За апрель, май и июнь в Дубае сдали около 27 300 квартир, вилл и таунхаусов. Это больше, чем в любой квартал за последние годы. И в те же 3 месяца застройщики вывели на рынок всего 5 335 новых юнитов. Кварталом раньше их было больше 45 тыс. Падение почти в 9 раз.
Что именно сдали
По данным Savills, из 27 300 переданных домов около 17 400 это квартиры и примерно 9 900 виллы и таунхаусы. Вилл и таунхаусов такое количество за квартал Дубай не видел давно. Для семей, которые годами жаловались, что готовый дом с садом не найти ни за какие деньги, это заметная перемена.
Почему застройщики притормозили с новыми проектами
В 2024 и начале 2025 года запуски шли волной. Теперь всё это надо сдавать. По оценке Betterhomes, в 2026 году в Дубае должно завершиться около 74 100 домов, а в 2027 году пик составит примерно 160 700. Если продолжать запускать по 45 тыс юнитов в квартал поверх такого графика, застройщик топит собственный рынок. Поэтому вместо новых очередей пошли поэтапные релизы, а сроки строительства растянули примерно с 3х лет до 4х.
И вот это уже касается покупателя напрямую. Схема «купил на старте, через 3 года получил ключи» перестаёт быть нормой. 4 года это другая математика и другой запас терпения.
Теперь про разворот к готовому
Тут начинается самое любопытное. Готового жилья на рынке стало сильно больше. А покупают его сильно меньше. Во втором квартале сделок со вторичкой было 8 512, это на 59% меньше, чем годом раньше. Продажи на стадии строительства просели всего на 12% и составили 26 338 сделок. То есть 3/4 всех сделок в Дубае по-прежнему приходятся на котлован.
В июле вторичный рынок оживился, продажи готового жилья дали самый сильный месячный рост за 3 года. Но это 1 месяц, и делать из него разворот я бы пока не стала. Пока справедливее говорить так: предложение готового жилья выросло, а привычки покупателей не поменялись.
Что происходит с ценами
Средняя цена квадратного фута по состоявшимся сделкам во втором квартале снизилась примерно на 7%. При этом в большинстве районов, за которыми следят аналитики, цена выросла.
Противоречия нет. Изменился состав сделок. Дорогих покупок стало заметно меньше: сделок дороже 15 млн АЕД прошло 578, на 59% меньше прошлогоднего. Когда из выборки уходит верхний сегмент, средняя цифра падает, хотя конкретные квартиры не подешевели. Отдельные районы вообще выросли сильно. Виллы в Palm Jumeirah Garden Homes прибавили около 37% за год. Так что фраза «в Дубае цены упали на 7%» технически верна и по смыслу неверна одновременно.
Что это дает тем, кто снимает
Больше готовых квартир означает больше выбора. Запросов от арендаторов стало на 20% больше, чем год назад, и на 18% больше, чем кварталом раньше.
При этом на новых договорах у арендаторов появилось пространство для торга, особенно там, где сдали много новых домов. Собственникам теперь приходится думать про цену и про то, как выглядит квартира на фотографиях.
Неудобная часть
27 300 сданных домов это не только выбор. Это ещё и 27 300 новых конкурентов для тех, кто собирался сдавать или перепродавать. В башне, где одновременно сдали 400 одинаковых студий, первый год обычно тяжёлый.
И передача ключей не равно готовое жильё. Дальше идут приёмка с фиксацией недоделок, сервисные сборы, подключение электричества и охлаждения, а вокруг дома нередко ещё год достраивают всё остальное.
Есть и любопытный сигнал от собственников. К концу квартала около 70% обращений на оценку недвижимости приходилось на рефинансирование, тогда как обычно это порядка 30%. Проще говоря, владельцы переоформляют кредиты, а не бегут продавать. При этом Fitch допускает коррекцию цен до 15% на фоне большого объёма ввода. Это оценка рейтингового агентства, а не мой прогноз, прогнозов я не даю.
Что я бы смотрела сейчас
Сколько домов сдаётся в вашем районе в ближайшие 12 месяцев. Эта цифра важнее любых обещаний про рост. Какой срок стоит в договоре с застройщиком. Если 4 года, считайте экономику на 4, а не на 3. И если берёте готовое, смотрите живьём. Сейчас выбор шире, чем был последние несколько лет, и торопиться незачем.
Кто покупал в Дубае на стадии строительства: сроки сдвигали? На сколько и предупредили ли заранее? Хочу собрать реальную картину, а не то, что пишут в презентациях.
Мой самый большой совет - доверять недвижимость проверенным компаниям. Я предпочитаю искать агентов на этом сайте