Налоговые органы не просто так начали массово рассылать уведомления собственникам недвижимости с вопросами о сдаче имущества в аренду.
Это касается как жилых квартир, так и коммерческих помещений.
Власти активно ищут дополнительные поступления в бюджет, поэтому рассчитывать, что «пронесет», сегодня уже довольно рискованно.
Причем инспекторы анализируют уже не только текущие доходы, но и то, как использовалась недвижимость до ее продажи.
И для этого они используют не только государственные базы данных. В ход идет информация из открытых источников, включая сервисы вроде 2ГИС.
Вот один из таких судебных споров — Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 28.04.2026 по делу № А10-4521/2025.
Женщина продала два нежилых помещения и после сделки заявила имущественный вычет по НДФЛ более чем на 5 млн рублей, подтвердив свои расходы документами.
Казалось бы, обычная ситуация.
Однако в ходе проверки инспекция установила, что до продажи помещения сдавались в аренду. Одним из подтверждений стали сведения из открытых источников, включая карточки объектов в 2ГИС.
Этого оказалось достаточно, чтобы сделать вывод: помещения использовались в предпринимательской деятельности.
В результате в имущественном вычете отказали.
Кроме того, женщине доначислили 667 тыс. рублей НДФЛ, а также штраф.
Понимая, что имущественный вычет уже не получить, она попыталась воспользоваться профессиональным налоговым вычетом.
В качестве аргумента ссылалась на позицию Верховного и Конституционного судов: если деятельность фактически является предпринимательской, отсутствие регистрации в качестве ИП не должно ухудшать положение налогоплательщика.
Но этот довод не помог.
Поправки в статью 221 НК РФ, которые позволяют физическим лицам без статуса ИП применять профессиональный вычет, вступили в силу только с 1 января 2024 года. А спорные помещения были проданы еще в 2023 году.
Поэтому суд полностью поддержал позицию налоговой инспекции.
Этот спор показателен не столько из-за суммы доначислений, сколько из-за подхода самой налоговой. Если раньше контроль в основном строился на декларациях и банковской информации, то сегодня инспекция сопоставляет сведения сразу из множества источников: данные ЕГРН, объявления, геосервисы, сведения о фактическом использовании объектов и другие цифровые следы.
На мой взгляд, это только начало. Пока основное внимание уделяется коммерческой недвижимости, но судебная практика уже постепенно распространяется и на обычные квартиры, которые использовались для получения дохода. Поэтому перед продажей любого объекта, который хотя бы некоторое время приносил доход, стоит заранее оценить налоговые последствия. Иначе вместо ожидаемого вычета можно получить доначисление налога, пени и штраф.
Оставьте заявку на консультацию