Падение спроса выглядит внушительным, но эксперты не считают это началом кризиса. Что будет с ценами, ставками и стоит ли брать кредит сейчас?
Ирина Ли
Во втором квартале 2026 года объём выданной ипотеки, по данным Центробанка, сократился на 26% по сравнению с первым кварталом. При этом в июне, на фоне ожидания изменений семейной ипотеки, выдачи резко выросли — почти в 1,5 раза, до 483 млрд рублей, из которых 288 млрд пришлось на «Семейную ипотеку». Средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке в июне сохранилась на уровне 18%.
Что будет с ценами, ставками и стоит ли брать кредит сейчас?
Падение спроса — не обвал, а коррекция?
Эксперты не считают снижение спроса в нынешних условиях началом кризиса.
Директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова объясняет в беседе с «Новыми Известиями», что покупатели замерли на фоне разговоров об ужесточении семейной ипотеки. Как только стало понятно, что решение отложено до осени, спрос снова пошёл в рост.
Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева называет происходящее структурной перестройкой.
«Это не обвал, а естественная коррекция после перегрева», — говорит она.
По данным Центробанка, прирост задолженности по ипотеке во втором квартале 2026 года заметно замедлился до 1,4%. Прогнозный диапазон на весь год скорректирован вниз до 6–10% вместо 6–11%. В первом квартале, по данным Банка России, было выдано ипотечных кредитов на сумму около 320 млрд рублей, во втором — примерно на 236 млрд. Снижение составило около 26%.
Заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко также не видит причин для паники. Люди не перестали нуждаться в жилье, но значительная часть спроса отложена из-за дороговизны кредитов.
Цены на жилье не упадут
Снижение спроса не приведет к обвалу цен. Екатерина Авдеева приводит цифры: в июне новостройки подорожали на 0,4%, вторичка — на 1%. Годовой рост цен — 8,8% на первичном рынке и 9,9% на вторичном. Инфляция за полугодие — 4,2%, с марта по июль арматура подорожала на 14%. Все это не позволяет застройщикам снижать цены.
Объем новых проектов в Москве за январь–май на 28% ниже прошлогоднего. Дефицит качественного предложения сохраняется — обвала цен не будет.
Александр Аксененко соглашается: рынок будет адаптироваться через более медленный рост цен, отдельные скидки и спецусловия.
Июньский ажиотаж — перенос спроса
По данным ЦБ, объем выдач ипотеки в июне вырос почти в 1,5 раза, достигнув 483 млрд рублей против 328 млрд в мае. На «Семейную ипотеку» пришлось 288 млрд — почти вдвое больше майских 150 млрд. Доля кредитов с господдержкой выросла с 55% в мае до 65% в июне. В регуляторе отмечают, что активность населения традиционно усиливается перед анонсами изменений в госпрограммах.
Генеральный директор «Вектор Проект» Антон Баксараев прогнозирует: во втором полугодии рынок войдет в фазу затухания. Новая волна возможна в августе–сентябре, но будет слабее июньской.
Ставки останутся высокими до 2027 года
Комфортный уровень для массового покупателя — 10–12% годовых по рыночной ипотеке. Средневзвешенная ставка по выданным в июне рыночным ипотекам остаётся высокой — около 18% годовых. Большинство банков из топ-10 не стали менять ставки по рыночной ипотеке: для их пересмотра им требуется больше ясности относительно будущей динамики инфляции и монетарных условий.
Снижение ключевой до 12% (прогноз на конец 2026 года) может приблизить рыночную ипотеку к 15–16%. Полноценное восстановление спроса, по оценке Авдеевой, возможно только при ставках ниже 13–14% — не ранее 2027 года.
Основатель SIS Development Ярослав Гутнов дает более осторожный прогноз.
«Комфортных условий кредитования ранее конца 2027 года или начала 2028 года ждать не следует», — считает собеседник «НИ».
Кто прав — те, кто ждет, или те, кто берёт сейчас?
Почти 75% россиян считают, что сейчас не время для ипотеки. Эксперты говорят: правы и те, и другие.
Ксения Садкова полагает, что сейчас стоит брать семейную ипотеку. У кого нет доступа к льготным программам — вынуждены ждать.
Коммерческий директор «Земельного экспресса» Игорь Пеньков называет условия, при которых стратегия «взять сейчас и рефинансировать позже» оправдана: жилье нужно сегодня, объект продается со скидкой, взнос от 30%, платеж не превышает 30–35% дохода, есть финансовый резерв на 6–12 месяцев.
При этом рефинансирование — не панацея: банк может отказать, оценка объекта снизиться, комиссии съедят часть выгоды.
Ярослав Гутнов предлагает альтернативу: рассрочка, трейд-ин или субсидирование на начальный срок выплат. Александр Аксененко считает разумной нагрузкой платеж в пределах 30% совокупного дохода семьи. Задача государства — вернуть доступную ипотеку и стабильные правила.
Заседание ЦБ 24 июля: чего ждать
Эксперты советуют не переоценивать значение заседания. Авдеева: вероятность сохранения ставки на уровне 14,25% — более 70%. Снижение до 14% — не более 30%. Разница в 0,25 п. п. не влияет на доступность кредитов.
Александр Аксененко подчеркивает, что гораздо важнее общая траектория снижения ключевой ставки и то, как быстро она отражается на ипотеке.
«Сегодня между решениями регулятора и тем, что видит человек в ипотечном договоре, слишком большой разрыв. Нужна более тесная координация ЦБ с правительством и парламентом», — считает он.
Практические рекомендации
Для тех, у кого есть доступ к семейной ипотеке: входить в сделку сейчас.
Для остальных: рассрочки от застройщиков, трейд-ин, субсидирование ставок.
Главное правило: платеж не должен превышать 30–35% дохода, первоначальный взнос — от 30%.
Снизьте ставку по ипотеке с 28% до 19% прямо сейчас — инструкция