Садоводческое товарищество вправе получить муниципальную землю без торгов и даже без арендной платы. Но это не означает, что можно выбрать любую свободную территорию, нарисовать ее границы на кадастровом плане и потребовать от администрации оформить участок.
Особенно когда на этой земле город планирует сохранить зеленую зону, создать парк или построить дорогу.
Именно такой спор дошел до Верховного Суда РФ. Три судебные инстанции поддержали садоводов, однако экономическая коллегия отменила их решения. Причина оказалась важнее формального наличия документов: суды не проверили, можно ли вообще передавать выбранную территорию под СНТ с учетом действующего генерального плана и интересов жителей города.
Как СНТ попросило у города 160 соток
СНТ «Крокус» обратилось в администрацию Сочи с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 16 019 кв. м — это чуть больше 1,6 га, или примерно 160 соток.
Участок находился в Хостинском районе Сочи, в районе села Раздольное. Товарищество просило передать землю в безвозмездное пользование на пять лет для ведения садоводства.
Само СНТ насчитывало 37 человек, но землю планировалось предоставить для 13 членов товарищества, нуждавшихся в садовых участках.
Городская администрация отказала. Чиновники указали сразу на несколько обстоятельств:
- территория относилась к зоне зеленых насаждений общего пользования;
- часть земли могла понадобиться для строительства и обслуживания дублера Курортного проспекта;
- формирование участка могло затронуть федеральные земли и территорию Сочинского национального парка;
- предложенная схема требовала дополнительной проверки на соответствие градостроительной документации.
СНТ сочло отказ незаконным и обратилось в арбитражный суд.
Почему три судебные инстанции поддержали садоводов
Позиция товарищества на первый взгляд выглядела убедительно.
Земельный кодекс действительно допускает предоставление садоводческим и огородническим товариществам государственных или муниципальных земель в безвозмездное пользование на срок до пяти лет. Торги в таком случае не проводятся.
Если участок еще не образован, процедура начинается с предварительного согласования его предоставления. Заявитель представляет схему расположения участка, реестр членов товарищества и другие необходимые документы. Уполномоченный орган проверяет заявление и либо согласовывает предоставление земли, либо перечисляет предусмотренные законом основания для отказа.
Нижестоящие суды решили, что СНТ выполнило установленные требования. Они также исходили из сведений о том, что участок находится в зоне малоэтажной жилой застройки, где допускалось ведение садоводства.
В результате отказ администрации признали незаконным. Город обязали предварительно согласовать предоставление участка и утвердить предложенную СНТ схему.
Казалось бы, спор завершен. Однако за время судебного разбирательства в Сочи был утвержден новый генеральный план.
Именно это обстоятельство изменило дело.
Что не учли нижестоящие суды
По новому генеральному плану большая часть спорной территории была отнесена к зоне озелененных территорий общего пользования — парков, садов, скверов и бульваров.
Такая зона предназначалась не для раздела на садовые участки, а для размещения объектов отдыха, коммунального обслуживания и других объектов общего пользования. Кроме того, часть земли попадала в границы территории, запланированной под автомагистраль.
Несмотря на это, суды обязали администрацию предоставить участок под садоводство, фактически опираясь на прежние градостроительные сведения.
Верховный Суд признал такой подход ошибочным.
Схема расположения образуемого участка не рассматривается отдельно от городской территории. При ее подготовке необходимо учитывать:
- генеральный план;
- правила землепользования и застройки;
- проекты планировки и межевания;
- красные линии;
- территории общего пользования;
- зоны с особыми условиями использования;
- существующие и планируемые дороги, здания и другие объекты.
Это прямо следует из статьи 11.10 Земельного кодекса РФ.
Поэтому одного факта, что СНТ представило полный комплект документов, недостаточно. Необходимо установить, совместима ли заявленная цель использования земли с назначением территории.
Главное разъяснение Верховного Суда
В деле возник тонкий юридический вопрос.
Законность отказа администрации должна оцениваться по нормам, действовавшим на момент его принятия. Отказ был вынесен в феврале 2022 года, а новый генеральный план Сочи появился позднее — в декабре 2023 года.
Можно ли тогда учитывать новый документ?
Верховный Суд ответил: при проверке первоначального решения действительно учитывается законодательство, действовавшее в момент возникновения спора. Однако судебный способ восстановления права должен оставаться законным и исполнимым на дату вынесения решения.
Иными словами, суд не может обязать администрацию совершить действие, которое к моменту рассмотрения дела уже противоречит действующей градостроительной документации.
Даже если первоначальный отказ был сформулирован недостаточно точно, это еще не означает, что заявителю следует автоматически передать землю. Суд должен отдельно проверить, возможно ли сейчас предоставить именно этот участок именно для указанной цели.
Генеральный план обязателен для органов власти при принятии решений и дальнейшем развитии территории. Он отражает не только расположение будущих объектов, но и баланс социальных, экологических, транспортных и экономических интересов города.
Почему интересы города нельзя было оставить без внимания
Верховный Суд обратил внимание не только на формальные градостроительные ограничения.
Территория, которую просило СНТ, имела зеленые насаждения и по новому генеральному плану предназначалась для общего пользования. Следовательно, суды должны были сопоставить интересы членов товарищества с интересами неопределенного круга жителей города.
Это не означает, что интересы муниципалитета автоматически выше прав граждан. Администрация также обязана доказать, что участок действительно относится к зеленой зоне, необходим для размещения инфраструктуры или не может использоваться для садоводства.
Но и право СНТ получить землю без торгов не является безусловным.
Верховный Суд фактически потребовал проверить три обстоятельства:
- Допускает ли действующая градостроительная документация ведение садоводства на выбранной территории.
- Не относится ли участок к землям общего пользования или территории, необходимой для размещения дороги и других публичных объектов.
- Соответствует ли заявка СНТ реальной цели закона, а запрошенная площадь — количеству граждан, нуждающихся в участках.
Без ответов на эти вопросы обязать администрацию оформить землю было нельзя.
Безвозмездная земля для СНТ — не способ обойти торги
Особенно примечательна еще одна позиция Верховного Суда.
Возможность получить публичную землю безвозмездно была охарактеризована как мера, направленная на поддержку граждан, создание условий для их труда и отдыха.
Но этот механизм не должен превращаться в способ систематически получать муниципальные участки без конкурса.
В материалах дела упоминались и другие споры, в которых то же товарищество пыталось добиться предоставления земли в разных районах Сочи. При этом в документах фигурировали разные сведения о численности его членов.
Верховный Суд не признал действия СНТ незаконными заранее. Однако указал, что нижестоящему суду необходимо проверить:
- действительно ли товарищество создано и действует в соответствии с законом;
- сколько человек фактически нуждается в участках;
- почему запрашивается именно такая площадь;
- не используются ли формальные возможности СНТ для получения публичной земли в целях, не связанных с реальным садоводством.
Земельный кодекс прямо устанавливает, что площадь участка, предоставляемого товариществу, не должна превышать совокупную площадь будущих участков членов СНТ и земель общего назначения.
Следовательно, численность товарищества сама по себе еще не оправдывает любой размер запрашиваемой территории.
Что в итоге решил Верховный Суд
Верховный Суд отменил решения трех инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
Это важное уточнение: суд не поставил окончательную точку и не признал безусловно законным отказ администрации. Нижестоящему суду предстоит заново исследовать назначение территории, действующий генеральный план, планируемое строительство дороги, площадь участка и цели самого товарищества.
Однако прежняя позиция, по которой для получения земли достаточно представить комплект документов и сослаться на право СНТ пользоваться участком без торгов, признана недостаточной.
Дело № А32-23519/2022 рассмотрено Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ. Полный текст определения № 308-ЭС25-13078 изготовлен 22 мая 2026 года.
Что эта позиция означает для СНТ
Перед подачей заявления товариществу недостаточно заказать схему расположения участка и собрать реестр членов.
Сначала следует проверить:
Генеральный план. Нужно установить, к какой функциональной зоне относится территория и какие объекты там планируется разместить.
Правила землепользования и застройки. Они показывают территориальную зону и допустимые виды использования земли.
Красные линии. Участок может пересекаться с планируемой дорогой, инженерными сетями или другой инфраструктурой.
Территории общего пользования. Парки, скверы, улицы и другие общественные пространства нельзя рассматривать как обычную свободную муниципальную землю.
Границы других участков. Предложенная схема не должна пересекать уже учтенные участки или лишать соседей доступа к их земле.
Обоснование площади. Размер территории должен соответствовать числу будущих садовых участков и площади имущества общего пользования.
Реальную цель обращения. Документы СНТ, численность его членов и решения общего собрания не должны противоречить друг другу.
Такая проверка позволяет оценить перспективы еще до начала многолетнего судебного спора.
Что учитывать собственникам и покупателям земли
Вывод Верховного Суда касается не только СНТ.
Перед покупкой, арендой или оформлением муниципального участка нельзя ориентироваться исключительно на выписку из ЕГРН и указанный в ней вид разрешенного использования.
Необходимо сопоставить между собой как минимум четыре источника:
- сведения ЕГРН;
- генеральный план;
- правила землепользования и застройки;
- документацию по планировке территории.
Иногда сведения в них не совпадают. Например, правила землепользования еще допускают определенный вид использования, но новый генеральный план уже предусматривает на этом месте парк, школу или дорогу.
Такое расхождение не всегда немедленно лишает собственника существующих прав. Но оно может помешать образовать новый участок, изменить его назначение, получить муниципальную землю или реализовать строительный проект.
Вывод
Право получить землю без торгов не означает право получить любой выбранный участок.
Когда территория предназначена для парка, дороги или другого объекта общего пользования, суд обязан учитывать не только документы заявителя, но и долгосрочные планы развития города.
В этом деле Верховный Суд напомнил о важном принципе: восстановление частного права не должно приводить к решению, которое противоречит действующему законодательству и нарушает публичные интересы.
Поэтому перед обращением за муниципальной землей нужно начинать не со схемы участка, а с анализа градостроительной документации. Именно она часто определяет исход земельного спора задолго до того, как стороны войдут в зал суда.