Артем Дмитренко. Работа со сложной недвижимостью.

На рынке коммерческой недвижимости одна и та же ошибка повторяется снова и снова: инвестор смотрит только на текущую ставку аренды и итоговую доходность, но не оценивает, насколько легко будет продать объект через 2–3 года. Именно это и отделяет ликвидный ГАБ от актива, который выглядит привлекательным в момент покупки, а затем годами ждет своего покупателя. Готовый арендный бизнес покупают не только ради денежного потока. Его покупают как товарный актив: с понятной локацией, предсказуемым арендатором, адекватным ценообразованием и ясной логикой выхода...

Именно поэтому вопрос «какой арендатор лучше» всегда должен задаваться в двух плоскостях. Первая - текущая доходность. Вторая - качество выхода. Иногда между ними нет конфликта, но очень часто самый «жирный» арендный поток оказывается хрупким. Объект выглядит красиво на входе, но плохо продается на выходе: аренда завязана на одного сильного, но узкого арендатора; ставка выше рынка; помещение неудобно заменить; локация держится на надежде, а не на потоке. В такой конструкции цифры работают только до первого переоценочного цикла...

Проблемная недвижимость - это не один рынок, а несколько разных рынков под одним названием: банкротные лоты, залоговые объекты банков, непрофильные активы, лоты с обременениями, недострои, старые БЦ и ТЦ, участки с тяжелой граддокументацией, объекты с арендаторами и спорной экономикой. В российской практике такие активы чаще всего продаются через торги, через собственные площадки банков и через прямые сделки с продавцами, которые хотят быстро выйти из актива. На фоне дорогих денег банки при этом...

На первый взгляд, торговые центры в России переживают существенный кризис(особенно в рилсах и тиктоках). Так что же мы наблюдаем? Системную просадку или смену времени?. Уже в 2025 году посещаемость ТЦ в стране сократилась на 3%, и в 2026 году тенденция, судя по оценкам рынка, продолжится, и скорее даже возрастет. В Москве уровень вакансии в ТЦ в 2025 году составлял 6,2%, а прогноз на 2026 год — уже 8-9 процентов, а в районных ТЦ свободных площадей может вырасти до критичных 15-20%. Это уже не просто статистика, а колокольный звон - "кто не будет меняться - сдохнет"...

Дисклеймер. Данный материал создан экспертом по недвижимости, а не профессиональным юристом. Цель - максимально просто пояснить "за договор", а не защитить диссертацию.Спасибо. В 2025 году все больше застройщиков при продаже коммерческой недвижимости используют ДКПБВ (Договор купли-продажи будущей вещи). ДКПБВ (Договор купли-продажи будущей вещи) - это консенсуальный договор купли-продажи (п. 2 ст. 455 ГК РФ), в котором Продавец обязуется создать (приобрести) и передать в собственность Покупателя...