лет за 2 млн. руб. м2
и более? Не уверен.
✅Гарантировать даже диапазон цены продажи почти через 5 лет кране сложно, слишком большой горизонт планирования при минимальном количестве прогнозируемых факторов. Также нужно учитывать, что после выдачи ключей в продаже появится не только ваша квартира. Кроме того, нужно будет еще конкурировать с девелопером по квартирам второй очереди, в том числе по агентской комиссии и умении продавать премиальную недвижимость.
Выводы:
▪️Очевидно, что на доходности 2020-21 годов в премиальном сегменте ориентироваться не стоит даже в самых продаваемых и в перспективе ликвидных проектах.
▪️С большой долей вероятности 10-15% годовых в номинальном выражении - верхняя планка возможной доходности (с учетом фактора удачи) и далеко не по всем проектам.
▪️Стратегическая инвестиция в недвижимость, как в «сохранный» актив - наиболее реалистичный сценарий для неквалифицированного инвестора⌨️
3 минуты
15 мая 2023