405 подписчиков
Для лучшего понимания того с чем мы постоянно сталкиваемся добавим красок жизни в виде еще одной альтернативы снизу и одной альтернативной квартиры сверху.
В альтернативных сделках очень часто встречаются несколько альтернативных квартир. Поэтому мы предположим, что одному из продавцов нашей двушки понравилась однокомнатная квартира, которую продают для того что бы купить трехкомнатную квартиру и трешка продается без альтернативы.
И наше второе жизненное усложнение-покупатели нашей двушки, для ее приобретения продают свою однокомнатную, в другом городе или на другом конце нашего региона.
Вот и сформировалась наша альтернативная сделка по обмену квартиры.
В этом месте начинается самое интересное.
1. Выясняем у кого из цепочки есть ипотека. Если ипотека необходима не одному, а нескольким участникам нашей цепочки, то мы вынуждены просить всех заемщиков получить одобрение на ипотеку в одном банке, это важно! Ипотеки в разных банках усложнит сделку в разы.
2. Выясняем и пересчитываем доплаты всех участников цепочки на всех этапах сделки и рисуем схему сделки.
3. Доводим до всех участников все детали и все суммы доплат. Получаем их окончательное согласие.
4. Для каждого участника сделки пишем список необходимых для сделки документов.
5. Выясняем окончательные условия по переездам и физическим освобождениям каждой из квартир.
6. Составляем Договоры Купли-Продажи и желательно сразу Акты Приемки-Передачи по каждой сделке.
Непосредственно альтернативная сделка и цепочка обмена.
Все встречаются в банке, который будет давать ипотеки нашим участникам.
Успокаиваем тех кто на стрессе и начинает нервничать, рассказываем снова всем схему и начинаем проверять документы. Сначала все согласия супругов и доверенности, потом все справки.
Повторно проговариваем несколько раз все суммы.
Проговариваем условия доступа к деньгам на каждом этапе.
Что бы вы понимали ситуацию по нашей альтернативной сделке.
Верхний покупатель вносит деньги, возможно с ипотекой за покупку нашей двушки. Эта сумма делится на две суммы, которые наши продавцы нашей двушки платят за свои выбранные однушки. В этом месте могут так же добавиться ипотечные деньги от банка.
На боковую квартиру у нас деньги закладываются под условия перехода прав на верхнюю однушку на верхнего покупателя и переход прав на покупателя нашей двушки.
Второй продавец нашей двушки платит и доплачивает за покупку своей однушки. Но деньги за эту однушку должны перейти продавцу нижней трешки вместе с соответствующей доплатой.
А условиями получения денег нижним продавцом по нижней квартире будет выполнение следующих условий: произойти переход права на верхнюю однушку в пользу верхнего покупателя, переход права на нашу двушку продавцу верхней квартиры, переход права на последнюю в цепочке однушку на нашего второго продавца, и переход права нижней трешки на продавца последней в цепочке однушки.
Как вам такой квест? Можете сами во всем разобраться?
Сама альтернативная сделка.
Подписываем все документы и условия доступа в договорах с банком.
Закладываем или переводим все суммы.
Сдаем документы.
Окончание сделки по альтернативной купле-продаже квартир.
На этом этапе мы помогаем всем участникам сделки и контролируем вовремя переехать в нужные квартиры и подписать Акты Приемки-Передачи.
Лирическое отступление.
Мы рассмотрели не простую цепочку, но на деле, каждая цепочка еще более сложная.
В нашем примере мы не углубились в обычные варианты когда у нас владельцами квартир могут быть и два и три и четыре собственника. И самое конечно не простое если к этому могут быть еще и дети собственники. В этом случае необходимо получать еще разрешения опеки на каждого ребенка собственника. Так же сделки могут проходить не через ячейки, а через аккредитивы.
Если вы все еще думаете, что способны без соответствующего опыта самостоятельно провести сделку по альтернативной купле-продаже квартир, то перечитайте эту статью еще раз и не попадайте в глупую ситуацию. В любой такой похожей сделке должно быть как минимум два-три профессиональных специалиста рынка недвижимости.
3 минуты
12 декабря 2024