Чаще всего неприятности при купле-продажи вторички достаются покупателям — но в этих историях пострадали именно изначальные собственники. У покупателей же, что называется, все получилось. Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости «Метражи», рассказывает реальные истории из судебной практики.
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). Делюсь здесь своими мыслями о рынке недвижимости ⏏️
Как продавец снимал собственную квартиру
Главная героиня этой драмы — предпринимательница из Екатеринбурга. По иронии судьбы, ее бизнес связан с бухгалтерским учетом и юридическими услугами. То есть ей по роду деятельности приходится подписывать множество договоров — и она точно знает, какую ответственность это за собой влечет. Но у нее были миллионные долги, а на единственной квартире висело обременение в пользу банка. В этой ситуации голос разума, видимо, уступил место надежде на чудо.
Сначала она пыталась продать свою двушку сама. Неизвестно, в какой локации и в каком состоянии была квартира, но желающие купить ее за 4,4 млн рублей не находились — а женщине нужны были деньги, и быстро. Тогда она решилась связаться с неким частным инвестором. Тот предложил ей схему: он покупает у нее квартиру за 2,8 млн рублей, разрешает ей снимать эту квартиру еще полгода за 30 тысяч в месяц — а через полгода она выкупает у него эту квартиру обратно за 3,5 млн рублей.
По факту, это был очень дорогой краткосрочный заем под залог недвижимости. Но предпринимательница надеялась, что сейчас она закроет главные финансовые дыры, а за полгода найдет решение и вернет жилье. Увы, так не получилось. Через полгода инвестор попросил женщину съехать с квартиры и продал объект за 4 млн рублей сторонней покупательнице.
Тогда продавец подала в суд и потребовала признать сделку недействительной. Она сказала, что «куплю-продажу подписали только для вида», а на самом деле договаривались о займе. Покупательница, которую вызвали в суд, была в шоке. Она взяла на эту квартиру ипотеку, сотрудники банка проверили объект — и тут вдруг такое.
К счастью, в этом случае суд встал на сторону покупателя: договор купли-продажи продавец подписала в здравом уме, будучи к тому же профессиональным юристом и бухгалтером. Продавец лишилась квартиры и осталась по-прежнему в долгах.
Какой урок из этого можно вынести? Продавцам — что срочная продажа и цена выше рынка несовместимы. Покупателям — что квартира, в «анамнезе» которой стоит недавняя купля-продажа, это всегда проблемный объект. А еще — что банковская проверка вовсе не гарантирует отсутствие юридических проблем с квартирой.
Звонок от «спецслужб» — и дальше по классике
Следующий случай — классический. Пожилой жительнице Нижнего Тагила позвонил по WhatsApp «сотрудник ФСБ». И, как вы уже понимаете, повел пожилую женщину по обычной схеме: мол, мошенники взломали ее личный кабинет на Госуслугах и оформили доверенность на продажу квартиры. Но паниковать не надо — «органы» уже в курсе. Теперь пенсионерка будет участвовать в секретной операции под кодовым названием «Гроза» и поможет поймать мошенников.
Женщину долго обрабатывали — и, наконец, подвели к логическому финалу: надо «фиктивно» продать квартиру. Цена была приятная, и покупатели нашлись довольно быстро. Однако они для всесторонней безопасности сделки предложили обратиться к нотариусу. Нотариус внимательно пообщалась с продавцом и ничего не заподозрила: пенсионерка выглядела адекватной, уверенно рассказывала, что решила переехать в Екатеринбург, поближе к любимому внуку.
Покупательница передала деньги наличными, стороны подписали договор, и документы отправили в Росреестр. Довольные покупатели стали готовиться к переезду — а бабушка связалась с «сотрудником ФСБ» и сказала, что выполнила задание. Потом приехал курьер, забрал деньги. После этого связь с «куратором» оборвалась, и пенсионерка поняла, что произошло.
Спустя несколько дней продавец подала иск в суд и потребовала признать сделку недействительной. В принципе, судебная практика к тому времени знала уже много случаев, когда квартиру обманутому продавцу возвращали — а покупатель оставался ни с чем. Но тут судья решил иначе.
- Во-первых, провели судебно-психиатрическую экспертизу. Экспертов изучили все обстоятельства, записи с камер наблюдения у нотариуса, материалы уголовного дела — и пришли к выводу: в момент сделки женщина была полностью вменяема, психических расстройств у нее не было.
- Во-вторых, суд выяснил, что пенсионерка заблуждалась в мотивах сделки, но не в ее природе. То есть, она знала, что совершает именно куплю-продажу, что при этом квартира переходит к покупателям — просто думала, что это часть «спецоперации», и всё потом вернётся. Такое заблуждение — не основание для отмены.
- И в-третьих, судья сказал, что покупательница не виновата в заблуждении продавца. Она честно заплатила деньги, взяла на эти цели ипотеку, проверила документы — то есть квартиру она действительно купила добросовестно, и ее забирать нельзя.
Справедливости ради надо сказать, что в таких случаях решения в пользу покупателей выносились нечасто. Сейчас вышел обзор Верховного суда, который ставит на этом акцент: покупатель не должен страдать — об этом будет еще отдельная статья.
В этом случае покупательница, кстати, тоже подала иск — встречный. Потому что пенсионерка категорически отказывалась съезжать: «некуда». В итоге продавца выселили, и она осталась без квартиры и без денег. Уголовное дело о мошенничестве приостановлено, преступники не найдены.
Как чужой человек получил наследную недвижимость
Совместное владение недвижимостью с людьми, с которыми тебя не связывают теплые отношения — это всегда источник напряжения. Лишнее доказательство этому — случай, который рассматривался в Сысертском районном суде.
Мужчина умер, оставив после себя довольно внушительное наследство: два жилых дома с земельными участками и долю в квартире. Наследниками первой очереди оказались вдова с несовершеннолетней дочерью — и еще одна дочь покойного, совершеннолетняя, от прежних его отношений. Каждая из наследниц стала собственницей долей в имуществе.
Вдова пыталась договориться с первой дочерью мужа о выкупе ее долей — но к соглашению они не пришли. А через некоторое время вдова узнала, что долями первой дочери в их наследной недвижимости владеет посторонний человек — не совсем посторонний, друг семьи и бывший компаньон мужа, но тем не менее. Та просто подарила ему их.
Вдова заподозрила, что дочь мужа на самом деле продала эти доли. А фиктивное дарение оформила, чтобы не соблюдать преимущественное право покупки, лишить вдову возможности выкупить доли, а заодно — создать ей невыносимые условия. Новый собственник, по словам вдовы, прямо говорил, что она в результате «сама будет рада переписать на него недвижимость».
Впрочем, суд не нашел в этом дарении никаких признаков фиктивности. Подробно расспросил нотариуса, посмотрел выписки по банковским счетам первой дочери покойного, проверил, не покупала ли ее семья за это время недвижимость. Все оказалось чисто — во всяком случае, по документам.
В итоге вдова теперь владеет недвижимостью вместе с бывшим компаньоном мужа — который, судя по материалам дела, не очень-то к ней расположен. И без его разрешения не может этой недвижимостью распоряжаться.
Выводы тут делать непросто. Сколько лет я в недвижимости — и всегда сделки, связанные с наследным имуществом, самые тяжелые. Многие люди буквально теряют здравый рассудок и договороспособность, пытаясь поделить наследство. Но практика показывает, что договориться мирно — это лучше всего.
Вместо вывода
Пока писала статью, подумала вот о чем.
Мы сегодня живем в иллюзии безопасности. Нас вроде бы пытаются по максимуму защитить: цифровые подписи, двухфакторные аутентификации, биометрия — но на деле технологии сразу становятся полигоном для новых мошеннических схем. Рынок не становится безопаснее, он становится просто сложнее.
И еще: технологии меняются, а люди — нет. В любую эпоху найдутся те, кто ищет легкой наживы и всегда готов присвоить чужое обманом или насилием.
Поэтому сделки с недвижимостью всегда, в любое время, требуют холодной головы и осторожности — это справедливо не только для покупателей, но и для продавцов. Будьте сугубо внимательны, просчитывайте риски на шаг вперед и никогда не действуйте в одиночку, советуйтесь с опытными специалистами.