Агентство недвижимости — особый случай в контекстной рекламе. Здесь нет одного продукта, одной аудитории и одной цены сделки. Новостройки, вторичка, аренда, коммерция — каждый сегмент живёт по своим правилам. Запустить одну кампанию на всё и ждать лидов — значит слить бюджет и разочароваться в рекламе. В этой статье — как настроить Директ правильно, шаг за шагом.
Шаг 1. Разделите направления до запуска
Самая частая ошибка агентств — одна рекламная кампания на все услуги. В итоге алгоритм Директа не понимает, кого искать, объявления показываются нерелевантной аудитории, а CPL растёт без видимых причин.
До запуска разбейте направления на отдельные кампании:
• Новостройки — отдельно по каждому ЖК или хотя бы по классам жилья
• Вторичная недвижимость — отдельно, со своими офферами и посадочными
• Аренда — отдельно, с акцентом на скорость и локацию
• Коммерческая недвижимость — если есть, строго отдельно
Такое разделение позволяет управлять ставками и бюджетом по каждому направлению независимо — и быстро видеть, где заявки дешевле и качественнее.
Шаг 2. Соберите правильную семантику
Ключевые слова в недвижимости делятся на три уровня намерения — и смешивать их в одной группе нельзя.
Горячие запросы: «купить квартиру в [городе]», «новостройки [район]», «однокомнатная квартира цена». Человек готов оставить заявку прямо сейчас. Максимальные ставки, лучшие объявления.
Тёплые запросы: «квартиры в новостройках», «жилые комплексы [город]», «как купить квартиру в ипотеку». Человек изучает рынок. Нужны информативные объявления и хороший лендинг.
Холодные / информационные: «как выбрать застройщика», «что такое ДДУ», «как проверить квартиру перед покупкой». Не ведут к быстрой сделке, но можно использовать в РСЯ для охвата.
Горячие запросы — в Поиск с высокими ставками. Тёплые и холодные — в РСЯ с разными объявлениями. Никогда не смешивайте их в одной группе.
Шаг 3. Напишите объявления, которые фильтруют трафик
В недвижимости плохое объявление дороже обходится, чем его отсутствие. Общие фразы «выгодные квартиры» и «лучшие предложения» собирают дешёвые клики от людей без намерения купить — и CPL летит вверх.
Что должно быть в хорошем объявлении для агентства:
• Конкретный объект, район или условие — «Квартиры у метро Октябрьская от 5,2 млн»
• Фильтр нецелевой аудитории — «Ипотека от 6,5%, первый взнос от 15%»
• Уникальное преимущество — «Юридическая проверка включена», «Помогаем с одобрением»
• Чёткий призыв к действию — «Запишитесь на показ», «Получите подборку за 1 час»
Используйте быстрые ссылки под объявлением: «Новостройки», «Вторичка», «Ипотека», «О нас». Это расширяет объявление и повышает CTR без дополнительных затрат.
💡 Настраиваем Директ для агентств недвижимости под ключ
В ОМаркетинг мы берём на себя всё: сегментацию кампаний, семантику, объявления, посадочные и аналитику. Результат — лиды от 600 ₽ с понятной экономикой.
→ Получите бесплатную консультацию — расскажем, как настроить рекламу под ваше агентство.
Шаг 4. Настройте посадочные страницы под каждый сегмент
Вести весь трафик на главную страницу сайта агентства — одна из самых дорогих ошибок. Человек, который искал однокомнатную квартиру в новостройке, попадает на страницу с десятками предложений и уходит.
Минимум — отдельная посадочная для каждого основного направления. Что должно быть на лендинге:
1. Заголовок, который продолжает оффер из объявления — буквально те же слова
2. Конкретное предложение: объекты, цены, условия ипотеки
3. Форма заявки в верхней части экрана — видна без прокрутки
4. Краткое описание того, что будет после заявки — «Перезвоним за 15 минут, пришлём подборку»
5. Элементы доверия: лицензии, отзывы, фото офиса и команды
Скорость загрузки страницы на мобильных — критична. Если страница грузится дольше 3 секунд, половина трафика уходит до того, как увидит оффер.
Шаг 5. Настройте аналитику до запуска, а не после
Без аналитики реклама — это лотерея. Вы не знаете, какая кампания даёт заявки, какая сжигает деньги, и почему CPL вырос в прошлом месяце.
Минимальный набор аналитики для агентства недвижимости:
• UTM-метки на всех объявлениях — чтобы видеть источник каждой заявки в CRM
• Цели в Яндекс Метрике — заполнение формы, звонок, визит на страницу «Спасибо»
• Коллтрекинг — подмена номеров по источникам, чтобы звонки тоже считались
• Передача данных в CRM — источник и кампания должны автоматически попадать в карточку лида
Без этого связка будет рваться: маркетинг будет отчитываться по кликам, продажи — по интуиции, а управленческие решения — приниматься вслепую.
Шаг 6. РСЯ — не замена Поиску, а дополнение
Рекламная сеть Яндекса (РСЯ) работает иначе, чем Поиск. Здесь люди не ищут квартиру прямо сейчас — они читают новости, смотрят видео, листают соцсети. Ваше объявление догоняет тех, кто недавно интересовался недвижимостью.
РСЯ хорошо работает для:
• Ретаргетинга — возврата посетителей сайта, которые не оставили заявку
• Охвата тёплой аудитории — людей, которые искали похожие запросы
• Продвижения конкретных объектов с визуальными креативами
В РСЯ важны картинка и первая строка объявления — именно они останавливают взгляд. Используйте реальные фото объектов, яркие и чёткие. Стоковые картинки работают хуже.
Шаг 7. Контролируйте результат еженедельно
Настройка Директа — это не разовая работа. Рынок меняется, конкуренты обновляют объявления, аудитория реагирует по-разному в разные месяцы. Без регулярного контроля даже хорошо настроенная кампания деградирует.
Минимальная еженедельная рутина:
• Проверить отчёт по поисковым запросам — добавить новые минус-слова
• Сравнить CPL по кампаниям — перераспределить бюджет в пользу работающих
• Проверить конверсию посадочных — если упала, искать причину
• Посмотреть долю пропущенных звонков и необработанных заявок в CRM
Если этого не делать — CPL будет расти незаметно, пока не станет очевидным провалом.
🎯 ОМаркетинг — настройка и ведение Директа для агентств недвижимости
Мы берём на себя всю цепочку: сегментация, семантика, объявления, посадочные, аналитика, еженедельный контроль. Вы получаете поток заявок — мы следим за тем, чтобы каждая из них стоила разумных денег.
Лиды на недвижимость от 600 ₽.
Переходите на сайт, оставляйте заявку. Разберём ваш проект и покажем, с чего начать. Кстати, подписывайтесь на наши соц сети и узнавайте много нового и полезного для вашего бизнеса.