У планировок может быть разная площадь, задачи, количество санузлов и комнат, десятки особенностей. Но в этом тексте я хочу показать три универсальных признака из нашей реальной практики при аудите и разработке сотен планировочных решений, которые должны насторожить при покупке ещё на самом первом этапе беглого изучения вариантов, даже до подробного анализа помещений.
Это не значит, что застройщик или его представитель вас обязательно вводит в заблуждение или планировка неудачная. Но это значит, что нужно остановиться и присмотреться.
Признак 1. На плане нет мебели и сантехники
На исходном плане частного дома, квартиры, таунхауса нет мебели и сантехники, а показаны только стены и дверные проемы. Это плохо.
В норме, когда покупатель выбирает квартиру на сайте или в офисе продаж, застройщик должен показать не просто план помещений с расположением перегородок, а ещё план с расстановкой мебели и сантехники.
Тот основной и лучший вариант использования каждого помещения, который был предусмотрен автором проекта. В таком случае покупатель может оценить, подходит ли ему планировка в исходном виде или с этой площадью придётся что-то делать дополнительно. Начиная от изменений в расстановке мебели до полной перепланировки с переносом зон и изменением назначений помещений. Это как минимум дополнительное время и расходы. И всё это можно было бы оценить до покупки.
Кто-то спросит, а почему нельзя оценить план без мебели, ведь площади подписаны и пропорции комнат видны? Без перегородок или без мебели все квартиры, даже небольшие, смотрятся приемлемо, но они кардинально меняются после установки мебели. Стен на плане недостаточно даже для качественной оценки профессионалами, потому что площадь и количество комнат — не гарантия удобной жизни. Это гарантия только того, что вы больше заплатите.
Мы постоянно проводим аудиты вариантов для заказчиков перед их сделками, и очень часто квартира с площадью на 10–15 метров меньше выигрывает — она более перспективная и пластичная с точки зрения расположения хранения и всех необходимых зон. А 10 метров, как вы понимаете, стоят немало.
Но есть куча квартир и домов очень больших и совершенно бестолковых. Как это происходит на практике?
Если показаны только стены, покупателю приходится оценивать квартиру слишком укрупнённо, то есть мыслить как застройщик, а не как её обитатель. У застройщика и собственника совершенно разная логика и интересы. Рядовой застройщик мыслит от большего к меньшему. У него есть участок, пятно застройки, коммуникации, контур дома, жилые и общественные площади и, наконец, контур квартиры — плюс положенные нормативы, и отлично.
А для покупателя важно, сможет ли он разместить уличную обувь и одежду сразу при входе и куда он положит ключи от машины. Собственник и дизайнеры интерьеров в работе должны, наоборот, учитывать мелкую ежедневную бытовую рутину и эргономику. Поэтому чем подробнее площадь проверяется на детали с точки зрения мелкой эргономики, тем больше вероятность, что получится удобное пространство.
Если покупатель не профессионал, у него нет прокаченного глазомера и воображения, ему сложно даже грубо оценить качество планировки только по стенам, площади и форме помещений. Да, он видит, удобна ли ему кухня при входе или санузел в этом месте, но важные детали упускает.
Например, покупатель смотрит на окна, на их количество, на стороны света. Архитектор или дизайнер смотрит ещё и на простенки справа и слева: хватит ли их, чтобы установить шкафы стандартной глубины, как будет открываться дверь в ближайших помещениях. И главное, как будет выглядеть эта условная прихожая, детская, кухня после того как встанет мебель, какие расстояния останутся, будут ли они соответствовать нормам эргономики.
И здесь важный нюанс: почему на плане нет всей основной мебели? Застройщик знает о недостатках планировки для реальной жизни и намеренно их не показывает — мебель их сразу подсветит. Или эти сценарии вообще не продумывали.
Например, он представляет, где будет стоять кровать, но не продумывает организацию достаточных мест для хранения вещей для семьи. В итоге квартира большая, а шкафы или гардеробные негде разместить. Или у спальни неплохая площадь, но родительская кровать не встанет поперёк, потому что комната заужена и проход остаётся минимальным. Длины санузла не хватает для расположения нескольких зон в ряд, например, душевой, унитаза и большой раковины — площадь выделена, но не там, где нужно.
Поэтому, если мебель не показана, нужно узнать точные размеры всех стен и проёмов, или хотя бы их вычислить, нанести мебель и оценить самостоятельно. Можно проиграть несколько сценариев расстановки в базовой планировке, можно хотя бы прикинуть варианты перепланировки, если нужно, изучить нормы согласования, но с правдоподобными габаритами основной мебели и сантехники.
Признак 2. Мебель показана, но намеренно уменьшена
Мебель показана, но намеренно уменьшена. Суть в том, что застройщики хотят выдать желаемое за действительное. Мебель показана, сценарии жизни, перемещения по квартире и бытового использования разных зон понятны, их можно при желании себе представить и оценить, но часть мебели и стандартных необходимых проходов уменьшена. Иногда существенно. Сознательно или нет — не могу сказать.
Но как пример: между кроватью и столом пройти невозможно, изголовье не учтено, к шкафу проход уже в два раза, чем нужно, двери просто не откроются, стол увеличен визуально, такой не влезет. Такой диван тоже — и далее по списку. Покупатель смотрит на план, узнаёт предметы мебели, вспоминает, как они смотрятся в жизни, вроде всё на месте, всё помещается. Поэтому площадь 10 метров покупатель, ориентируясь на габариты мебели, представляет себе как 14–15. И вроде прямого обмана нет, все площади честно подписаны, но за счёт таких нарушений в эргономике покупатель получает совсем не то, что представил себе, ориентируясь на мебель. Потому что далеко не все могут на глаз точно представить разницу между 10 и 12 метрами. В итоге ничего не встаёт, и даже заявленная мебель — неприятный сюрприз.
Признак 3. Свободная планировка и отсутствие точных границ
Свободная планировка или отсутствие точных границ помещений и шахт с коммуникациями. В основном этот вопрос возникает, когда квартира покупается на этапе строительства, и из документов есть только проект от застройщика, который в реальности может измениться. Если в проектной документации, которая приложена к договору ДДУ, нет четких размеров помещений, вентшахт, кухни-ниши, и потом в жизни их застройщик не возвёл хотя бы в виде одного ряда блоков на полу, могут возникнуть дополнительные сложности с определением точных границ зон или помещений.
Если в квартире нет стен, их нет даже на плане, это не значит, что можно сделать любую планировку — вы всё равно должны следовать нормативам. Например, нельзя вылезать за границы вентшахт и стояков и присоединять их, для этого как минимум нужно понимать, где эти границы проходят.
Сейчас это реже встречается, но мы сталкиваемся с тем, что застройщик может переложить первичную техническую инвентаризацию на покупателя. Либо выделить только мокрые зоны, например санузлы и кухню, а всё остальное показать как одно жилое пространство.
Если покупатель рассматривал перепланировку, такой план значительно сужает её варианты. Коридоры, холлы, прихожая с точки зрения санитарных норм нейтральны. На практике они для нас такой материал, инструмент для изменения и улучшения планировки. С их помощью можно увеличить и жилые помещения, и мокрые зоны, например кухню или санузел.
Вы можете не возводить перегородку между комнатой и коридором и оставить единое пространство, но если на плане нет коридоров, то все мокрые помещения строго зафиксированы, а значит, и возможности изменить их площадь тоже. Исключение — первый и последний этаж. Мы сможем только выделить коридоры или изменить габариты жилых комнат.
Поэтому, покупая квартиру, вы точно должны понимать, где и какое помещение расположено и будет зафиксировано в дальнейшем в техническом паспорте, его габариты и границы. И где заканчивается ваша площадь и начинаются зоны общего пользования.
Бывают объекты, в которых при покупке план настолько условный, что коммуникации не показаны, или показаны не в том месте, не той формы. В евродвушках и евротрёшках кухня-ниша показана пунктиром без размеров, дана условная площадь, которая по договору ДДУ ещё может меняться, или граница вообще не показана.
Это значит, что план не финальный, не точный, и та планировка санузла или кухни, которую вы себе даже примерно придумали до обмеров, не встанет — в жизни появится дополнительный короб, которого нет на плане. Поэтому нужно изучить план в договоре, уточнить, как помещения будут обозначаться в документах после инвентаризации, и планируется ли живая разметка по полу.
________________________________________________________________________________________________
Если удобнее смотреть - здесь видео и больше примеров по теме "Эти 3 признака в планировке от застройщика должны насторожить"
________________________________________________________________________________________________
Если вам нужна помощь в выборе недвижимости, мы проводим аудит планировок перед покупкой. Используем весь свой опыт и наработки, подсвечиваем сложности, плюсы и минусы. Часто экономия получается огромной, сопоставимой со стоимостью аудита — например, если выигрывает объект меньшей площади.
Это может быть онлайн-отчёт с описанием и рекомендациями, выездная встреча с архитектором или личная онлайн-встреча, на которой я разберу все варианты и предложу идеи по улучшению площади.
Кроме аудита при выборе недвижимости, проводим аудит планировок, разработанных вами лично, вашим дизайнером, дизайн-проекта полностью и смет от дизайнеров, поставщиков или бригады.
Поэтому если у вас есть любая задача такого плана или вы просто не понимаете, что делать, напишите нашему специалисту. Мы зададим несколько вопросов и предложим варианты.
Берегите себя и до встречи!