“Банк меня раздевает!” Наблюдения из мира ипотеки. Часто сталкиваюсь с таким мнением в вопросах ипотеки. Клиенты напряжены, нервничают, когда дело доходит до расчета ипотеки. Но так ли на самом деле? Рассмотрим частый пример из моей практики. 2 к.квартира у застройщика стоит 20 млн. рублей с предложением ставки по ипотеке 7% У клиента есть средства на первый взнос - 8 млн руб., остальные 12 млн. руб. в ипотеку. Чтобы платеж был минимальным рассчитаем ипотеку на максимальный срок - 25 лет. Получаем ежемесячный платеж 84 813,5 руб. В целом покупателя это устраивает. Но как только он смотрит подробные расчеты, видит такую картину: в первые годы внутри ежемесячного платежа 84 000 руб.(округляю) 16000-17000 руб. - основной долг, а все остальное, 67000 -68000 руб. - проценты банку. Что вы чувствуете, когда видите график? фото графика Согласен, складывается исключительно только одно мнение - банк меня раздевает. Так ли это на самом деле? Давайте посмотрим на расчеты немного под другим углом. Включаем мышление инвестора (Банк в вашей сделке выступает таким же инвестором). Вы хотите проинвестировать свои 12 млн руб. Вас устроило бы 7% годовых. Какой доход вы ожидаете от 12 млн за год? Верно, 840 000 р. Это примерно по 70 т.р. в месяц. Смотрим расчеты выше и все бьется. То есть получается банк, как инвестор, по факту вас не обманывает. Он дает деньги, инвестирует в вашу покупку жилья и получает вознаграждение за их использование. Если бы вы встали на место банка, вы бы делали также? Я -да.😎 ❓Какое есть решение? Отдавайте долг быстрее и платите меньше за использование чужих денег. Или на начальном этапе, ищите решение взять ипотеку по меньшей ставке по кредиту. В следующих постах я расскажу о таких вариантах. Вернемся к расчетам. Заход через инвестора, в целом, устраивает клиентов, но осадочек-то все равно остается - “где-то банк меня нагрел”. Все дело в «маркетинге». Клиент примеряет на себя покупку через платежи за каждый месяц. И банк делает предложение так, чтобы вас оно максимально заинтересовало. Основной фокус внимания - это ежемесячный платеж. Берется и рассчитывается сначала выплата % - то, что банк должен получить, как инвестор, и к этому, в соответствии с рисками, рассчитывается минимальная сумма на погашение долга. Справедливым казалось бы 50/50. Тогда ежемесячный платеж в самом начале был бы не 84 813 руб., а условно 140 000 р. А это в свою очередь уже существенно уменьшило бы клиентов у банка. Тут еще можно порассуждать на тему этики и прочего вокруг ипотеки. ↘️По большому счету покупателя максимально вводят в иллюзию, что он может купить себе намного больше благодаря кредитным средствам, а по факту платит своим «завтрашним днем» за сегодня. Мой взгляд, возможности и выбор- это всегда хорошо. Нужен только здравый подход. Информации и экспертов на рынке хватает, чтобы разобраться в этом и осознанно принять решение. Поделитесь, изменилось ли отношение к ипотеке после прочтения поста? Жду вас в комментариях. Есть подробный свой запрос - пишите в личку @Anton_BLKV разберем и найдем лучший вариант.
3 года назад
