Часть 1.2 — Квартиры как инвестиция: выгода или головная боль?

Поговорим о тех, кто видит в недвижимости способ пассивного заработка. Ведь некоторые начитавшись Роберта Киосаки покупают дома/квартиры, чтобы сдавать их в аренду.

В теории всё кажется простым: купил студию у метро, сдаёшь её тысяч за 50 в месяц и считаешь свои денежки, которые исправно капают на твой счет. «Так-то оно так, ежели конечно, а случись чего — вот тебе и пожалуйста».

С чем вы можете столкнуться и скорее всего столкнетесь:

Амортизация и ремонт:

Жильцы редко заботятся о квартире, как о своей. Если повезёт, "сезонные" арендаторы оставят только сломанный замок на двери. А если нет — придётся менять полы, мебель, технику. Это все реалии жизни. У меня на практике множество таких историй. Заселяются добропорядочные молодые ребята, а выселяются они и еще пара шебутных собак, которые разодрали диван, порвали обои и зассали паркет. И да, скажете вы, у меня же есть залог, который я с них удержу. Но к сожалению его хватит только на ремонт мебели, а на все остальное иди потом вытряхивай с этих нерадивых ребят, из которых осталась только девочка, так как мальчик ее бросил и она теперь поедет к своим родителям в область. Единичный случай? Вообще нет. Сколько не было жильцов - столько можно писать наблюдений за жизнью. Мы порой даже не знаем, кто живет у вас на лестничной клетке и какие ужасы там могут твориться. Неужели вы думаете, что с вашей квартирой не может произойти подобное? Потом поедете еще давать показания о том, кому вы сдали свою квартиру и кем этот человек вам приходится. Постоянно что-то ломается, жильцы звонят с регулярной периодичностью. Все проблемы решаешь на ходу. И даже если судьба даст вам хороших квартирантов, то радоваться вам может быть не долго, так как нормальные люди рано или поздно от вас съедут и будете развлекаться по новой. Телефоны ремонтников будут у вас на первых строчках телефонной книги, так как подновлять и ремонтировать нужно будет что-то постоянно. Электрики, сантехники - ваши лучшие друзья)

Короче говоря - это гемор. Ремонт - это затея недешевая и она легко может съесть ваш денежный поток за последние 2-3 месяца от последних жильцов.

Простои:

Найти адекватных арендаторов не всегда просто, особенно в кризисные времена. Бывает, квартира стоит пустой 1–3 месяца. Эти простои съедают доход и вы будете готовы сдать эту квартиру тем, кто сделает с вашей квартирой то, о чем я написал в пункте выше.

Потеря драгоценного времени и нервов:

Представьте. Вы заварили себе ролтон чай, включили себе сериал вечерком в субботу и тут звонит ваш арендатор и говорит, что у него сломалась стиральная машина и вода уже течет по всей квартире, заливая соседей.

Приятное времяпрепровождение неприятно испорчено и теперь вы будете обзванивать всевозможные инстанции, которые знаете, чтобы аварию устранили, а потом будете объяснять соседям, как можно обои быстренько переклеить у них на кухне.

Потом будут отдельные разборки с жильцами, как они это допустили, но это уже отдельная история с Каневским.

Вам нужен бизнес или пассивный доход?

Согласитесь, я нарисовал вам не очень радужную картину. И это правда так, я сгустил краски, чтобы показать, что происходит в сдаче квартир эконом и среднего сегмента. В такие моменты нужно поймать себя на мысли. Что ты хочешь? Заниматься своей работой, хобби и отдыхать, когда хочется или заниматься арендным бизнесом? Ведь будем честны, все, что я описал выше - это чисто гостиница, а вы в ней администратор, который решает всевозможные проблемы. Думаю, что бизнесом можно заниматься и в других, более интересных сферах. Пассивный доход можно получить и в других инструментах (это будем обязательно рассматривать в будущем).

И это мы еще не поговорили про доходность! Доходность аренды — это совсем отдельный разговор. В следующем посте разберём, почему "50 тысяч в месяц" звучит лучше, чем оказывается на деле.

P.S. Если что я к Р. Киосаки нормально отношусь, но его вещи порой спорны и не совсем соотносятся с реалиями жизни в России.

#Недвижимость

3 минуты

6 января 2025