В «Сколково» выпустили индекс инновационности девелоперов. Разбираемся, в чем его значимость и какие компании заняли лидирующие позиции
В августе 2026 года фонд «Сколково» представил первое в России публичное измерение инновационности застройщиков. В индекс вошли 33 девелоперские компании, оцененные по 15 критериям. Презентация исследования состоялась на площадке «Городские лаборатории» ВЭБ.РФ.
По словам авторов работы, до недавнего времени в отечественной строительной отрасли не существовало публичного стандарта оценки инновационности, а имевшиеся рейтинги измеряли объемы строительства и финансовую устойчивость компаний. Индекс оценивает общий уровень инновационного развития строительной отрасли и проникновение цифровизации у девелоперов как на этапе проектирования, так и в процессе строительства.
Рассказываем, какие компании стали лидерами индекса, как проходили измерения и какие решения меняют отрасль в настоящий момент.
Как составляли индекс
В основе методологии индекса лежит разработанный в «Сколково» и проверенный в других отраслях подход оценки инновационности. Ранее подобные исследования проводились на банковском и страховом рынках. Ключевые принципы подхода — учет только открытых данных и только фактов. Девелоперы не заполняли анкеты и не выставляли себе оценки самостоятельно — за основу подсчета брались публично доступные сведения, подтвержденные не менее чем двумя источниками, независимыми по происхождению информации.
Еще одной особенностью индекса стала его многомерность: оценка шла по двум осям — инновационный потенциал и технологическая реализация по девелоперскому циклу. В рамках оценки инновационного потенциала учитывалась формализованная функция инноваций, работа девелопера со стартапами, экосистемная и кадровая активность. В оценку технологической реализации по девелоперскому циклу вошли все этапы создания проекта: от цифрового выбора площадки до энергоэффективности и технологий умного здания.
Юрий Хаханов, директор по городским и строительным технологиям фонда «Сколково»:
— Уникальность индекса в первую очередь в том, что он первый отраслевой — в России таких не делал никто. Ранее мы проводили исследования цифровизации, а в этом году решили расширить оценку и учесть все возможные направления инновационности — не только в «цифре», но и в новых материалах, технологиях строительства. Не менее интересно то, что мы оцениваем полный девелоперский цикл, рассматриваем все аспекты, начиная от выбора участка, проектирования и строительства до продажи, эксплуатации, сервисов для жителей и качества жизни в объекте.
Основные результаты
Лидером первого индекса инновационности девелоперов стал «Галс-Девелопмент» — ему удалось получить 14,43 балла из 15 возможных. Работа застройщика удовлетворяет 11 из 12 критериев технологической оси. Кроме того, девелопер показал один из лучших результатов инновационного потенциала. «Серебро» индекса получила «Сэтл Групп» с результатом 11,93 балла, «бронзу» — группа компаний ФСК с 11,9 балла. В пятерку лидеров также вошли девелоперы «Брусника» (11,19) и MR (11,09).
Общий уровень инновационности отрасли составил 51% — это доля баллов, набранных участниками, от максимально возможных. При этом аналитики подчеркнули, что «средняя» оценка связана не с низкой инновационностью, а с ее неравномерностью. Например, 100% участников исследования используют цифровые инструменты продаж — это единственный критерий с полным покрытием. 29 из 33 компаний применяют ТИМ в проектировании, 25 компаний внедрили цифровые решения, например видеоаналитику и фотофиксацию хода работ, на стройплощадках.
Одновременно с этим индекс выделил технологии и решения, которые пока представлены у единичных девелоперов. В частности, работающие цифровые инструменты отбора и оценки площадок есть у девяти компаний — участников рейтинга, а роботы, которые автономно или полуавтономно трудятся на стройках, — у шести. «Базовые практики отрасль уже закрыла: шесть критериев подтверждены у 70% участников и более, а технологический фронтир почти пуст: пять критериев — у 30% и менее», — уточняют в исследовании.
Не менее значимый показатель оценки — уровень концентрации инноваций, то есть доля суммарного балла, которую аккумулируют лидеры рейтинга. Компании из первой пятерки удерживают 24%, тогда как при равномерном распределении на любые пять компаний из 33 приходилось бы 15%. Как объясняют авторы индекса, это говорит об умеренной концентрации инноваций.
Николай Парфентьев, директор департамента цифрового развития Минстроя России:
— Любой индекс — это хорошо для отрасли: задача, которая ставится перед девелоперами, должна быть измерима. Коллеги применили академический подход к замерам и проделали очень хорошую работу. Уверен, будут следующие итерации, которые увеличат количество участников, вовлекаемых в индекс. Это даст более комплексную картину по всей отрасли. Сейчас в индексе 33 крупных девелопера, практически передовиков инноваций. Другие компании могут опираться на этот индекс и его методологию, выстраивая свою операционную стратегию.
Достижения и зоны роста
Каждый критерий индекса подтвержден реальными примерами из работы участников — решениями и технологиями, внедренными на разных этапах девелоперского цикла. Ожидаемо, наибольшую «плотность» инноваций и их разнообразие зафиксировали у лидеров индекса. В частности, «Галс-Девелопмент» на своих площадках разворачивает целые инновационные платформы, призванные автоматизировать работу, сделать процессы более прозрачными и контролируемыми.
Андрей Мухин, генеральный директор «Галс-Девелопмент»:
— Для большинства крупных девелоперов «цифра» и искусственный интеллект в офисе компании стали обыденностью. Мы считаем, что важно говорить о следующем шаге — выходе технологий за пределы офиса и их трансляции напрямую на строительные площадки. Здесь кроется основной потенциал, это фокус нашей работы. «Цифра» из онлайна выходит в офлайн: прораб управляет строительной бригадой в инструменте дополненной реальности, крановщик дистанционно направляет кран, который переносит грузы. И мы идем дальше: прорабатываем технологию, с помощью которой оператор крана не будет управлять им все время, а будет задавать точки, откуда нужно забрать груз и куда его перевезти. Подобные решения — часть комплексного подхода к инновациям, который мы реализуем на всех циклах.
Высокую эффективность на строительных площадках «Галс-Девелопмент» демонстрируют технологии распознавания лиц. По словам Андрея Мухина, решение собирает огромные объемы данных, с помощью которых можно анализировать работу подрядчиков и точно знать, что происходит на объекте в любой момент времени. «Благодаря глубокой работе с данными по контролю доступа на площадку через систему биометрии полностью ушли споры о стоимости рабочей силы на проекте. Мы четко знаем, кто был, сколько времени пробыл, полную смену отработал или нет. Это делает кристальным процесс выставления счетов от подрядчиков», — пояснил генеральный директор «Галс-Девелопмент».
Цифровизацию продаж и работы офиса девелопера считают привычной реальностью и другие крупные застройщики. По словам Михаила Малыхина, директора по развитию цифровых технологий «Сэтл Тех», продажи, коммуникация с покупателями, заключение договоров и получение ипотек в «цифре» — стандарт для российского рынка. При этом у других технологий есть значительный потенциал роста. В частности, у разработки программного обеспечения для управления стройплощадкой и приемки работ.
Михаил Малыхин, директор по развитию цифровых технологий «Сэтл Тех»:
— Мы постоянно пилотируем новые решения, совместно с партнерами разрабатываем программное обеспечение. На этапе строительства у нас работают собственные внутренние комплексы, которые позволяют качественно планировать и принимать работу, держать стройку в понятном прозрачном состоянии и управлять ею и подрядными организациями. Кроме того, основные виды работ, влияющие на геометрию объекта, осуществляются с помощью лазерного сканирования. Сейчас мы работаем над единым интеграционным решением, которое позволит объединить всю цепочку технологий на одной платформе.
Одним из мировых трендов цифровизации в последние годы стало внедрение агентов — автономных систем на базе искусственного интеллекта, которые способны прогнозировать процессы и решать задачи без постоянного контроля человека. Технология адаптируется к строительной отрасли и применяется несколькими российскими девелоперами. Один из них — ФСК, где вместе с людьми трудятся порядка 80 ИИ-агентов. По данным компании, в день агенты выполняют тысячи задач, облегчая работу людей.
Дмитрий Цыганков, заместитель генерального директора по IТ и цифровой трансформации ФСК:
— Наша задача — чтобы все этапы девелоперского цикла были насыщены агентами, потому что для нас эффективность — это уменьшение степени ручного труда. Где-то мы достигли небывалых успехов, например в области сметного учета. У подразделения есть целая платформа для агентов, состоящая из трех десятков навыков. Каждый навык на 60–90% повышает производительность сметчика для конкретной операции. Что самое интересное, эту платформу сделал не сотрудник IТ-подразделения, а бизнес-заказчик. Это новая реальность, в которой человек, обладающий экспертностью в своей области, больше не сдержан ограничениями собрать команду, сделать разработку. Он может сделать все за вечер.
Роль инноваций в девелопменте
Участники индекса и эксперты рынка сходятся во мнении, что инновационность — не абстрактный показатель того, как одни девелоперы обгоняют других в обилии применяемых технологий. Это важный для отрасли маркер, от которого зависит не только уровень развития, но и качество жизни людей. «Важнее всего конечный этап — эксплуатация. Если она не инновационна, это означает, что все этапы до нее были напрасными. Ведь для кого мы строим? Мы строим для жильцов дома, для резидентов офиса. Именно люди должны ощутить всю инновационность цепочки производства недвижимости», — считает Андрей Мухин.
Эффективность инноваций генеральный директор «Галс-Девелопмент» предлагает оценивать по скорости строительства в сочетании с его качеством: «Вся инфраструктура, все платформы должны сократить скорость стройки. Хороший ориентир — Китай, где внедрения окупились. Если говорить конкретнее, то весь цикл от разрешения на строительство до разрешения на ввод работ над зданием — не типовым, а сложным, по индивидуальному проекту — должен укладываться в два с половиной года».
Увеличение скорости строительства способно привести к измеримым экономическим эффектам: чем быстрее стройка, тем больше проектов можно реализовать, а значит, обеспечить больше людей удобными условиями для жизни, считают в Минстрое.
«Внедрение цифровых инструментов помогает девелоперам сокращать сроки работы и затраты. В основном большинство компаний нацелены на быстроокупаемые проекты. Соответственно, сейчас есть спрос на решения, которые принесут эффект максимально быстро, а долгосрочные проекты нередко откладываются на будущее. Однако стратегические игроки, которые видят свое развитие на горизонте десяти лет, понимают, что если не начать сейчас, то через три года они будут отставать. Насколько возможно, мы будем помогать девелоперам в рамках нормативно-правового регулирования работы с вендорами над повышением функциональности программного обеспечения. Это все будет делаться обязательно», — резюмировал Николай Парфентьев.