Квартира у моря или небольшой дом в курортном регионе выглядят как интересный актив: можно приезжать в отпуск, сдавать жилье и хранить часть капитала в другой валюте. Но в случае с зарубежной недвижимостью цена в объявлении часто оказывается самой простой частью покупки.
Особенно для россиян в сегодняшних реалиях. До сделки нужно понять и разобраться, разрешена ли покупка конкретному иностранцу, как перевести деньги, сможет ли местный банк обслуживать счет и какие налоги придется заплатить.
В этой статье мы решили взвесить все «за» и «против» перед такой покупкой.
За: собственное жилье для поездок и переезда
Главный плюс очевиден: появляется постоянное место для отдыха, работы или проживания семьи. Не нужно каждый раз искать аренду, зависеть от сезона и требований собственника.
Такой вариант особенно логичен, когда человек регулярно приезжает в одну страну или действительно планирует переезд. А вот оправдать покупку квартиры ради двух недель отпуска в году сложнее: содержание объекта может обойтись дороже многолетней аренды гостиниц и апартаментов.
За: доход и расчеты в другой валюте
Недвижимость можно сдавать и получать доход в местной валюте. Это позволяет не держать все имущество и доходы в одной стране.
Но смотреть нужно на чистый результат. Из арендной платы вычитаются местные налоги, услуги управляющей компании, ремонт, страхование и периоды простоя. Поэтому обещанная агентом «доходность» без подробного расчета мало что говорит о реальной выгоде.
За: возможность получить вид на жительство
В некоторых странах инвестиции в недвижимость могут быть одним из оснований для получения вида на жительство. Однако такие программы действуют не везде, а их условия, минимальные суммы и требования к заявителям различаются. Для граждан России доступность программы необходимо проверять непосредственно перед сделкой.
Сам факт владения квартирой обычно не дает права постоянно жить в стране. Например, краткосрочное пребывание по обычной визе в Шенгенской зоне ограничено 90 днями в течение любого периода в 180 дней, а более длительное проживание оформляется с учетом национальных правил.
Против: платеж может стать отдельной сделкой
На российской стороне ситуация сейчас выглядит относительно свободно: Банк России сообщает, что физические лица-резиденты могут переводить средства за рубеж без установленного лимита. Это правило актуально на июнь 2026 года.
Но возможность отправить деньги еще не означает, что иностранный банк их примет. Например, в Евросоюзе действуют ограничения на прием депозитов российских граждан свыше 100 тысяч евро в одном банке, если человек не подпадает под исключения. С марта 2026 года также ограничено предоставление россиянам без ВНЖ в ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии ряда платежных услуг и выпуск новых платежных инструментов, включая перевыпуск карт. При этом прямые банковские переводы не запрещены, а действующие счета не должны закрываться только на основании этой нормы.
Проще говоря, банковскую схему нужно согласовать заранее. Желательно получить письменное подтверждение от банка до внесения задатка, а не выяснять условия, когда продавец уже ждет деньги.
Против: налоги возникают сразу в двух странах
Покупатель может столкнуться с налогами при приобретении, владении, сдаче и последующей продаже объекта. Конкретный набор платежей зависит от страны и иногда даже от региона или муниципалитета.
Если собственник остается налоговым резидентом России, он в общем случае должен учитывать доходы из иностранных источников. ФНС отдельно указывает, что российские налоговые резиденты облагаются налогом со всех доходов независимо от страны их получения. При этом необходимо учитывать действующие соглашения об избежании двойного налогообложения.
Если для сделки открыт зарубежный счет, российскому валютному резиденту обычно нужно уведомить ФНС в течение месяца. В ряде случаев также подается отчет о движении средств, хотя законодательство предусматривает исключения.
Против: квартирой придется управлять на расстоянии
Даже пустующая квартира требует внимания. Нужно оплачивать коммунальные услуги и местные сборы, следить за страховкой, устранять поломки и общаться с управляющей компанией. При сдаче добавляются поиск жильцов и контроль платежей.
Продажа тоже может оказаться сложнее ожидаемого. Понадобится снова пройти банковские проверки, заплатить местные налоги и решить, как перевести полученные деньги. Поэтому план выхода из такой покупки лучше продумать еще до входа.
Что в итоге
Зарубежная недвижимость может быть полезной покупкой, когда у нее есть понятная задача: регулярное проживание, подготовка к переезду или сдача в аренду с реалистичным расчетом расходов.
Для россиян в текущих условиях начинать стоит не с просмотра объявлений. Сначала нужно проверить право на покупку, согласовать путь платежа с банками, рассчитать налоги в обеих странах и выяснить, дает ли объект какие-либо миграционные преимущества.
Иначе недорогая квартира за границей рискует превратиться в актив, который сложно оплачивать, использовать и даже продать.