Парень (назову его Костя) ходит по вторичке третий месяц. Объект нашел, цена устраивает, а сделку не двигает. Причина одна: ждет, пока банк снизит ставку хоть на полпроцента, читает форумы, где обещают "вот-вот пойдет вниз". Про взнос при этом не думал вообще - решил, что внесет минимум, а остальное добьет ипотекой по максимуму.
Я эту двушку, кстати, знаю - висит в объявлениях уже пятый месяц, цена почти не двигалась. С торгом там есть куда работать: продавец сам ждет своего покупателя не меньше, чем Костя ждет своей ставки. Только пока человек морозит сделку из-за долей процента, объект по факту теряет ликвидность с каждой лишней неделей ожидания - это тоже деньги, просто их никто не считает.
Вика в этом месте меня остановила раньше, чем я успел договорить про торг. Ставки и одобрения - ее кухня, я туда не лезу. Ее коронный вопрос Косте: "А ты считал, что взнос делает с телом кредита, пока гоняешься за долями процента?"
Что взнос делает с телом кредита
Ставка - это процент, который капает на остаток долга каждый месяц весь срок. Взнос напрямую режет сам остаток, с которого этот процент считается. Больше взнос - меньше сумма, которую банк выдал, меньше база для процента, меньше платеж и легче одобрение: банк видит меньший риск.
Вика открыла таблицу. Объект - та самая двушка, порядка 6,2 миллиона (ее прикидка на объект Кости, не справочная цифра рынка).
Сценарий первый, взнос по минимуму: 20 процентов, 1,24 миллиона. Кредит - 4,96 миллиона. Ставка, которую Вика видит сейчас по таким сделкам, порядка 18-19 процентов, точный процент она называет уже под конкретный банк и профиль заемщика. Платеж на срок лет двадцать - в районе 80 тысяч в месяц. Переплата за весь срок - около 14 миллионов, это больше самого кредита.
Сценарий второй, взнос заметно выше: 30 процентов, 1,86 миллиона. Кредит - 4,34 миллиона. Ставка та же, никто ее не двигал. Платеж падает примерно до 66 тысяч. Переплата за срок - около 11,5 миллиона: база меньше с самого начала, и разница против первого сценария - больше 2,5 миллиона рублей.
А теперь ради чего Вика вообще устроила Косте этот разговор. Она посчитала, что было бы, если бы он остался на маленьком взносе и все-таки дождался своей заветной ставки пониже на полпроцента-процент. Платеж сдвигается на пару тысяч в месяц, за весь срок это около 600 тысяч экономии. Он три месяца ловил разницу в 600 тысяч, а мимо него шли 2,5 миллиона, которые дает рост взноса.
Кому выгодно, чтобы ты гнался именно за ставкой
Ставка - цифра, про которую снимают ролики: ее удобно обсуждать, сравнивать банки, ждать новостей от ЦБ. На этом зарабатывают внимание банки, блогеры и агрегаторы - чем дольше ты сравниваешь и ждешь, тем дольше смотришь их контент и тем позже выходишь на сделку. Взнос никто не рекламирует: там нужно просто найти или накопить деньги, и ролика из этого не сделаешь. В итоге человек несет всю энергию туда, где эффект для платежа меньше, и до решения, которое реально весит, руки так и не доходят.
Откуда Костя взял деньги на взнос
У Кости выбор был небогатый. Часть суммы лежала на депозите без дела - оттуда и забрали. Продавать было нечего: жилье съемное. Маткапитал они с женой уже потратили на другую сделку два года назад, так что этот вариант отпал сразу.
Отдельно Вика проговорила то, о чем ее спрашивают чаще всего: наращивать взнос через завышение цены объекта в договоре, чтобы банк формально засчитал больше денег, чем реально внесено, - серая схема, и мы в такое не играем, ни я, ни она. Не хватает взноса - его копят, ищут честный источник вроде тех, что выше, либо пересматривают объект под свои деньги.
Оговорка, чтобы не звучало как готовый рецепт
У каждого своя ситуация: доход, семья, сроки, объект. Тащить максимальный взнос любой ценой и раздевать себя до нуля на счету не нужно. Иногда часть накоплений разумнее оставить на подушку: закапывать в квартиру все до копейки не обязательно - это уже отдельный разговор, и опять же это к Вике - я про объект и торг.
Костя в итоге не стал ждать полпроцента. Отложил сделку на два месяца, донакопил на взнос за счет депозита и зашел с 25 процентами вместо двадцати. Платеж вышел заметно легче, и банк одобрил быстрее, чем в первом раскладе. А ту двушку, которая пятый месяц висела в объявлениях, он в итоге и взял - и выторговал сто с лишним тысяч. Продавцу покупатель со взносом наготове и без горящих сроков дороже того, кто примчался в панике: спокойного и уступить не жалко.
Смотрите не только на ставку, которую крупно рисуют в рекламе банка. Прежде чем ловить чужие полпроцента, посчитайте, что вам реально дает лишние сто-двести тысяч во взнос сейчас и сколько торга есть в самом объекте - там часто выигрыш больше, чем от месяцев ожидания лучшей ставки.
А у вас как было: гнались за процентом или сразу считали, сколько внести?