4 подписчика
Часть 1.3 — Доходность жилой аренды: иллюзии и реальность
"Каждый месяц мне на карту падает денежка от арендатора. Мне удобно - это пассивный доход!"
Примерно так звучит мотивация людей, которые покупают квартиры, чтобы сдавать их в аренду. В теории всё выглядит привлекательно: стабильно получаешь деньги и наслаждаешься жизнью. Но давайте разберёмся, что на самом деле происходит с доходностью аренды.
Будем рассматривать конкретный кейс однокомнатной квартиры/студии, которая может быть куплена в Москве за 11,5-12,5 млн рублей на вторичке. Арендная ставка таких квартир около 55-65 тысяч рублей.
1. Мнимая доходность недвижимости
Чтобы понять реальную доходность, нужно учитывать, что деньги из вашего кармана уходят гораздо быстрее, чем вы думаете.
Пример:
Вы купили квартиру за 11,5 миллионов рублей и сдаёте её за 55 тысяч рублей в месяц.
Кажется, что это 660 тысяч рублей в год, или около 6% годовых от вложений.
Но реальная картина совсем другая.
2. Налоги: минус 4–6% дохода
Если вы сдаёте квартиру официально (а так лучше и безопаснее), то придётся платить налоги:
Будем считать по минималке ИП на УСН: Обычно это около 4% от дохода, что составит 26 400 рублей в год.
Если сдаёте в серую — рискуете получить штрафы, причём достаточно внушительные. А многие не заморачиваются с этим, хотя налоговая, как и Большой брат следит за тобой!
3. Простои
В реальности найти арендаторов сразу, как только съехали предыдущие, — редкость.
В среднем квартира пустует 1–2 месяца в год, особенно если жильё эконом- или среднего класса.
Простой обойдётся вам в 55 000–110 000 рублей в год, которые не вернутся.
4. Ремонт и амортизация: стабильный "геморрой", о котором говорили в предыдущей части.
Даже самые аккуратные арендаторы рано или поздно ломают технику, мебель или портят стены.
Ремонт или обновление интерьера раз в 2–3 года может съесть от 50 000 до 200 000 рублей.
На крупных ремонтах (например, замена сантехники или электрики) можете влететь ещё в 100 000–200 000 рублей.
5. Коммуналка и обслуживание: регулярные траты
Даже если арендаторы платят за коммуналку, часть расходов остаётся за вами: обслуживание дома, капремонт и т.д.
Это дополнительные 10 000–20 000 рублей в год, которые достаете из своего кошелька.
6. Итоговые цифры.
А теперь давайте пересчитаем доход:
Годовой доход: 660 000 рублей.
Минус налоги: 26 400 рублей.
Минус простои: 55 000–110 000 рублей. (берем среднюю 70 000 руб)
Минус ремонт и амортизация: 50 000–70 000 рублей. (Берем минималку 50 000 руб)
Минус коммуналка: 10 000–20 000 рублей. (Берем среднюю 15 000 руб)
___________________________________________________
Чистая прибыль: 498 600 рублей в год, или около 4% годовых. Много это или мало - мы поймем только после сравнения с другими инструментами. Об этом мы будем говорить в следующих частях.
А пока для затравки вы мне скажите - "Недвижка всегда растет". Что ж, об этом также поговорим поподробнее дальше)
P.S.Также вы можете подумать о том, что ремонты можно и не делать после каждого жильца или каждый год. Да, ок. Тогда вы сделаете их потом, но это будет стоить совсем других денег.
#Недвижимость #Доходность
2 минуты
6 января 2025