1414 подписчиков
🤝Благодарю всех, кто прокомментировал и ответил на мой вопрос.
✅ Я бы тоже хотел на него ответить. Для начала, мне кажется, что в Москве, например, этот тренд не сможет получить развитие в полной мере. Хотя случаи редевелопмента административных зданий и офисов класса С и D отмечаются как в Москве, так и в Санкт-Петербурге.
1️⃣ Относительно высокая вакансия в офисах в Москве на конец 2022 была полностью обеспечена уходом иностранных компаний и освобождением офисов класса А. То есть у нас сейчас пустуют самые лучшие объекты, потому что иностранцы сидели именно в них. Обратите внимание: и в Москве, и в Нью-Йорке редевелопменту подвергаются старые и «уставшие» здания. Класс А не переделывается в жильё. Поэтому уход «Макдональдса» из здания в Газетном переулке не приведет к его редевелопменту в жильё.
2️⃣ Экономика процесса. Здание класса А в Москве, с подходящей планировкой, расположенное в хорошем с точки зрения жилья районе (в пределах ТТК) стоит никак не меньше ₽350-400 т./м2. Проектирование, СМР, согласования, и необходимая доходность проекта в районе IRR 20-25% и т.д. приведут к итоговой цене на готовые апартаменты минимум ₽700-800 т./м2. Вчера из Hutton мне пришла смска о том, что в их проекте апартаментов Lumin (не редевелопмент, новый проект на Китай-Городе) можно купить 100 м2 за ₽555 т./м2. Ну и зачем эта вся суета? Тем более продажи в элитке и премиуме сейчас очень слабые.
3️⃣ Город Москва, например, не помогает подобным проектам. И даже активно противодействует. В отличие от Нью-Йорка в Москве не развит сегмент арендного жилья, девелоперы и редевелоперы стремятся продавать лоты, а город логично требует изменить ВРИ и заплатить за это. В итоге имеем проекты без согласований с рисками. А если всё сделать по правилам, чтобы городу понравилось, то финансовая модель покажет минус. Арендная модель вообще не работает.
4️⃣ Присоединяюсь к комментариям про неэффективность планировок, большую глубину нарезаемых помещений и прочее.
🔻В общем, класс А и В+ в Москве и Петербурге пока не будет массово переделываться в жильё.
⚒️А вот кустарный редевелопмент особнячков, телефонных станций и прочего устаревшего неликвида вполне может продолжится. Впрочем и там продажи не так чтобы бьют рекорды, поэтому перспективы редевелопмента офисов класса С и D в апартаменты в нынешней рыночной ситуации тоже вызывают некоторые вопросы.
1 минута
16 декабря 2022