1413 подписчиков
❓Читатель моего канала Дмитрий задал вопрос: ⏪
Если есть накопления (рубли, Россия). Что экономически выгоднее сейчас: закрыть текущую ипотеку или взять вторую квартиру в новую ипотеку для аренды? ⏩
⚙️Текущая ипотека скорее всего была получена во времена низких ставок. Лично знаю людей, которым удалось в период с 2020 по начало 2022 получить ипотечный кредит на новостройку под 6.4%, а на вторичку - под 8%. Наверняка, читатели канала могут похвастаться и более низкими ставками.
🏛️Скорее всего ранее полученная ипотека обходится дешевле, чем сейчас можно взять в Сбербанке (сегодня 16.01.2023 там предлагают ипотеку за 11.9%).
📶В этих условиях, с моей точки зрения, закрывать дешёвый кредит не стоит. Если, конечно, нет рисков связанных с потерей дохода или иных угрожающих погашению обстоятельств.
⚡Если такие риски есть, то значительную часть накоплений можно отправить на досрочное погашение текущей ипотеки с целью уменьшения ежемесячного платежа (не срока, а платежа).
🏠Насчет инвестирования накоплений в жилую недвижимость: уже есть одна ипотека, хочется взять ещё одну, чтобы купить квартиру для сдачи в аренду.
☀️Если ничто (во внешней среде) не угрожает выплате аннуитетных платежей по двум ипотекам, можно и купить. Только нужно отдавать себе отчёт в том, что времена сейчас турбулентные и не все риски очевидны. Кроме того, в период падения цен на рынке вторичного жилья (да и на новостройки) покупка квартиры чревата покупкой убытков. Также напомню, что доходность жилой недвижимости низкая (2-4% при долгосрочной сдаче в аренду в зависимости от региона РФ).
📊 До выплаты текущего ипотечного кредита с учётом турбулентной внешней среды часть накоплений можно инвестировать в другие инструменты рынка недвижимости (ЗПИФ, инвестиционные платформы, ликвидные облигации, если есть доступ к иностранному фондовому рынку - в REIT, ETF и т.д.). Этот путь несколько сложнее покупки квартиры в ипотеку.
🔻Суммируя ответ:
1️⃣ Наверное, не стоит торопиться погашать недорогую (по сравнению с нынешней) ипотеку. А вот если есть риски снижения дохода, тогда можно направить часть накоплений на погашение с целью уменьшения аннуитетного платежа.
2️⃣ Покупать квартиру в инвестиционных целях на вторичном рынке сейчас нужно очень осторожно, с учётом фазы рынка.
3️⃣ Нужно тщательно оценить свои возможности по выплате двух ипотек и риски, которые могут угрожать личным доходам, необходимым для обслуживания двух кредитов.
4️⃣ Часть накоплений можно вложить в инструменты коллективных инвестиций.
⚠️ В этом мире нет единообразия, и этот текст ни в коем случае не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
2 минуты
16 января 2023