1432 подписчика
📣Декларирование повышенной доходности за счет возврата НДС - такая же неоднозначная и манипулятивная практика, как и гарантированный доход.
🟣 SimpleEstate, инвестиционную платформу коммерческой недвижимости, где я являюсь членом совета директоров, постоянно сравнивают с другими проектами сферы коллективных инвестиций. В частности, довольно часто нам указывают на то, что некие "другие проекты", наши уважаемые коллеги, декларируют высокую доходность в первый год (как правило больше 20%) за счет механизма возврата НДС из бюджета.
🔏Подробно механизм описан здесь. На всякий случай: SimpleEstate тоже может применять технологию возврата НДС. Но мы крайне осторожны в формулировках и практически не используем это обстоятельство в продвижении своих продуктов.
⚠️Проблема в том, что инвесторы не вполне ясно осознают природу повышенной доходности, появляющейся в первый год инвестиций. Повышенная доходность не является заслугой управляющего активами или инвестиционной платформы. Однако механизм активно используется в качестве маркетингового трюка.
😳 В реальности это всего лишь возврат 20% вложенных инвесторами средств самим инвесторам.
⚙️Например, объект стоит ₽100 млн. - это его официальная оценка. Но при продаже к этой сумме добавляется НДС 20%, итого получается ₽120 млн. После выплаты ликвидности, полученной от возврата, т.е. >₽20 млн. в первый год оценка возвращается на уровень ₽100 млн. И если инвестор решит продать свою долю в объекте - он продаст её исходя из цены ₽100 млн., а не ₽120 млн.
🔃 Возврат НДС по сути - это просто замораживание денег инвесторов в период от покупки объекта за ₽120 млн. вкл. НДС до момента возврата этих самых ₽20 млн. НДС - примерно на 3-3,5 квартала. В сделках, не касающихся коллективных инвестиций чаще всего привлекается короткий кредит для уплаты НДС при покупке, который гасится после возврата НДС. Но в мире коллективных инвестиций НДС оплачивают инвесторы, которым им же эти деньги и возвращают. Вот счастье-то!
Поэтому описывать этот процесс в духе «в первый год доходность >20%»:
🅰️ Финансово безграмотно
🅱️ Манипулятивно по отношению к инвесторам
🔀 Тема возврата НДС и его влияния на доходность инвестиций в первый год совсем даже неочевидна. Возврат НДС, конечно же, нужно применять, если при покупке он был уплачен. Вопрос лишь в том, как это объяснять инвесторам.
1 минута
5 апреля 2023