405 подписчиков
🏢💁♀️🏠Обмен квартир или альтернативная сделка? Как это происходит сейчас?
Тизер;)
Происходило все в отделении сбербанка. В 20:00 банк закрылся и мы от туда не вышли пока не доделали сделку. У меня была альтернативная сделка до 8 квартир. Сделка длилась с 14:00-1:00 Я тогда получил еще свою первую Премию 🏆Лучший риелтор.
Итак альтернатива или обмен.
Немного терминологии альтернативных сделок.
Верхняя квартира - квартира, которую по цепочке сделки покупают первой. В нашем случае это однушка, деньги от продажи которой (вероятно с доплатой) пойдут на покупку нашей двушки.
Верхний покупатель - покупатель с деньгами или ипотекой, который покупает Верхнюю квартиру.
Нижняя квартира - та которая покупается в самом конце цепочки нашей альтернативной сделки обмена.
Нижний покупатель - тот кто покупает нижнюю квартиру.
Боковая квартира - та самая, которую так хорошо выбрал один из продавцов нашей альтернативной двушки, и эта однушка к счастью не альтернативная.
К примеру, вам нужно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных. Для наилучшего понимания сделаем вид, что у нас сформировалась длинная цепочка и наша квартира будет находиться в средине цепочки. А продают квартиру 2 совершеннолетних собственника.
Итак, первым делом я, как риелтор выясняю кто собственник и сколько их в продаваемой квартире, какие документы у него есть на квартиру, основания получения квартиры. Узнаю параметры квартиры, узнаем пожелания клиента о двух необходимых ему однушек. Тут важен район, сумма и еще обычно масса других пожеланий, верно?
При запросе на выполнение этой задачи даже в густо населенных районах России подобрать прямой обмен задача практически нереальная и времязатратная. Поэтому мы будем двигаться для быстрого достижения цели по другому пути.
На этом этапе мы (я и мои коллеги) проводим анализ цен на квартиры в тех районах, в которые желают переехать продавцы нашей альтернативной двушки.
Для полноценного понимания ситуации мы показываем нашим клиентам цены и качество квартир (в рамках их параметров), которые сейчас представлены на рынке. Это важно для того, что бы после авансирования нашей двушки мы не оказались в ситуации, когда продавец не готов докладывать деньги для покупки.
На этом этапе каждый из участников нашего разъезда должен понимать какую сумму, он доложит для успешной реализации задуманного плана.
Определить рыночную цену продаваемой двушки для обмена.
Итак, мы помним, что наша квартира продается по альтернативной схеме, поэтому после определения рыночной цены квартиры, с такими параметрами, мы должны слегка снизить цену нашей. Поскольку для потенциальных покупателей, которые услышат, что сделка у нас альтернативная мы не особо будем выгодны по времени и нужно сделать так, чтобы мы были выгодны по цене. У покупателей должен быть какой-то минимальный стимул ждать пока мы подберем подходящие варианты квартир.
Именно для таких целей мы и даем им небольшую скидку и в объявлении об этом сообщаем. Нам не нужны лишние просмотры моментальные развороты и испуганные глаза покупателей, тем более если они пришли без агента. С самого начала нужно быть честными.
Следующий этап наступает когда мы подобрали покупателей на наш альтернативный обмен квартир.
На этом этапе мы должны получить аванс от наших потенциальных покупателей или как их называют профессиональные риелтеры - интерсантов. На авансе мы четко проговариваем все будущие детали, закладываем в авансовом соглашении необходимый нам срок по выходу на сделку. Как правило это от одного до трех месяцев. Да да, собрать такую сделку обычно занимает много времени. То есть к этому сроку у нас должны быть подобраны и заавансированны уже обе, необходимые для обмена, квартиры.
Подбор однокомнатных квартир для обмена нашей двухкомнатной.
И тут мы в самые сжатые сроки должны подобрать обе квартиры, которые требуются нашим продавцам.
При подборе мы соответственно обязаны учесть пожелания всех сторон. И что немаловажно мы обязаны предупредить продавцов подходящих для нас однушек, что мы делаем альтернативную сделку.
3 минуты
12 декабря 2024