1460 подписчиков
🔥 Почему ПИК продал московский проект Republic «Стране Девелопмент», а ЛСР избавился от земли на новом намыве Васильевского острова в Санкт-Петербурге?
💤 И что если мысль про «кризис», «будут банкротства» и «застройщики на грани» сознательно внедряется в шир.нар.массы, при этом реальность совершенно другая?
💭 А может быть всё дело в проектных NPV, а не в срочной потребности в деньгах?
📊 NPV (Net Present Value) - это ключевой показатель инвестиционного анализа, который учитывает все денежные потоки проекта, приведённые к текущему моменту времени через ставку дисконтирования. Проще говоря, NPV показывает, сколько денег можно заработать на проекте с учётом того, что рубль сегодня дороже рубля через год.
🏗 В 2021 году при расчетах девелоперских проектов применялась ставка дисконтирования, близкая к 12%. Проект, начинавшийся тогда, мог иметь NPV в 100 условных единиц. Но когда ставка взлетает до 25-26% (привет, новая реальность!), тот же самый проект показывает NPV уже в 90 единиц (а то и меньше). При этом рыночная оценка проекта, например, составляет 80 единиц.
💡 А теперь внимание, вопрос: что выберет девелопер - упорно тащить проект несколько лет ради 90 единиц или продать его прямо сейчас за 80? Особенно с учетом того, что в портфеле компании и так куча проектов.
👵 Моя бабушка ежегодно убивала много времени на варку варенья, хотя в советских магазинах тогда оно стоило копейки. Но бабушка не считала стоимости своего времени, сахара, банок, яблок сорта «антоновка» и электричества. С точки зрения адекватных оценок бабушке не нужно было делать варенье, его нужно было покупать.
🎯 Но для бабушки варенье не было бизнесом, а для застройщиков девелопмент - бизнес. В бизнесе иногда продажа проекта выгоднее его реализации. Если система управления портфелем проектов внедрена, это становится очевидно.
💼 Поэтому когда вы читаете новость о том, что крупный девелопер продает проект - это не значит, что у него проблемы. Это значит, что его ответственные сотрудники умеют считать. И главное - если находятся покупатели на эти проекты, значит они тоже что-то там насчитали. Просто у них другая математика, другие возможности, другая структура затрат, ниже стоимость финансирования или более эффективные подрядчики. А может, они просто видят в этих проектах то, чего не видят текущие владельцы.
⚠️ Конечно, всё мной написанное касается далеко не всех застройщиков - есть печальные исключения, которые ведут бизнес крайне рискованно и просто вынуждены сливать проекты.
🛐 Но вообще, в «кризисы» и «крахи» удобнее и комфортнее верить - в NPV намного сложнее.
👍 Спасибо, Кэп...
🔥 Верую в NPV.
👀 Всё равно все обанкротятся!!!
2 минуты
17 марта