71 подписчик

«Блочная амнистия» - интересный механизм, но есть нюанс, и не один

3 дня назад3 дня назад

1 мин

За последние несколько месяцев нашей команде пришло более 7 запросов на легализацию домов блокированной застройки. Но как показал детальный разбор - не все можно решить в упрощённой процедуре, да и практика судебная сильно неоднозначна. Основное понятие о блокированной застройке наконец то вводит ФЗ от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (так называемая «блочная амнистия»). Статья 1 Градостроительного кодекса РФ была дополнена пунктом 40, в котором дано определение дома блокированной застройки: это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проёмов и имеющий отдельный выход на земельный участок. В декабре 2025 года Президиум ВС Российской Федерации утвердил Обзор судебной практики № 4, в котором содержатся разъяснения по целому ряду актуальных вопросов земельных отношений и градостроительства. Одним из ключевых разъяснений

«Блочная амнистия» - интересный механизм, но есть нюанс, и не один.

Основное понятие о блокированной застройке наконец то вводит ФЗ от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (так называемая «блочная амнистия»). Статья 1 Градостроительного кодекса РФ была дополнена пунктом 40, в котором дано определение дома блокированной застройки: это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проёмов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

В декабре 2025 года Президиум ВС Российской Федерации утвердил Обзор судебной практики № 4, в котором содержатся разъяснения по целому ряду актуальных вопросов земельных отношений и градостроительства. Одним из ключевых разъяснений стала позиция, касающаяся раздела жилых домов, которые по документам числятся индивидуальными, но фактически представляют собой многоквартирные объекты, состоящие из нескольких изолированных блоков.

Важным клином в блочную амнистию стало дело, рассмотренное Верховным Судом, касается правомерности строительства домов блокированной застройки на земельных участках, предназначенных для садоводства (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17 октября 2025 года № 305-ЭС24-12116 по делу № А41-72208/2022). Важно что ВС указал, что упрощённый порядок строительства, действующий для жилых и садовых домов, не распространяется на дома блокированной застройки. Для их возведения требуется получение разрешения на строительство, соответствие вида разрешенного использования участка и соблюдение градостроительных регламентов.

Таким образом очень большой пласт домов имеющих признаки блочной застройки в настоящее время зависли в очередной правовой неопределённости, ведь фактически придётся не только вносить изменения в ПЗЗ, но и согласовывать заново проектную документацию в усложненном порядке.

Даже построенные в 1960-70х годах дом блокированной застройки не дают полную гарантию упрощённого согласования или положительной судебной работы.