12 подписчиков
И так мы разобрали 5 примеров с самой высокой частотой возникновения в реальной жизни в сфере оперирования с коммерческой недвижимостью.
В продолжение прошлого поста во вложение я приведу сопоставительные модели, построенные в виде CF и PL, используя нижеуказанный пример:
· Рассмотрим 5 лет нового арендного бизнеса в котором происходит ежегодное поднятие ставки аренды на 5% от базовой (24 000 руб./кв. м./год) площадь для сдачи в аренду - 200 кв. м., вакансии нет. Арендаторы платят аренду за текущий месяц в конце предыдущего, все наши ежегодные операционные расходы, линейны к арендным доходам и составляют 15%, оплачиваются в те же даты что и поступает платеж по аренде. Это самый первый год бизнеса, все арендаторы въехали 1 января, оплатили нам гарантийный депозит в размере стандартного месячного платежа и первый арендный платеж.
· На 2й год планируем вложить 10 млн. руб. на увеличение сдаваемой площади в 1,5 раза. И берем кредит на 4 года в размере 5 млн. руб. по ставке в 8% годовых, по условиям Банка возврат должен осуществляется единым платежом в конце срока, в любом противном случае – огромный штраф.
· В течении 2го года мы осуществляем намеченное улучшение объекта и признаем переоценку Объекта равную 80% от кап. вложений, сами же кап. вложения решаем амортизировать 10 лет.
· Пока идет улучшение мы находим арендаторов на все новые площади и договариваемся что с начала 3его года они начинают арендовать их, на входе они должны направить нам гарантийный депозит в размере стандартного месячного платежа.
· Налог на прибыль составляет 6% от доходов, от обложения НДС мы освобождены.
Цифрами я отметил пункты из прошлого поста, что бы вам было легче узнать, что есть что. Я также сделал разную заливку, она также интуитивно подскажет вам точки соприкосновения моделей.
Как видно из результата чистый денежный поток за период ниже чистой прибыли. Чем же руководствоваться, каким показателям?
Все зависит от изначальных целей, если речь идет о наличии достаточной ликвидности для совершения срочной покупки, то смотрите денежный поток, но держите в уме что по ряду операций вам предстоит совершить расходования средств в будущем. Если вы хотите оценить эффективность и результат за период, то смотрите на прибыль, так как она показывает размер чистых доходов, которые вы можете распределить на нужды Компании или собственников, сократить кредитную нагрузку и т.д., по чистому доходу нет ожидаемых платежей завтра или через неделю, это средства, которые вы сгенерировали через свою деятельность.
До новых встреч.
2 минуты
27 апреля 2023