Петровичев | Москва Вторичная | Недвижимость

МЫ КУПИЛИ БЫ... #петровичев_агент — Здравствуйте, Максим, продажа квартиры ещё актуальна? — Здравствуйте. Пока да, но ведём переговоры с несколькими клиентами. Далее суточная пауза. Пишу сам. — Скажите, пожалуйста, а вы просто так про актуальность спрашивали или есть интерес к квартире? — Интерес есть и всерьёз рассматриваем покупку, только вот никак свою продать не можем. — Что за квартиру продаёте? Расскажите, может быть, я помогу. — Сейчас пришлем ссылку. У нас риэлтор занимается. Смотрю полученную ссылку. Смотрю историю. На рынке с октября прошлого года. В чём дело? Причин обычно две. Позиционирование и цена. — Фото у вас, честно говоря, на 3 из 5, по цене говорить не могу, надо аналитику делать. — Фото мы сами делали. — А почему не агент? — Агент сказала, что фото подходят... — Понятно. Долго висит уже. Три волны покупок прошло за это время. Как думаете, почему не продается? Что клиенты говорят? — Один раз сама отказали в продаже, так как хотели за 27 млн, мы тогда не готовы были столько скинуть. Всем нравится, но то хотят 3 комнаты изолированные, то 2 туалета. В общем, непонятно. Для понимания ситуации вам сообщаю, друзья мои, продавать начали в октябре прошлого года и вышли на рынок с ценой 28,5 млн. Сейчас, спустя почти год, цена в объявлении 27,5 млн. Продолжаем. Ныряю в аналитику. В локации 6 объектов схожих по метражу и характеристикам. Вывожу квадраты рынка и получаю диапазон цены 24-25,5 млн.₽ Тут самый сложный момент всегда. Момент истины, если позволите. В этот момент становится понятно, кто перед тобой — мечтатель или реалист, продающий или продавающиий... Ответ на аналитику получаю такой: — Спасибо. Но ниже нам нет смысла спускаться, если не получится продать и купить себе альтернативу, значит, вообще не будем продавать. И все, кто приходил смотреть, не говорили, что дорого. Поэтому попробуем дождаться клиента, который «влюбится» в нашу квартиру... А покупатели и не будут говорить, что дорого! Они или сразу цену предложат, которую вы из гордыни своей видеть не желаете, или пойдут к конкурентам вашим и купят у них. А ещё элементарно дойти до вас не дойдут. Потому что конкуренты ваши хотят продать и на рынок смотрят исходя из реалий, а не из мечт. Сначала — цель чёткая и ясная. Затем — цена правильная. Потом — позиционирование нужное. И только после этого про любовь и прочие эмоции говорить можно. Выводов несколько, оставлю один самый яркий, пожалуй: «Не готов продавать — не мучай рынок!» На этом всё на сегодня. Доброго дня, друзья мои. Спасибо за ваше внимание. Мыслями делитесь в комментариях. Эмоциями — в реакциях

НЕ ТОПАЙТЕ, ПОЖАЛУЙСТА! #петровичев_агент Третий день, друзья мои, погружен в аналитику. Интересная, конечно, ситуация на рынке. Интересно смотреть как работают с объявлениями коллеги. Маститые, люксовые, федеральные, частные. Про Собственников и их поведение ценовое писать не буду в этом посте. Тема это отдельная и интересная не менее. Вот что заметил и вот что увидел, изучая интерес в локациях. Вера маститых агентств к сверхплатному размещению. ТОП-3, Премиум на ЦИАН, прямо-таки у каждого второго объявления. И сроки экспозиции у каждого продвинутого объявления не отличаются от объявлений, размещённых пролетарским способом. Но что мы, как Агенты, друзья мои, можем потерять, публикуя платное продвижение, как думаете? Потерять мы можем понимание истинного интереса рынка к объекту. Опытные Агенты и искушённые Покупатели уже знают, что удобнее искать объекты по карте, а не через листинг. А в режиме карты ТОП и Премиум работают с гораздо меньшей эффективностью. ― Ну да, ― скажете вы, ― разумно, согласны. Но ведь в одном и том же доме может быть много квартир и, когда Покупатель откроет список объектов в конкретном доме, тут-то и сыграет ставочка! Тут уж проплаченные наши объявления сразу во главе списка появятся и именно с нас начнётся поиск. ― Начнётся, конечно! Но и не остановится. Покупатель, поверьте, все объявления просмотрит в интересующей локации. Не сомневайтесь даже. Всегда говорю и Агентам, с кем работаем по аналитике, и Собственникам такую парадигму: МЫ АНАЛИЗИРУЕМ РЫНОК ГЛАЗАМИ ПОКУПАТЕЛЯ. Понимаете разницу, друзья мои? Ощущаете? Он привередлив! Он будет смотреть всё! Начнёт с цены. Потом посмотрит на фото. Почитает описание и схему сделки. И только потом уже будет звонить или писать. Если всё устраивает. Если объект не в рынке, если грамотно не подан, то ни ТОП, ни Премиум размещение не помогут. В общем, не ТОПайте, пожалуйста. Были у меня в своё время разные тактики позиционирования, включая и размещение в ТОП. Сейчас подход поменялся. Сейчас ориентируюсь на коэффициент интереса, на конверсию объявлений, на сигналы рынка. Думал обойдусь одним постом, но тема оказалась обширнее, друзья мои. Если вам интересно и продолжать на эту тему публиковать, поставьте, пожалуйста, 👏 в реакциях. Если согласны с моими мыслями, тогда 🔥 ставьте. Если дискутировать планируете, с радостью и уважением выслушаю вашу точку зрения в комментариях. Спасибо за ваше внимание!

СОЧИНСКИЙ ВАЙБ #петровичев_агент Вчера вечером пишет мне мой давний и очень уважаемый Клиент. Посмотри, Максим, договорчик. Присылает. Смотрю. Предварительный договор купли-продажи с задатком. Ок. Дальше интереснее. Объект — 1/364 земельного участка площадью 1 гА с расположенным на нём домом площадью 30 кв.м. Земля ИЖС. Что за доля такая интересная, что за дом такой, думаю. Смотрю адрес: Краснодарский край, г. Сочи. Тааак. Что за гешефт такой, спрашиваю? Дом невнятный, таунхаус — тоже слишком мал. Квартира, отвечают. В Сочи. В жилом комплексе. Таааак. Читаю Договор дальше. Общая стоимость объекта 8 млн. рублей. 2,6 млн. предлагают прописать в основном Договоре. А остаточек в виде суммы в 5,4 млн — неотделимые улучшения. То есть, друзья мои, понимаете, да, покупаем «квартиру» с ремонтом более чем в два раза превышающим стоимость самой квартиры?! Нитью белой шито всё! Да по красному бархату! Нарушение на нарушении. Я, разумеется, Клиентам своим ситуацию обрисовал всесторонне. А ещё эксперта подключил, кто сочинский рынок знает от и до. Так вот пока с экспертом обсуждали этот самый объект и ситуацию, столько я услышал интересного, что и не пересказать. Вердикт свой «Бегите!» мы до моих Клиентов подробно донесли. Они, в свою очередь, наши слова и доводы передали агенту Продавца. Интересный и очень красноречивый ответ этот агент предоставил, показывающий как устроен рынок Сочи. Цитирую: Что можно строить на участке для ИЖС Дом на участке для ИЖС должен соответствовать нескольким критериям (п. 39 статья 1 Градостроительного кодекса РФ): не больше трех надземных этажей, не выше 20 метров, состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, используется для бытовых нужд одной семьи, расположен отдельно от другой недвижимости. И вот ещё: С таким подходом 60% города снести можно 😁. Что касается домов на землях ИЖС я считаю важно - это высотность и пятно застройки, это те нормы, на которые внимательно смотрит администрация . В случае ЖК___, все этапы узаконивания давно прошли и не подлежат обсуждению. Лицевые счета поквартирно разделены, домом управляет управляющая компания . В комплексе высотность не превышена и пятно застройки в соответствии с нормами Круто, да? Высший пилотаж, конечно, цитировать статью градостроительного кодекса, которую вы так лихо нарушили! Продаём участок под ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство) для пользования одной семьи, но продаём его нескольким семьям. С «домами» площадью 30 кв. м.! И 60% города это такие объекты со слов эксперта знающего и работающего в рынке... У меня вопрос — Почему? Почему нельзя перевести землю, подготовить правильно весь комплект документов, построить нормальный дом и нормально продавать квартиры по 214 ФЗ например или по ДКП не выдумывая никаких схем и ухищрений не производя? Я за порядочность, друзья мои, вы знаете прекрасно. Но о какой порядочности может идти речь, скажите пожалуйста, когда порядка нет? В общем, спасибо большое моим Клиентам, что прислали мне сегодня этот интересный объект и интересный кейс разрешили написать. Мы их с Коллегой, конечно, отговорили и уберегли от бессовестной со стороны Продавца и его агента сделки. И очень я рад, скажу вам честно, что перед тем как подписывать предварительный договор и вкладываться в подобные авантюры (не могу по другому назвать, простите), Клиенты про меня вспомнили. Умные люди! Уважаю и ценю их доверие. Вот такой сегодня пост с неожиданным, но таким Сочинским вайбом. Важно вот что ещё отметить. Знаю и уважаю многих коллег, кто в Сочи работает и на примере агента из сегодняшнего поста, не делайте, пожалуйста, выводы обо всех Агентах сочинских. Есть там честные и порядочные звёзды. Поверьте. Спасибо за ваше внимание! Доброго дня! И хорошего настроения.

Добро пожаловать! Меня зовут Петровичев Максим, я - практикующий Агент и руководитель агентства недвижимости. Работаю в этой отрасли с 2010 года. Начинал в отделе продаж застройщика, потом переключился на продажи вторичного жилья. Регион работы Москва и ближнее Подмосковье. В канале буду делиться своим опытом и методами, которые опробовал на практике, кейсами и историями своих продаж. Материалы, представленные здесь будут полезны как Продавцам, так и Покупателям недвижимости. Расскажу: • как определять ценовые границы рынка, что влияет на цену квартиры, • как анализировать конкурентов, • как выделить своё объявление среди множества других, • как принимать звонки по объявлениям, • как вести переговоры по цене. Посты буду разделять по рубрикам следующими хештегам: #петровичев ― это про меня, мои воспоминания, истории из жизни или просто мысли. #петровичев_агент ― это практика. Всё, что связано с моей основной деятельностью. Это основа канала. #петровичев_фото ― это фотографии, которые я делаю. #петровичев_отзывы ― отзывы моих Клиентов. Мой телефон для связи и предложений о сотрудничестве: +7(977)850-76-59