Пишут в комментах регулярно одно и то же: «Глеб, ты риелтор, а сам квартиру не купил, снимаешь. Аренда же - деньги на ветер, кормишь чужого дядю, лучше свою ипотеку платить». Слышу эту фразу примерно с той же частотой, что и «осталась последняя по этой цене». И там, и там - красивая обертка, которую никто не считал.
Давай посчитаем, кому реально идут эти деньги - и в каких случаях эта фраза верна.
Логика мифа понятная, я ее не высмеиваю. Платишь за съем - в конце месяца у тебя ничего не осталось, деньги ушли хозяину квартиры. Платишь ипотеку - в конце месяца у тебя чуть больше твоей будущей квартиры. Кажется очевидным. И именно так на весах оказывается платеж против платежа. Полные деньги за ними разные, и вот их обычно и не считают.
Я эту ситуацию вижу на консультациях десятками раз в год: человек упирается в платеж и не смотрит, что стоит за ним. За ипотечным платежом стоит не только квартира - стоит первый взнос, замороженный в одном адресе, стоит переплата банку, стоит привязка к городу и работе на годы вперед. Перевожу это в тело цены и смотрю, что остается на руках через срок.
Возьму обезличенный пример - похожие ситуации приходят раз в пару месяцев. Клиент выбирает между съемом однушки и покупкой похожей в ипотеку. Квартира в рынке - около 6,5 миллиона. Первый взнос 20 процентов - 1,3 миллиона. Кредит 5,2 миллиона, ставка сейчас в районе 18-19 процентов - точную цифру и что банк одобрит именно ему, считает Вика, она у нас за ставки и одобрения, я в это не лезу. По ее прикидке платеж выходит около 82 тысяч в месяц. Аренда сопоставимой квартиры в том же районе - 28-30 тысяч. Разница - примерно 52 тысячи в месяц, за три года почти 1,9 миллиона, и это без коммуналки повыше и налога на имущество, которые у собственника свои.
Отдельно - что происходит с 1,3 миллиона первого взноса, если его не закапывать в квартиру. Положить на вклад под текущие проценты, сейчас это порядка тринадцати годовых - за три года плюс примерно 500-600 тысяч сверху, и деньги при этом не привязаны к одному адресу, их можно снять, если жизнь резко повернет. А в квартире эти деньги просто лежат в стенах, ничего не принося.
Аренда - это плата за две конкретные вещи: за гибкость и за то, что первый взнос не закопан в неликвид. Стоит ли эта плата того - зависит от горизонта, на котором считаешь.
Где аренда реально выигрывает, я вижу по практике так:
• короткий горизонт, два-три года. За такой срок платишь банку в основном проценты, тело кредита почти не тает. Прошлой весной клиент продавал такую квартиру ровно на третий год - тело кредита за это время убавилось меньше чем на 10 процентов, а расходы на сделку и риелтора съели почти всю разницу с арендой.
• высокая ставка при том, что первый взнос, если его не морозить в квартире, работает на вкладе - пусть и под процент пониже ипотечного. Замороженные в стенах деньги проигрывают деньгам, которые капают сами.
• важна мобильность - работа может смениться, семья может переехать в другой район или город, ипотека привязывает к адресу на годы, аренда такой привязки не создает.
• неопределенность в доходе или планах на семью - аренду можно уменьшить или увеличить под ситуацию за месяц, ипотеку так быстро не развернешь.
Права мама с фразой «хватит снимать, пора свою» тоже бывает часто. Длинный горизонт, лет десять и больше - тело кредита успевает погаситься заметно, переплата размывается на годы, и разница с арендой перестает быть такой болезненной. Стабильность - работа и семья никуда не собираются, есть школа, которая нужна рядом, есть смысл вкладываться в место, где точно будешь жить. И отдельная история - ипотека как принудительная дисциплина: был клиент, который три года откладывал на первый взнос сам, копилка не росла, а на четвертый взял ипотеку и через год удивлялся, как быстро деньги нашлись на платеж, которого раньше как будто и не было. Если человек честно себе признается, что разницу между арендой и платежом сам откладывать не будет, а спустит на текущее - обязательный платеж иногда единственный работающий механизм накопления. Это про характер, и я это тоже уважаю.
Сам десять лет продаю чужие квартиры, а живу на съеме в Ботанике - надо мной в команде смеются регулярно, сапожник без сапог, стандартная шутка. Я эту тему уже считал по себе подробно в отдельном разговоре, повторять цифры не буду - скажу только вывод: посчитал по своему горизонту и своей работе по всему городу, и аренда выигрывает у меня самого.
Вот тут важная честная метка. Красивого поста про аренду мне не надо. Если после счета на своих числах покупка выигрывает - берите, я не отговариваю ради принципа. Считать надо на своем горизонте и по своим цифрам - кто выигрывает. Гарантий рынок не дает, ставка через год может быть другой, цена в твоем районе может двигаться иначе, чем в моем примере. Это моя логика счета, а не пророчество.
Четыре вопроса, которые я бы задал себе на твоем месте, прежде чем решать: сколько сейчас стоит аренда похожей квартиры и сколько - платеж по ипотеке с учетом сегодняшней ставки. Что первый взнос может заработать, если его не замораживать. На сколько лет вперед ты видишь свою жизнь без переезда. И насколько для тебя важна возможность сорваться с места за месяц, без полугода на продажу квартиры. Ответишь честно на эти четыре - миф закончится, останется просто твой расчет.
А вы считали свою аренду и свою возможную ипотеку полными деньгами, на своем горизонте - или сравнивали просто платеж с платежом? Что вышло, когда посчитали до конца?