1424 подписчика
💬 Меня вчера мягко обвинили в том, что я необъективен к Дубаю! Вполне возможно. Это ведь я слушал грустные рассказы о том, как инвесторы, поверившие в этот рынок ещё в 2006 году не могли выйти из него вплоть до 2010 года - после кризиса и обвала цен. На какое-то время это казино закрылось,... чтобы открыть свои двери вновь.
🎰Ну, что сыграем?
🏝️В Дубае сложилась интересная система по вовлечению в игру на рынке недвижимости новых инвесторов. К стартам продаж подогревается огромный интерес, застройщики собирают стадионы и устраивают лотереи, затем они методично повышают цены, мотивируя перепродавать недвижимость и вовлекать в игру новых участников.
📈Цены растут! «Они будут расти всегда, Дубай это вечный праздник, ты просто не можешь проиграть». В Дубае можно купить квартиру за криптовалюту, а к комплаенсу относятся достаточно спокойно. Это привлекает в эмират ещё больше капиталов, в том числе «горячих». А ещё там нет налогов...
🎡Но кому выгоден этот масштабный аттракцион? Тем, кто зарабатывает на сделках.
1️⃣ Государство в лице DLD. Сбор в размере 4% от стоимости сделки сильно обогащает эмират. Чем больше сделок, тем больше денег.
2️⃣ Брокеры являются важным элементом, увеличивающим количество игроков в системе. За это они получают от 2 до 6% от стоимости сделки.
❓А вот выгодно ли это застройщикам я так и не понял. Сильно похоже, что системой управляют подконтрольные государству Nakheel, Emaar, Damac и Meraas, а остальным приходится принимать условия местного рынка. Начиная от необходимости класть на счет в банк деньги в размере 50% от стоимости СМР до практики предоставления рассрочек покупателям. А ведь рассрочки это чехарда с переуступками, сбором дебиторки и конкуренция со «своими инвесторами»...
🔥И тем не менее как мотыльки на огонь в Дубай слетаются девелоперы из Индии, Ближнего Востока, а теперь и из России (Самолёт, Пионер).
🕳️Чем это всё закончится? Как всегда сменой фазы рынка и убытками инвесторов, вложивших деньги на пике или около него. Весь вопрос когда закончится... Я думаю, что нынешний цикл роста продлится ещё не менее 1.5 лет, возможно растянется на 3-5 лет.
1 минута
10 февраля 2023