2 подписчика
"Когда лучше покупать недвижимость?"
С ответом на этот вопрос можно собрать пару выпусков шоу "К Барьеру" Соловьева, с приглашенными экспертами. Причем орать с пеной у рта они будут не меньше политиков)))
На мой взгляд, весь ответ концентрируется на одном показателе - Ежемесячный платеж. По данным bnmap.pro за 2022 год доля ипотечных сделок составляет 79% по СПБ и 78% по Лен области. У нас в @club128602863 (@eon_spb) этот показатель вообще на уровне 90%. Очевидный факт, но все же, ипотека - основной двигатель рынка.
Когда происходил долгосрочный ажиотажный спрос последние годы?
Рассмотрим период 2020 года. Доступные цены на недвижимость и внезапная льготная ипотека под 6% сделали ежемесячный платеж доступным и выгодным для клиентов и все побежали покупать.
Для интереса и ностальгии покажу пару наших сделок того времени:
Июль 2020г.
ЦДС ЖК “Черная речка”: 1ккв, 36,53 кв. м, 6 906 637 р. (в этот момент можно поплакать об упущенных возможностях) , первоначальный взнос - 1 035 000 р., платеж - 35 000 р. на 30 лет (аренда - 40 000 р. в тот момент)
ЦДС ЖК “Северный” (Девяткино): 1ккв, 34,66 кв.м, 3 038 000 р., ПВ 455 700 р.(размер материнского капитала) , платеж - 15 000 р. на 30 лет (аренда - 17 000 р. в тот момент )
Ключевой момент - платить ипотеку выгодней, чем снимать квартиру.
Поэтому все покупатели "первого выбора" сразу начинают задумываться о переезде.
Далее благодаря этому и еще нескольким факторам (инфляция, эскроу счета, дефицит рабочей силы из-за ковида, рост цен на стройматериалы) цены сильно выросли.
По факту за 2 года цена на недвижимость поднялась на 50 - 70, а где-то даже 100%. Льготная ипотека закончилась и спрос резко упал. При новых ценах и рыночной ставке по ипотеке на рынке остались только те покупатели, кому реально нужно решить вопрос с недвижимостью, остальные ушли в режим ожидания.
Но застройщики с банками придумали схему субсидирования ипотечной ставки и на рынок вышли программы под фиксированные 0.1% годовых, с “*”.
Суть звездочки была в том, что квартиру вам продают дороже на 30-40% , но под ставку 0.1% на весь период.
Т.е. получается, всю переплату вы уже заплатили. % по кредиту в платеже нет и он снова как в 2020.
При ставке 0.1% застройщик продавал квартиру на 30-40 % от прайса. Т.е. покупаешь квартиру за 14 000 000, вместо 10 000 000, но под 0.1%. При желании продать ее через год, остаешься еще должен банку.
Страшновато в такое непростое время, правда? Но это никого не остановило, спрос опять стал ажиотажным, платеж по ипотеке стал снова равен или меньше арендного платежа. Все остальные риски клиентов не волновали.
Такая схема приносила на рынок потенциально дефолтные сделки, поэтому ЦБ их запретил. Их и любые схемы, где цена на недвижимость искусственно завышается.
Что в этот момент случилось с рынком? Он встал.
По данным bnmap.pro январь 2023 просел по сравнению с январем 2022 в 2.5 раза.
На этом примере, мы видим, что клиент свой выбор сделал, покупать надо тогда когда платеж по ипотеке вам подходит.
Ч.Т. Д.
Нет комфортного платежа, нет ажиотажных продаж. На рынке есть покупатель, но на него теперь работают другие факторы, их обсудим в следующий раз.
2 минуты
10 марта 2023