1414 подписчиков
🏗️Застройщик Setl Group в Санкт-Петербурге (и вроде бы Самолёт в Подмосковье) ввел программу с ипотекой за 1 рубль в месяц на 3 года. Дальше нужно платить по ставке минимум 4.7% оставшиеся 27 лет. ПВ 15%, удорожание 0%.
🔍Как это оценить? Подходит ли эта история для инвестирования?
🛡️ Вообще, подобное освобождение от затрат по кредитам называется grace period. Бывает grace по телу и по процентам. Здесь и то, и другое - прекрасно.
🔧С точки зрения инвестиций кредит позволяет увеличить доходность проекта, сократив сумму вложений, поэтому кредит ещё часто называют «финансовым рычагом». В легендарном (ростом цен) 2021 году с помощью ипотеки некоторые инвесторы увеличивали свою доходность с 30% до 50% и даже 60%.
🧮 Законы финансового моделирования также гласят о том, что чем ниже издержки по кредитам, тем лучше показатели модели.
🔥Поэтому новая ипотечная программа Setl - это просто огонь!
🙄 Но есть одно «но»! Любой финансовый рычаг хорош для инвестиционного проекта, если стоимость финансирования ниже, чем доходность проекта без привлечения кредита.
🚧Сейчас у нас на рынке сложилась уникальная ситуация: в связи с геополитическими событиями рынок новостроек впервые за долгие годы может начать корректироваться вниз.
☝🏻Не обрушиться, а корректироваться. Может, но пока не начал.
👀 Значит, и доходность спекулятивных проектов тоже теоретически может стать отрицательной.
🍫Поэтому даже такие «шоколадные» условия по ипотеке (теоретически) могут обернуться убытками.
🛐 Но если вы оптимист и просто, несмотря ни на что, верите в рост рынка новостроек, на всю эту математическую лабуду можно не обращать внимание.
1 минута
13 октября 2022