Инвестиции в недвижимость: как инвестор собрал портфель из двух фондов вместо покупки одной квартиры

«Квартира — это понятно. А ЗПИФ — это что-то сложное».

Эту фразу мы слышим от многих, кто привык вкладывать в жильё. И мы её понимаем. Квартира — это осязаемо. Можно потрогать стены, сдать, продать.

Но давайте посмотрим на цифры.

Исходные данные: один инвестор, два сценария

Возьмём среднюю инвестиционную квартиру в Москве. Допустим, студия или однушка 30 м² в спальном районе за 10–12 млн рублей.

Средняя арендная ставка в Москве по итогам 2025 года — около 60 000 рублей в месяц для такого формата. В год — примерно 720 000 рублей.

Минус:

· коммунальные платежи (по счетчикам платит арендатор, но эксплуатация – ложится на собственника);

· налог на имущество;

· амортизация и ремонт;

· простои между арендаторами (в среднем 1–2 месяца в год).

Чистая годовая доходность выходит в районе 4,5–5,5% годовых. В некоторых случаях — даже ниже 4%.

При этом деньги «привязаны» к одному объекту. Один арендатор — один источник дохода. Если он съезжает — доход останавливается.

Альтернатива: два ЗПИФ вместо одной квартиры

Теперь представим, что те же 10–12 млн рублей инвестор распределяет между двумя публичными фондами коммерческой недвижимости — например, «Акцент 4» и «Акцент 5».

Что он получает?

1. Более высокая доходность

В отличие от жилой аренды, коммерческая недвижимость класса А (склады, бизнес-центры) приносит более высокий арендный поток. Рентная доходность таких активов — в районе 12–13% годовых, без учёта роста стоимости самих паёв.

То есть вместо 4,5–5,5% годовых — 12–13% в валюте фонда.

2. Диверсификация

Вместо одного актива — два разных фонда с разными объектами.

Риски распределены. Даже если один сегмент рынка временно проседает, другой продолжает приносить доход.

3. Ликвидность

Квартиру быстро не продашь — это месяцы. Публичные паи продаются и покупаются на Московской бирже в любой момент, почти как акции.

4. Отсутствие головной боли

Никаких звонков от арендаторов, никакой сантехники, никакого ремонта. Управляющая компания занимается эксплуатацией, взаимодействием с арендаторами и всеми операционными вопросами. Инвестор просто получает доход.

А как же рост стоимости?

В жилье инвесторы часто рассчитывают на рост цены квартиры. Но в коммерческой недвижимости цена тоже растёт — причём не только за счёт рынка, но и за счёт профессионального управления: реконцепции, повышения эффективности, работы с арендаторами.

Плюс регулярный арендный поток, который реинвестируется или идёт на текущие расходы.

Кейс: что выбрал наш инвестор?

Реальный пример. Один из наших инвесторов изначально планировал купить квартиру за 11 млн рублей.

После анализа он выбрал два фонда:

· часть средств — в «Акцент 5» (склад «Валищево», долгосрочный договор с «Деловыми Линиями», индексация);

· часть — в «Акцент 4» (ТЦ «Сокольники»).

Итог:

· доходность по фондам — выше, чем по квартире;

· деньги распределены, риски снижены;

· он получает выплаты регулярно, без звонков и простоев.

Почему так происходит?

Потому что коммерческая недвижимость и жилая — это разные классы активов с разной экономикой.

В жилье инвестор платит за «понятность» и иллюзию контроля. Но на самом деле он берёт на себя все риски: поиск арендаторов, содержание, ремонты, налоги, простои, падение спроса.

В коммерческой недвижимости через ЗПИФ он получает профессиональное управление, диверсификацию и более высокую доходность — без бытовой рутины.

Что инвестору стоит проверить

Если вы сомневаетесь между квартирой и ЗПИФ, задайте себе три вопроса:

1. Готовы ли вы тратить время на управление квартирой и общение с арендаторами?

2. Устраивает ли вас доходность 4,5–5% годовых с учётом рисков?

3. Хотите ли вы, чтобы ваши деньги работали в одном активе или в портфеле из нескольких?

Ответы на эти вопросы часто приводят к выбору в пользу фондов.

Резюме

· Жилая недвижимость — понятный, но низкодоходный и трудозатратный инструмент.

· ЗПИФ коммерческой недвижимости даёт более высокую доходность, ликвидность и диверсификацию.

· Два фонда вместо одной квартиры — это не просто альтернатива. Это более эффективное использование капитала.

· Профессиональное управление снимает с инвестора операционные заботы.

Квартира — это привычно. Но привычка не всегда означает лучший результат. Иногда стоит посмотреть на недвижимость шире.

Присылайте вопросы — разберём, как устроены инвестиции в коммерческую недвижимость.