1 подписчик
Пузырь сдувается. Ровно, как и в США цены на недвижимость в России перешли в снижение, где Москва является одним из лидеров снижения, будучи самым перекупленным регионом. С 2020 года цены выросли на 50% - это максимальные темпы роста цен на недвижимость с пузыря 2007.
Масштаб роста цен 15 лет назад был настолько значительным, что пик цен 2007 не могли преодолеть на протяжении 13 лет, а в долларах цены на московскую недвижимость упали более, чем в 2.5 раза.
Сейчас будет аналогичное. Вторичка развернулась с апреля (накопленное снижение цен за полгода составляет 7%), но все еще на 6-8% выше прошлого года по номиналу. Первичный рынок держался дольше за счет манипуляции с беспроцентной ипотекой и прочими маневрами, но ценовой импульс был сбит в мае, с тех пор до сентября была стагнация, а в октябре рекордное месячное снижение цен первичной недвижимости на 1.5% по данным ЦИАН.
Причиной подобного является фактор неадекватного ценового импульса, что существенно снизило доступность недвижимость за собственные накопления и доступность ипотечного кредита, рост неопределенности, снижение доходов, эмиграция.
Сколько население России тратит денег на покупку недвижимости из собственных накоплений? В среднем 2.3% от национальных доходов. В деньгах выходит так: 2013 – 0.9 трлн руб, 2014 – 1.05 трлн, 2015 – 0.9 трлн, 2016 и 2017 – 1.1 трлн, 2018 и 2019 – 1.45 трлн, 2020- 1.8 трлн, 2021 – около 2.4 трлн (максимальная доля расходов, как минимум за 15 лет).
С 2013 года по 2021 из собственных накоплений было потрачено 12.8 трлн руб на покупку недвижимости.
Но есть еще ипотечный кредит, на 1 октября 2022 задолженность составляет 13.3 трлн. В 2018 и в 2019 ипотечный кредит взяли на 1.23 трлн, в 2020 – 1.65 трлн, в 2021 – 2.5 трлн, в 2022 за первые 9 месяцев прирост задолженности на 1.3 трлн по сравнению с 2 трлн в 2021 и 1.2 трлн в 2020.
Соответственно, темпы прирост кредитования снизились на 35% г/г за первые 9 месяцев 2022, но выше на 16%, чем в 2020.
Таким образом, расходы на недвижимость с учетом кредитования в 2018 и 2019 около 2.7 трлн руб, в 2020 уже 3.45 трлн, в 2021 рекордные 4.9 трлн, а в 2022 падение могут составить до 3.5-3.6 трлн.
Баланс между спросом и предложением резко смещается в сторону предложения к 5 летнему максимуму, затоваренность растет, как и среднее время ожидания сделки (выставленного объекта на продажу).
Масштаб эмиграции предстоит еще оценить, но это один из факторов роста предложения, т.к. многие люди покидают Россию с концами. Идет сброс спекулятивной недвижимости, купленной на волне неадекватного пампа цен с 2020 по 2022.
Экономическая и геополитическая неопределенность слишком высока, что снижает инвестиционную активность. Идет бегство в ликвидность – кэш, депозиты, краткосрочные облигации, а недвижимость неликвидный актив, который продать очень сложно в условиях неопределенности.
Самое уязвимый сегмент – это недвижимость премиум класса (падение может достигнуть 35% и более), т.к. покупатели в этой категории в наибольшей степени подвержены склонности к эмиграции и более осмотрительны в инвестиционных операциях.
Что касается низшего и среднего ценового сегмента – здесь все зависит от динамики доходов, доступности ипотеки и стоимости жилья. Пока доступность самая низкая за 10 лет, поэтому цены будут падать.
Перспектива снижения? До уровня 2019, как минимум с точки зрения доступности относительно доходов населения. Весь пузырь с высокой вероятностью будет ликвидирован. Нет факторов, которые бы поддерживали дальнейший рост цен. Поэтому с учетом текущих цен, недвижимость сейчас - это худшая инвестиция.
(Ист.:Spydell_finance)
-------------------------------------------
По вопросам доверительного управления пишите в личные сообщения сюда 👉🏻 @Pasynkov1969
#инвестиции #экономика #недвижимость
3 минуты
25 ноября 2022