Дача для многих должников – это не только огород с грядками, куда вложено целое состояние и труд «трёх поколений», а ещё и доступное место отдыха для всей семьи. Поэтому расставаться с таким имуществом морально тяжело.
Владельцы загородной недвижимости, оказавшиеся в кредитной яме, до последнего верят в то, что драгоценные сотки земли навсегда останутся с ними.
Однако, если ваша фазенда (участок, жилой или садовый дом в СНТ) не имеет «иммунитета» от взыскания, то рано или поздно её выставят на торги либо судебные приставы, либо финансовый управляющий в процедуре банкротства.
Но не стоит огорчаться раньше времени. Для начала нужно уточнить юридический статус и реальное использование недвижимого объекта. Возможно, найдутся законные основания для сохранения этого вида имущества за несостоятельным гражданином.
Вероятность спасения дачи в банкротстве
Судебная практика показывает, что арбитражные суды в определённых обстоятельствах соглашаются оставить банкроту дачу и даже земельный участок с незарегистрированным домом или строящимся объектом.
Например, в случае, если будет доказано, что загородная недвижимость является «единственным жильём» - то есть единственным пригодным для постоянного проживания помещением для должника и членов его семьи (согласно положениям статьи 446 ГПК РФ).
В одной из наших ранних публикаций мы рассказывали, как суд признал «единственным жильём» гараж должника! Кто не верит, материал по ссылочке:
Кроме того, на торги не выставляется земельный участок или доля в праве общедолевой собственности на земельный участок, предоставленные государством многодетному гражданину-должнику бесплатно, в качестве меры соцподдержки.
Об этом мы тоже писали, приводили примеры судебной практики. Подробнее – по ссылке:
Практика устоявшаяся, работает.
Но что, если должник не является «многодетным льготником», а его владения - «10 соток бурьяна» или клочок земли с бытовкой и «скелетом каркасника»? Судьба подобного имущества в процедуре банкротстве чаще всего висит на волоске!
Запущенный участок финансовый управляющий действительно реализует на торгах (либо он отойдёт залоговому кредитору, если была предметом залога). Ведь назвать «заброшку» единственным жильём нельзя.
Что касается земельного участка с недостроем (даже в СНТ) - здесь перспектив по спасению объекта гораздо больше.
Успешный кейс из нашей судебной практики, когда должнику сохранён садовый участок с недостроем как «будущее единственное жильё»
Дело А40-130718/2024. Арбитражный суд г. Москвы освободил от долгов и при этом сохранил за нашим клиентом Виталием М. земельный участок 12 соток с недостроенной, незарегистрированной (и на тот момент нежилой) постройкой в садовом товариществе Дмитровского района Московской области.
Долговая нагрузка: 5 млн рублей. Невозможность рассчитаться по кредитам вследствие полученной на производстве травмы ноги и длительного лечения/восстановления. Жена – госслужащая на скромной зарплате и двое детей (школьного и студенческого возраста).
Главным страхом нашего доверителя была возможная потеря земельного участка - 12 соток в СНТ Московской области, которой пугали его те адвокаты/юристы, у которых он консультировался.
Дело в том, что должник и члены его семьи были зарегистрированы в муниципальном жилье (Виталий – у своих родителей, жена с детьми – у своих).
Друзья! Сам по себе факт регистрации или фактического проживания по какому-то адресу, без права владения, не наделяет это помещение статусом «единственного жилья». Ведь собственник или муниципалитет могут выселить гражданина в любой момент. Поэтому собственность - это лишь та недвижимость, которая документально ваша и фигурирует в Росреестре.
Наш клиент заблуждался, что раз у него есть где жить, а земельный участок в СНТ не выдавался по госпрограмме как социальный, следовательно, суд его обязательно изымет.
Выяснилось также, что в покупку земли в своё время и начало строительства был вложен материнский капитал. Половина участка принадлежало супругам и вторая часть – их дочерям. Долю из общего имущества должник до банкротства через суд не выделял.
Раньше в подобных ситуациях финансовые управляющие предлагали второму супругу просто внести «стоимость доли должника» в конкурсную массу, и объект после этого никто не трогал.
Сейчас всё происходит иначе.
Если недвижимость приобретена в период брака, находится в общей совместной собственности должника и его супруга, доли выделены/не выделены, - объект продаётся на торгах целиком (с последующим возвратом супругу стоимости его законной доли от проданного имущества).
При наличии нескольких собственников у объекта недвижимости, арбитражные судьи в процедуре банкротства требуют сначала выделить долю должника в общем имуществе через суд общей юрисдикции, а уже после этого что-то пробовать исключать из конкурсной массы в банкротном процессе.
Как следует из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 1817 «О реализации земельной доли, принадлежащей гражданину, признанным банкротом», реализация доли должна осуществляться посредством её выдела в натуре и последующего выставления на торги образованного земельного участка.
Разумеется, на все эти «процессуальные телодвижения», госпошлины требуются дополнительные средства: как в гражданском суде, так и далее у нотариуса - за регистрацию сделки по приёму/передаче денег фин.управляющему за «долю должника» его родственником. Ещё и не каждый нотариус за это возьмётся.
Мы пошли «своим путём»: тоже законным, но другим. Направили в арбитражный суд Ходатайство об исключении имущества должника с правильной аргументацией и документальными доказательствами.
Пришлось предварительно покопаться в документах по градостроительству и землепользованию администрации Дмитровского района Подмосковья.
По существующему регламенту, минимальный предельный размер земельного участка для садоводства в конкретно взятом муниципалитете составляет 6 соток (а по минстроевским нормативам землепользования в СНТ «СП 53.13330.2019. Свод правил» - вообще 4 сотки).
Это означает, что если выделить через суд долю должника (1/4) в участке 12 соток, то ему полагается всего 3 сотки. То есть, покупатель доли не сможет поставить её на кадастровый учёт.
Также обратили внимание суда на то, что реализация половины участка (являющейся совместной собственностью супругов) является нецелесообразной и незаконной, поскольку в результате торгов в хозяйство семьи вклинится постороннее лицо и пострадают другие сособственники участка - дочери должника (одна из которых – несовершеннолетняя), не имеющие солидарных с должником обязательств перед кредиторами и для которых эти доли земельного участка - «задел на будущее единственное жильё».
Вообще объекты недвижимости, где в сособственниках должника фигурируют несовершеннолетние, выглядят для покупателей непривлекательными. Там всегда какая-нибудь «засада» в виде опеки или прокуратуры, свято бдящих за интересами детей.
Кроме того, мы продемонстрировали, что данный земельный участок изначально рассматривался семьёй должника для того, чтобы построить на нём дом, поэтому туда и был вбухан маткапитал, начато строительство (установлен забор, сделан подъезд из щебня, подведены коммуникации в виде электрических столбов, установлен септик, пробурена водная скважина, установлены железобетонные сваи в качестве фундамента и каркас дома). Приложили соответствующие документы.
Лично для меня, друзья, идея строиться в СНТ, а не в нормальном посёлке с землями ИЖС, - так себе. СНТ ненадёжны, с геморройными правилами и множеством ограничений.
В результате суд принял нашу позицию и доказательства, ходатайство об исключении спорного участка из конкурсной массы полностью удовлетворил.
Мы помогли клиенту сэкономить 300 000 рублей. Согласитесь, отличный результат!
В таких спорах играет роль не просто «намерение построиться», а именно конкретные факты и действия, подтверждающие, что участок облагораживается, на нём идёт строительство (пусть медленнее, чем хотелось бы), подключено электричество - газ – водоснабжение- Интернет, есть дорога, теплица, регулярно скашивается трава и т.д.. В общем, кипит жизнь!
Исключение доли должника в дачном участке из конкурсной массы в банкротстве по причине невозможности выдела такой доли в натуре и дальнейшей её постановке на кадастровый учёт можно также найти в Деле А40-96138/2021 (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11.03.2022 г.).
Практика признания земельного участка «будущим единственным жильём» банкрота редкая. Однако нет ничего невозможного!
Как пример - Дело о банкротстве А07-38800/2022.
Восемнадцатый Арбитражный Апелляционный суд (г. Челябинск) своим Постановлением №18АП-3714/2024 от 14.06.2024 г. оставил семье должника Олега К. земельный участок с объектом незавершённого строительства (будущее единственное жильё) на том основании, что должником было предоставлено экспертное заключение о текущем состоянии освоенности участка (капитальные конструкции в виде гаража, фундамента жилого дома, внешних и внутренних стен, деревянных перекрытий между этажами и прочие неотделимые улучшения). Кроме того, выяснилось, что гражданин начал возводить дом в период, когда ещё не был неплатёжеспособным, и на часть денег, вырученных с проданной квартиры (на тот момент его единственного жилья). По сути, гражданин с семьёй переехал из города в деревню. И суд счёл необходимым наделить этот объект незавершённого строительства исполнительским иммунитетом.
Как известно, успех процедуры банкротства зависит от многих деталей и качественной доказательной базы.
Дача уйдёт на торги, если:
- у должника есть в собственности другой жилой дом или квартира;
- объект недвижимости является «сезонным» летним садовым домиком, не утеплённым, не предназначенным для круглогодичного проживания;
- земельный участок не освоен, без жилых построек и не имеет статуса «социальный»;
- должник «схематозил» перед банкротством: подарил или продал квартиру родственнику, прописался на даче и перевёл её в «жилой объект» (суд может признать такие действия недобросовестными, т.к. было выведено ликвидное имущество в ущерб кредиторам).
Чтобы ваш дачный участок не попал на торги, рекомендуем:
- Легализовать статус жилого помещения (дом действительно подходит для круглогодичного проживания);
- Получить экспертное заключение о том, что объект подходит для постоянного проживания;
- Собрать доказательства фактического проживания должника и его семьи на участке (квитанции об оплате коммунальных услуг, договоры с ресурсоснабжающими компаниями, чеки на ремонтные работы и стройматериалы, доставка писем по данному адресу, справки из ближайшей школы/сада/поликлиники и т.д.);
- Получить Выписку из ЕГРН о правах отдельного лица на имеющиеся объекты недвижимости по всей России за последние 3 года, в которой отсутствуют записи об иных жилых объектах в собственности у должника и его супруга, а также отсутствуют сведения об ипотеке.
Помните: вопрос сохранения дачи при банкротстве гражданина хоть и сложный, но решаемый.
Главное – не пускать ситуацию на самотёк и своевременно обратиться за квалифицированной юридической поддержкой!
А у вас есть дача и готовы ли вы с ней расстаться в процедуре банкротства? Напишите комментариях!
ЛАЙК и ПОДПИСКА, если наш материал полезен!
Получить бесплатную консультацию по вопросу «Подойдет ли мне процедура банкротства» можно в рабочее время по тел.: +7(977) 817-64-59
Важное напоминание!!!
Судебное банкротство стоит рассмотреть после того, как вы уже исчерпали иные возможности погасить долги или урегулировать споры с кредиторами. Если вы уже побывали в МФЦ и узнали, что бесплатное упрощённое банкротство по условиям не подходит. Если банки отказали в рефинансировании кредитов.
Напомним, что судебная процедура банкротства – это не только рассмотрение арбитражным судом вопроса «аннулирования долгов» (через процедуру реализации имущества), но и возможность рассчитаться с долгами (без статуса банкрота) путём назначения процедуры реструктуризации (установят график оплат по всем обязательствам на срок от 3 до 5 лет, при наличии достаточного для этих целей официального дохода).
Последствия признания гражданина банкротом обозначены в статье 213.30 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»:
- банкротиться можно 1 раз в 5 лет;
- при заполнении заявки на новый кредит на протяжении 5-ти лет после банкротства необходимо указывать о том, что проходили данную процедуру;
- в течение 3-х лет после прохождения процедуры банкротства нельзя занимать руководящие должности в организациях (быть гендиректором, главбухом), в течение 5-ти лет– занимать руководящие должности в страховой компании/ негосударственном пенсионном и инвестиционном фонде, в течение 10-ти лет – в банках и МФО.
Работать официально – можно! Выезжать за границу – можно! Брать новые кредиты – можно! Быть Индивидуальным Предпринимателем (если банкротились как физлицо) и самозанятым – можно!
Без долгов можно многое!
Супер-штаб ЮК «Реальное Банкротство» находится по адресу:
г. Москва, пр-т Вернадского, д.39, офис 627А
Рабочие часы: с 10:00 до 20:00
Субб.-воскр. выходные
Сайт: real-bankrot.ru
E-mail: rbankrotstvo@bk.ru