3364 подписчика
Продлили ипотеку с господдержкой на новостройки, ставка 8% . Что хочется сказать по этому вопросу?
Все основные риски продления госипотеки я описал в этой статье. Сейчас, большая часть этих рисков, начинает сбываться. Начну с плохого:
- Рынок новостроек все равно просядет, цены к марту 2023 года упадут. Если в прошлой статье я прогнозировал, 20-25 % снижение цен к марту, то сейчас меняю прогноз на 15-20 %. Да, столько))) Продление госипотеки лишь продлит конвульсии, и, позволит пройти переломный период именно снижением, а не падением цен.
- Сейчас рекордное количество новостроек не продано. Если в цифрах - 66 млн. м2. Такого не было даже в 2014 году и в феврале 2021 г.. Процент непроданных квартир, в домах где идут продажи - 41,6%, и тенденция повышательная. Интересно будет увидеть последние данные, вместе с декабрем.
- Как застройщики лукавят))) Не буду писать, что откровенно обманывают... Вот смотрите: возьмем абстрактный ЖК "Ромашка", в котором, по проекту 1300 квартир. Для удобства расчетов возьмем "сферическую квартиру в вакууме" - у всех 1300 квартир будет одинаковая площадь, один квадратный метр ))), и, одинаковая цена за "квадрат". Из этих 1300 квартир, 1000 была продана в 2019 году по цене 100 т.р. за м2, а 300 были проданы, после поднятия цен, в 2022 году, по 200 т.р. за квадратный метр. Застройщик рапортует что общие показатели по ЖК Ромашка (средняя температура по больнице) следующие: 1300 квартир проданы за 160 000 рублей, средняя цена за м2 - 123 т.р.., удорожание 23% по ЖК. И ведь никто никого не обманывает. Вот вся арифметика (1000*100+300*200)/1300 = 123,07 т.р. за м2. Только в 2019 году я мог прийти и купить квартиру площадью 1 м2 за 100 т.р. Сегодня, в отделе продаж ЖК "Ромашка" мне предложат заплатить 200 т.р. Цена повысилась вдвое(!!!). А у застройщика - ловкость рук и никакого мошенничества.
- "Плохая" ипотека. Уже сейчас большинство застройщиков предлагают программы субсидированной ипотеки "0,1%" до конца строительства, траншевую ипотеку, ипотеку без ПВ, или с ПВ, меньше необходимого. Все эти "костыльные" решения говорят о том, что рынок "не вывозит" таких действующих цен, как из примера выше. И, сейчас, банки кредитуют тех заемщиков, которых кредитовать не должны.
Из хорошего, а хорошего будет меньше:
- Ожидаем оживление на рынке вторичного жилья - снижается разница между ипотечной ставкой на вторичное жилье и новостройки. "Вторичку" сейчас кредитуют под 11% годовых, в среднем. Новостройки, с января 2023, будут кредитовать со ставкой 8%. Ставка перестала быть дискриминационной.
- Для застройщиков есть возможность постепенно прийти в себя, по ценам, и, поступательно снижая цены, прийти к значениям, за м2, которые отражают действительную ситуацию в экономике.
- Возможен постепенный возврат на рынок непрофессиональных инвесторов. Этот процесс будет медленным, и начнется, только после значительного снижения цен.
Турбулентность на рынке недвижимости продолжается, а мы работаем)
Всем, кто дочитал, хорошего дня!
2 минуты
19 декабря 2022
157 читали