Пишет подписчица из-под поста про эскроу: "Глеб, я поняла, что деньги эскроу защищает. Но менеджер в Солнечном показывает однушку на котловане на 20 с лишним процентов дешевле готовой - это же чистая выгода, бери и жди?" Хороший вопрос, давай разберем отдельно от эскроу.
Про эскроу мы говорили: деньги вернет, если стройка встанет. Сроки не вернет никто. А вот дальше начинается вопрос, который эскроу вообще не решает - что ты теряешь, пока ждешь.
Разница в цене - это еще не вся цена
Беру конкретный корпус в Солнечном, сдача через два года по графику. Однушка 36 метров на котловане - 4,9 миллиона. В том же районе готовая аналогичная, уже с ключами, - 6,2. Разница 1,3 миллиона, на бумаге это красиво: минус 21 процент за то, что подождешь.
Тимур, он у застройщика в продажах, объясняет логику честно: заходишь на старте, пока в стройке только сваи, - цена одна. Дальше каждый этаж и каждый квартал прайс подтягивают вверх, к сдаче корпус стоит уже как готовый. Скидка на котловане - это плата за твое терпение и за то, что твои деньги весь этот срок работают на стройке. В твой карман с них ничего не капает.
Считаем полными деньгами
Вот тут я беру калькулятор, потому что за красивым "подожду и сэкономлю" итог получается разным - смотря где ты живешь эти два года. Считаю живой отток из кармана за два года - без него сравнение нечестное. Отдельно держу в уме: часть ипотечного платежа идет в тело кредита - эти деньги остаются в твоих же будущих стенах. Но стены появятся только после сдачи. Деньги из кармана уходят уже сейчас, месяц за месяцем, параллельно с арендой.
Вариант первый: своего жилья нет, снимаешь. Взял ипотеку на эту однушку - первый взнос 20 процентов, 980 тысяч, кредит 3,92 миллиона. Ставку и точный платеж считает Вика, я в это не лезу, но по ее прикидке сейчас выходит около 58 тысяч в месяц. Плюс аренда такой же однушки в Солнечном - у меня по этому углу свежий мониторинг, 24 тысячи в месяц. Двадцать четыре месяца платежа и аренды параллельно - это почти два миллиона живыми деньгами из кармана. Да, в этой сумме сидит тело кредита, оно остается твоим. Но твоя скидка в 1,3 миллиона к моменту переезда уже перекрыта тем, что вытекло из кармана за два года ожидания, и запасной подушки на случай переноса сроков у тебя, скорее всего, не осталось.
Вариант второй: пока живешь у родителей или у партнера, аренды нет. Отток меньше - только платеж по ипотеке, те же 58 тысяч в месяц на 24 месяца, около 1,4 миллиона, из них часть тоже тело кредита. Но живыми деньгами из кармана эта сумма все равно больше скидки в 1,3 миллиона - разница снова растворяется, просто не так быстро, как в первом варианте.
Вариант третий, для тех, кто без ипотеки: разницу в цене, те же 1,3 миллиона, держишь на вкладе, вместо того чтобы закапывать ее в стройку раньше срока. За два года на них капает процент, но инфляция откусывает свою часть, и в реальных деньгах прирост скромный. Скидка тут частично сохраняется, просто в реальных деньгах она заметно скромнее, чем выглядела на бумаге.
Смысл один: скидка котлована - это цена входа. А тело цены - это цена входа плюс все, что ты потратил или потерял за срок ожидания. Считать нужно именно вторую цифру. Первая - это всего лишь заявка застройщика, твою реальную переплату или экономию она не показывает.
Когда график - это график с оговоркой
Два года по договору - это план застройщика. Гарантий такой график не дает. Перенос сдачи на несколько месяцев я видел десятки раз, это в порядке вещей на рынке, обычное дело. Эскроу здесь снова свою работу сделал: если стройка встанет совсем, банк вернет тебе деньги. Но упущенные полгода-год, за которые ты платил ипотеку и снимал, останутся невозвратными - их не компенсирует ни банк, ни застройщик.
Кому подходит, кому нет
Котлован имеет смысл, если у тебя есть где жить эти месяцы без второго платежа сверху, горизонт длинный - планируешь жить в ней или держать лет десять-пятнадцать, - и деньги в сделке не последние, есть запас на случай переноса сроков. Тогда разница в цене метра остается у тебя - ожидание ее не съедает.
Не подходит, если своего угла нет и придется тянуть два платежа одновременно. Не подходит и если срок нужен точно к дате - под школу, под смену жилья: я видел семью, которой перенос сдачи на полгода сломал ровно эту привязку к 1 сентября, и они еще полгода тянули аренду сверх плана. Не подходит и если первый взнос последний - переносить сроки в таком случае нечем.
Гарантий, что будет ровно так, как в договоре, рынок не дает - я этим не торгую. Я про одно: прежде чем радоваться скидке на котловане, посчитайте разницу с учетом двух лет вашей собственной жизни.
А у вас как было - брали на котловане и получалось дешевле по факту, или разница растворилась в платежах и аренде, пока ждали ключи?