12 подписчиков
Приветствую всех. Сегодня поговорим о метрике Возврата инвестиций или Return on Investment или ROI.
В разных источниках встречаются разные конкурирующие метрики, такие как Cash on cash return, которые мы обсуждали ранее, Return on Equity (ROE), или другое его название Return on Capital (ROC) и IRR – внутренняя норма доходности. Все нюансы и различия между ними мы обязательно обсудим в будущих постах.
Сейчас же мы сконцентрируемся на ROI и рассмотрим отношение чистой прибыли проекта к совокупности чистых активов, выступающих в качестве вложений в коммерческую недвижимость, где слово «чистых» интерпретируется как за минусом сторонних вложений, которые мы смогли привлечь из внешней среды.
Расчет для показателя ROI следующий = Чистая прибыль за период/Сумма инвестиций.
, где
Чистая прибыль — это финансовый результат за период,
Сумма инвестиций – сумма собственных вложенных средств за минусом привлеченных кредитов и займов, средств соинвесторов.
Рассмотрим тот же пример, который мы рассматривали, рассчитывая COCR, а именно:
Мы с вами юр. лицо на УСН (упрощенная система налогообложения) и хотим приобрести недвижимость за 10 млн., банк одобрил нам кредитование под 10% годовых на 3 млн., срок кредитования 6 лет, проценты платятся в конце каждого года, тело кредита погашается единым платежом в конце срока кредитования.
Продавец согласовал нам рассрочку - 50% стоимости объекта в первый год и оставшиеся 50% на второй год.
Мы прогнозируем что оптимальный чистый операционный денежный поток объекта в год составит +1 млн.
В первый же год мы запланировали 200 тыс. капитальных затрат (срок амортизации 30 лет) на проведение ремонтных работ, что значительно сократит нам операционный поток, и он составит только 80% от оптимального. По самому объекту инвестиций мы заложили срок амортизации в 50 лет.
При этом мы планируем продать объект на 2й год владения по оценке с мультипликатором 1,3х от цены изначальной покупки за минусом долга перед Банком.
Стоит отметить, что по УСН мы выбираем систему налогообложения по 6% с дохода, от оплаты НДС мы свами освобождены, а оптимальный чистый операционный денежный поток у нас включает расходы по всем налогам.
Определяем чистую прибыль:
▪️+800 тыс. операционного потока (так как он составил 75% от 1 млн.) за первый год и
▪️+1 млн. операционного потока, за второй год.
▪️+9,4 млн. что равно +13 млн оценка объекта по коэффициенту 1,3х за минусом 3 млн. оставшегося долга и налог на прибыль (УСН 6%) с операции по продаже объекта.
▪️-600 тыс. %% к уплате по кредиту (3 млн. взятый долг * 10% годовых) за 3 года.
▪️13,333 тыс. - амортизация капитальных вложений (200 тыс.), срок амортизации определен как 30 лет.
▪️400 тыс. - амортизация самого объекта.
Итого Чистая прибыль проекта составила около 10,2 млн.
Определяем сумму инвестиций:
▪️10 млн. - расходы на приобретение итого составили(в данном случае отсрочка платежа нам не релевантно мы смотрим итого вложенных средств). ▪️200 тыс. - кап. вложения.
▪️-3 млн. полученный кредит.
Итого Чистая сумма вложений составила 7,2 млн.
❗️Таким образом ROI за 2 года Чистая прибыль за период/Сумма инвестиций = 1,41х.
Это показывает, что мы в рамках проекта мы сгенерировали чистую прибыль на вложенные инвестиции по мультипликатору 1,41.
Как видим показатель ROI существенно ниже показателя COCR, в основном это за счёт того, что мы рассматриваем инвестиции в проект как итого всех вложенных нами денег (за минусом стороннего финансирования) против чистой прибыли, когда в COCR мы оцениваем первоначальный платеж (сколько стоит зайти в проект, против суммы чистого денежного потока. А разницу между CF и PL, я приводил вам в предыдущих постах.
👇Для наглядности я по традиции прикладываю расчет и информативную шпаргалку. До новых встреч.👋
3 минуты
4 мая 2023