Представьте: вы живёте в комнате площадью 16,5 квадратных метров. В самой комнате нет ни кухни, ни туалета, ни душа — они находятся на первом этаже, общие на весь дом. Дом признан аварийным, его должны снести, а вам обязаны выплатить выкупную стоимость. Но местные чиновники и суды предлагают компенсацию только за 16,5 метров, даже не вспоминая о местах общего пользования. А ведь без них вы не можете нормально жить. По сути, вам предлагают купить палатку вместо полноценного жилья.
Именно с такой ситуацией столкнулась Муравьева Ольга Васильевна из Алтайского края. Она более пяти лет ждала расселения, а когда дело дошло до суда, выяснилось, что её комнату оценили без учёта кухни и санузла. Суды решили, что места общего пользования не имеют отношения к её собственности. И только Верховный суд РФ 10 марта 2026 года восстановил справедливость, применив аналогию закона и обязав включить в расчёт долю в общих помещениях.
Разбираем свежее определение Верховного суда (дело № 51-КГПР25-12-К8) и выясняем, как должны рассчитывать выкупную цену для жильцов аварийных домов коридорного типа.
Суть дела: комната без удобств в доме, который обещали снести ещё в 2018 году
Муравьева Ольга Васильевна является собственницей жилого помещения площадью 16,5 квадратных метров, расположенного на втором этаже двухэтажного многоквартирного дома коридорного типа по адресу: город Новоалтайск, улица Партизанская, 114а.
Это помещение не является полноценной квартирой. В нём нет ни кухни, ни санузла, ни душевой. Все вспомогательные помещения — туалет и душевая — находятся только на первом этаже дома и используются всеми жильцами.
В декабре 2017 года межведомственная комиссия признала дом аварийным и подлежащим сносу. Администрация города установила срок переселения граждан — до 1 июля 2018 года. Но прошло уже более пяти лет, а меры по расселению так и не были приняты. Дом не снесли, жильцов не переселили.
Прокурор города Новоалтайска, действуя в интересах Муравьевой, обратился в суд с иском об изъятии жилого помещения путём выкупа и выплате возмещения.
Что решили суды: 1,8 миллиона за 16,5 метров и ни копейки больше
Суд первой инстанции (Новоалтайский горсуд, 17 декабря 2024 г.) — удовлетворил иск частично. Судья обязал администрацию выплатить Муравьевой выкупную цену в размере 1 800 497 рублей, исходя из площади её комнаты — 16,5 квадратных метров. Судья посчитал, что вспомогательные помещения (кухня, санузел, душевая) относятся к общему имуществу дома, а не к собственности истца, поэтому их стоимость не должна включаться в выкуп.
Апелляция (Алтайский краевой суд, 1 апреля 2025 г.) — оставила решение в силе. Судьи подтвердили: комната Муравьевой — это обособленный объект права собственности, а не коммунальная квартира. Значит, правила расчёта площади комнаты в коммунальной квартире здесь не применяются.
Кассация (Восьмой кассационный суд общей юрисдикции, 7 августа 2025 г.) — не нашла нарушений.
Прокуратура и сама Муравьева обратились в Верховный суд. Их главный аргумент: выкупная цена занижена более чем на 500 тысяч рублей, потому что суды не учли долю истца в местах общего пользования.
Верховный суд РФ (10 марта 2026 г., дело № 51-КГПР25-12-К8) — отменил решения всех трёх инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
Что сказал Верховный суд: к комнате в коридорном доме применяется аналогия с коммунальной квартирой
Верховный суд указал на фундаментальную ошибку нижестоящих судов. Они ошибочно сочли, что помещение Муравьевой — это отдельная квартира, и отказались применять правила расчёта общей площади комнаты в коммунальной квартире.
Согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ, квартира — это структурно обособленное помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования (кухня, санузел и т.д.), предназначенных для удовлетворения бытовых нужд.
В комнате Муравьевой нет таких помещений. Они находятся на первом этаже и используются всеми жильцами. По сути, её помещение — это комната в доме коридорного типа, функционально аналогичная комнате в коммунальной квартире.
Верховный суд сослался на Раздел III Обзора судебной практики ВС РФ (утверждён Президиумом 29 апреля 2014 года), где разъяснено:
«Если объектом жилищного найма является комната в коммунальной квартире, расположенной в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, то при определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате, а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.)».
Поскольку жилищные отношения с участием собственников комнат в домах коридорного типа напрямую не урегулированы законом, суд вправе применить аналогию закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) — то есть использовать нормы о коммунальных квартирах.
Экспертиза уже оценила оба варианта. Если учесть долю Муравьевой в местах общего пользования (туалеты, душевые, кухня), то общая площадь её помещения составит не 16,5, а 21,4 квадратных метра. Соответственно, выкупная цена увеличивается с 1 800 497 до 2 315 629 рублей. Разница — более полумиллиона рублей.
Верховный суд подчеркнул:
«В противном случае Муравьева О.В., проживающая в доме коридорного типа, лишается правовой защиты своих законных прав».
Аналогичные дела из судебной практики
Верховный суд неоднократно подтверждал необходимость учёта мест общего пользования при расселении домов коридорного типа и коммунальных квартир.
Пример 1. Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждён Президиумом ВС РФ 29 апреля 2014 г.). В разделе III этого Обзора прямо указано: при определении общей площади комнаты в коммунальной квартире нужно учитывать долю в местах общего пользования. Этот подход применяется и к домам коридорного типа.
Пример 2. Определение ВС РФ от 25 ноября 2025 г. № 4-КГ25-10-К1. Суды занизили выкупную цену за комнату в аварийном доме, не учтя места общего пользования. Верховный суд отменил решения и указал на необходимость применения аналогии закона (статья 7 ЖК РФ) и учёта доли в общем имуществе.
Пример 3. Дело жителя Санкт-Петербурга (2025 г.). Гражданин проживал в комнате в доме коридорного типа без удобств. При расселении суды не включили в расчёт общий санузел и кухню. Верховный суд отменил решение и обязал учитывать долю в местах общего пользования, применив аналогию с коммунальной квартирой.
Общий тренд: Верховный суд последовательно защищает права граждан, проживающих в домах коридорного типа или коммунальных квартирах, требуя включать в выкупную стоимость долю в местах общего пользования.
Почему это важно для вас
Это определение касается всех собственников жилья в аварийных домах, особенно тех, кто живёт в домах коридорного типа, общежитиях, коммунальных квартирах или других помещениях, где часть удобств находится вне жилой комнаты.
Кто в зоне риска:
- Собственники комнат в аварийных домах без отдельных кухонь и санузлов.
- Жильцы общежитий и домов коридорного типа, ожидающие расселения.
- Люди, чьи дома признаны аварийными, но расселение затягивается годами.
- Граждане, у которых администрация занижает выкупную цену.
Какие последствия могут наступить:
- Администрация может предложить вам выкуп только за площадь вашей комнаты, не учитывая места общего пользования.
- Разница может составлять сотни тысяч рублей.
- Без суда вам вряд ли добровольно увеличат сумму.
Что делать, если вам предлагают заниженную выкупную цену
Если вы оказались в похожей ситуации, действуйте по этому алгоритму.
Шаг 1. Проверьте статус вашего жилого помещения
Узнайте, является ли ваш дом аварийным и подлежит ли сносу. Запросите в администрации копию постановления о признании дома аварийным.
Шаг 2. Изучите своё правоустанавливающее свидетельство
Посмотрите, что указано в свидетельстве о праве собственности: квартира, комната или доля в праве. Если это комната в доме коридорного типа или коммунальной квартире, применяйте правила для комнат.
Шаг 3. Оцените площадь вспомогательных помещений
Выясните общую площадь всех помещений общего пользования (кухни, туалета, душевой, коридоров) и рассчитайте свою долю пропорционально площади вашей комнаты. Это и есть та площадь, которую незаконно исключают.
Шаг 4. Требуйте от администрации расчёта с учётом мест общего пользования
Направьте письменное заявление с требованием включить в выкупную цену вашу долю в местах общего пользования. Приложите расчёт и ссылки на Обзор ВС РФ 2014 года.
Шаг 5. Если администрация отказывает — подавайте иск в суд
В иске ссылайтесь на часть 1 статьи 7 Жилищного кодекса РФ (аналогия закона) и на Обзор судебной практики ВС РФ от 29 апреля 2014 года (раздел III). Указывайте, что ваше помещение аналогично комнате в коммунальной квартире.
Шаг 6. Ходатайствуйте о назначении оценочной экспертизы
Эксперт должен рассчитать выкупную цену по двум вариантам: только ваша комната и ваша комната с долей в местах общего пользования. Это покажет суду разницу.
Шаг 7. Обжалуйте необоснованно заниженные решения
Если суд первой инстанции отказал, подавайте апелляционную и кассационную жалобы, ссылаясь на позицию Верховного суда, изложенную в этом деле.
Три сценария развития событий
Сценарий 1. Оптимистичный (вам выплачивают полную сумму с учётом мест общего пользования)
Вы доказали в суде, что ваше помещение — это не квартира, а комната в доме коридорного типа. Суд применяет аналогию закона и включает в выкупную цену вашу долю в местах общего пользования. Вы получаете на 20–30% больше, чем предлагала администрация.
Сценарий 2. Реалистичный (суд возвращает дело на новое рассмотрение)
Как в деле Муравьевой, Верховный суд отменяет решения нижестоящих инстанций и направляет дело на новое рассмотрение. Процесс затягивается, но у вас появляется реальный шанс на пересчёт суммы.
Сценарий 3. Пессимистичный (суд оставляет заниженную сумму)
Суд не принимает ваши доводы и считает, что ваше помещение — отдельная квартира, несмотря на отсутствие удобств. Вы получаете выкуп только за жилую площадь. Однако даже в этом случае вы можете попытаться обжаловать решение в вышестоящих инстанциях.
Какие законы работают?
Статья 32 Жилищного кодекса РФ — определяет порядок изъятия жилого помещения для государственных или муниципальных нужд и состав возмещения.
Часть 7 статьи 32 ЖК РФ — возмещение включает рыночную стоимость жилого помещения и доли в общем имуществе.
Статья 16 ЖК РФ — определяет, что квартира должна иметь вспомогательные помещения. Если их нет внутри — значит, это не квартира, а комната.
Часть 1 статьи 7 ЖК РФ — допускает применение аналогии закона, если отношения прямо не урегулированы.
Обзор судебной практики ВС РФ от 29 апреля 2014 года (раздел III) — прямо указывает, что при расселении комнат в коммунальных квартирах нужно учитывать долю в общих вспомогательных помещениях. Этот подход применим и к домам коридорного типа.
Заключение
Дело Муравьевой — яркий пример того, как формальный подход судов может лишить человека справедливой компенсации за утрату жилья. Суды посчитали, что комната в аварийном доме без удобств — это «квартира», и не включили в выкуп долю в кухне и туалете. Верховный суд восстановил справедливость, применив аналогию закона и напомнив: в домах коридорного типа общие помещения — это неотъемлемая часть жилого пространства каждого жильца.
Главный вывод в одну строку: если ваше жильё в аварийном доме не имеет отдельных кухни и санузла, вы имеете право на выкуп с учётом доли в местах общего пользования — и это подтверждено Верховным судом.
Не позволяйте чиновникам и судам занижать вашу компенсацию. Знайте свои права, ссылайтесь на закон и практику Верховного суда. Ваше жильё стоит дороже, чем кажется.