1414 подписчиков
☝️Наконец, готова финансовая модель покупки апартамента для сдачи в аренду в клубном доме Vernissage.
🔍Немного о предпосылках модели, о самых спорных и острых моментах.
🔀 Учтено сразу два сценария возможной реализации помещений в аренду:
🔹 Среднесрочная аренда, то есть сдача в аренду на срок от 1 месяца до полугода. Апартамент сдается в аренду за ₽150 т. Сразу спешу парировать недоумение от цены: не сравнивайте 44.54 м2 в новом элитном доме на 26 лотов с бабушкиной однушкой площадью 44.54 м2. У этого объекта нет аналогов в локации, поэтому я посчитал возможным предположить такую цену. Модель представлена в Excel, вы можете внести свои данные.
🔹 Долгосрочная аренда. Действуя абсолютно волюнтаристки и пользуясь властью, я поставил цену аренды на уровне ₽130 т. Да, сейчас арендные ставки падают, в том числе на элитную недвижимость. И сейчас такая ставка кажется, возможно, неуместной и странной. Но всего лишь год назад в это вполне можно было поверить. Моя модель делается на 10 лет вперёд и в этом её условность. Вопрос: мы точно знаем, что будет через год, через 2 года?
🧭Удорожание недвижимости на 5% ежегодно. Я продолжаю считать, что это весьма вероятный сценарий в перспективе ближайших 10 лет. Да, прямо сейчас рынок испытывает сложности и цены не растут, но я продолжаю верить в рынок и в возможности роста некоторых его сегментов.
📲Кадастровая стоимость на уровне ₽110 т./м2. Также считаю эту предпосылку адекватной исходя из цен аналогов. Предполагаю, что кадастровая стоимость объекта будет, возможно, оспариваться, как застройщиком, так и покупателями апартаментов.
😐Всегда открыт для вашей критики! Спасибо, что уделяете время комментариям.
🔻Выводы будут чуть позже.
1 минута
29 ноября 2022