В июне 2026 года Оман переписал правила ВНЖ для иностранцев — Official Gazette №1653 от 21 июня упростил выдачу вида на жительство в Омане тем, кто покупает недвижимость (в том числе на стадии строительства). Пока в Дубае и на Кипре пороги входа растут, Маскат идёт в обратную сторону и убирает пороговые лимиты инвестиций для получения резиденства через покупку недвижимости.
Почему инвесторы из СНГ смотрят на ВНЖ в Омане
На фоне ужесточения условий Golden Visa в Греции (пороги выросли до 400 000–800 000 евро) и продолжающихся споров вокруг кипрской программы, Оман выглядит предпочтительной альтернативой. Здесь нет НДФЛ, налога на прирост капитала для физлиц и жёсткой привязки резидентства к одной сделке.
Реформа июня 2026 года — не косметическая правка. Она упростила подачу заявок через единый портал, сократила пакет документов для покупателей недвижимости и формализовала статус члена семьи заявителя: супруг и несовершеннолетние дети включаются в одну заявку без отдельной подачи. По оценке местных консалтинговых компаний, обработка заявки после реформы занимает 2–4 месяца против прежних 4–6.
Второй фактор — Маскат остаётся одним из немногих городов региона, где резидентство можно получить не только через покупку жилья, но и через подтверждённый доход или депозит, без обязательного владения недвижимостью в стране. Это расширяет круг тех, кто может претендовать на статус, — не только покупатели, но и получатели пенсии, ренты или инвестиционного дохода из-за рубежа.
Retirement Visa Омана: кто может получить и на каких условиях
Retirement Visa — не единственный, но самый доступный маршрут для тех, кому за 55–60. Программа не требует покупки объекта, если заявитель подтверждает один из двух финансовых профилей.
Первый — для заявителей от 60 лет: стабильный ежемесячный доход от 4 000 OMR (около 10 400 долларов), поступающий с пенсии, аннуитета или зарубежных инвестиций. Капитал в Оман заводить не нужно — достаточно выписок за последние 6–12 месяцев.
Второй профиль мягче по доходу, но требует подтверждённых активов: пенсия от 1 000–1 500 OMR в месяц (2 600–3 900 долларов) плюс остаток на счёте от 20 000–30 000 OMR или подтверждённое владение инвестиционной недвижимостью в Омане.
Разница между профилями принципиальна для планирования: если ежемесячный доход не дотягивает до 4 000 омани, купленная квартира в Al Mouj или депозит в оманском банке закрывает разрыв и открывает доступ ко второму, более щадящему маршруту.
Golden Visa Омана: инвестиционный ВНЖ за недвижимость
Для тех, кто хочет резидентство именно за счёт покупки жилья, работает отдельная линейка — оманская Golden Visa. Она разделена на два уровня.
Первый уровень — инвестиции от 500 000 OMR (примерно 1,3 млн долларов) в недвижимость, акции местных компаний или гособлигации, либо создание минимум 50 рабочих мест для граждан Омана. Взамен — резидентская карта на 10 лет с продлением каждые 3 года.
Второй уровень доступнее: от 250 000 OMR (около 650 000 долларов) в недвижимость или долю в частной компании. Срок резидентства короче — обычно 5 лет с продлением карты каждые 2 года, но входной порог примерно вдвое ниже.
Оба уровня Golden Visa включают супруга и детей в одну заявку и не облагают резидентский доход подоходным налогом — Оман остаётся одной из немногих юрисдикций Персидского залива без НДФЛ для физических лиц в принципе.
Al Mouj в Маскате: почему интерес инвесторов концентрируется именно здесь
Формально резидентство через покупку недвижимости можно получить в любом районе, открытом для иностранной собственности. На практике спрос концентрируется вокруг зрелых комплексов с готовой инфраструктурой — и Al Mouj (The Wave) на сегодня главный такой адрес в Маскате.
Район строится вокруг яхтенной марины и открыт для иностранной собственности с полным правом владения (freehold) — редкость для Омана, где большая часть рынка остаётся закрытой для нерезидентов. В Al Mouj уже работает пляжная набережная, рестораны, поле для гольфа и школы — то есть инфраструктура, которую обычно достраивают годами, здесь уже функционирует.
По данным местных агентств недвижимости, апартаменты в Al Mouj стартуют ориентировочно от 300 000 долларов. Точная цена сильно зависит от очереди застройки и вида на марину, поэтому это ориентир, а не котировка конкретного объекта.
Налоги, права резидента и что не входит в пакет ВНЖ
Резидентская виза — не гражданство и не автоматический доступ к работе. Резидент по инвестиционному или пенсионному треку получает право проживания, владения недвижимостью и открытия банковских счетов, но не право работать по найму без отдельного рабочего разрешения — эта деталь часто выпадает из презентаций брокеров.
Из плюсов — Оман не облагает резидентов подоходным налогом, налогом на дивиденды или на прирост капитала для физических лиц. Это отличает его и от Кипра с его Non-Dom-схемами, и от Греции, где часть налоговых льгот привязана к сроку резидентства.
Путь к гражданству Омана формально существует, но занимает около 20 лет непрерывного проживания — резидентство здесь стоит рассматривать как инструмент мобильности и налогового планирования, а не как быстрый маршрут к паспорту.
Что делать инвестору из СНГ прямо сейчас
Прежде чем подавать заявку, стоит пройти четыре шага. Сначала — посчитать, какой профиль дохода у вас есть на бумаге: если ежемесячный доход ниже 4 000 омани, выгоднее сразу рассматривать покупку недвижимости, которая закрывает и жилищный, и визовый вопрос одновременно.
Дальше — собрать банковские выписки за 6–12 месяцев и документы, подтверждающие источник дохода (пенсионный фонд, рентный договор, брокерский счёт). Именно на этом этапе чаще всего теряют время из-за неполного пакета.
Третий шаг — выбрать объект в районе с полным freehold-статусом, а не в зоне с ограниченным правом пользования: разница напрямую влияет на то, будет ли покупка засчитана для визового трека. Четвёртый — подать заявку через единый портал резидентства и заложить 2–4 месяца на обработку с учётом реформы июня 2026 года.
Источник: Royal Oman Police, портал резидентских виз (rop.gov.om); Official Gazette №1653 от 21.06.2026.
Разбираем свежие проекты в Al Mouj и другие районы freehold в Омане в нашем Telegram-канале — там первыми публикуем новые лоты, обновления по визовым программам и разбор конкретных объектов. Переходите, чтобы не пропустить: @nikitinaexpert