Дефицит и ажиотаж: почему вторичка тянет вверх рынок ипотеки

За первые пять месяцев 2026 года вторичный рынок жилья заметно опередил новостройки по динамике ипотечного кредитования и стал ключевым фактором роста общего объёма займов. За этот период россияне оформили 389 тысяч жилищных кредитов — это на 44% больше, чем за аналогичный период прошлого года. На первичном рынке темпы куда скромнее — 142 тысячи кредитов. О том, как этот дисбаланс проявляется на практике, АБН24 рассказала риелтор Мария Кудреватых.

Такая асимметрия в динамике не случайна, поскольку на вторичном рынке сошлись сразу несколько факторов — от дефицита ликвидных лотов до стремительного вымывания самых доступных вариантов. Именно оживление на рынке готового жилья стало главным фактором, подтянувшим общие показатели. Как отметила Мария Кудреватых, в отдельных локациях рост цен на вторичное жилье достигает 20–25% всего за 4–5 месяцев — и это не постепенное повышение, а резкий скачок, обусловленный перегретым спросом и нехваткой предложения.

«С рынка вымываются самые в своей категории низкие цены, вымываются вообще моментально. Иногда даже пару часов объявление повисело в рекламе, и все — люди набрали себе просмотров, там 7, 8, 10 штук, и дальше уже не рекламируются. Этого им достаточно для того, чтобы проводить сделку из выбранных покупателей», — пояснила эксперт.

Ситуация при этом сильно различается по регионам. На Дальнем Востоке, где продолжают действовать льготные программы — в том числе северная ипотека — сохраняются более предсказуемые условия и ставки. А вот в крупных мегаполисах, таких как Москва и Санкт‑Петербург, картина сложнее.

«Если говорить про Санкт‑Петербург и Москву, то здесь уже, конечно, такой момент 50 на 50. Во‑первых, надо понимать, про какой район мы разговариваем, потому что в большом количестве спальных районов у нас уже просто нет новостройки, чтобы мы могли сравнивать, например, со вторичным рынком», — подчеркнула риэлтор.

В качестве примера она приводит Красногвардейский район Петербурга со стороны метро «Ладожская» или Фрунзенский район, где выбор новостроек крайне ограничен. В отдельных локациях ведется строительство лишь одного‑двух проектов, и сопоставлять их с масштабными жилыми комплексами, возводимыми десятилетиями, некорректно.

Еще один важный фактор, отметила собеседница, поведение продавцов. На фоне дефицита объектов и высокой конкуренции покупателей собственники все чаще занимают жесткую позицию и стремятся максимизировать выручку.

«Продавцы тоже, видя, что конкурентов нет, максимально хотят получить сумму за свои объекты. И поэтому рынок, мы видим, что растет», — отметила риелтор.

При этом нельзя сказать, что вторичка однозначно сравнялась по ценам с новостройками. На первичном сегменте тоже фиксируется рост — в том числе из‑за стремления клиентов успеть воспользоваться льготными программами на прежних условиях.

«Рынок новостройки сейчас тоже хорошо поднял цены за счет того, что люди старались успеть до 1 июля по семейной ипотеке на старых условиях еще взять. Но вот у нас, по крайней мере, отложили до октября месяцы теперь изменения по семейной ипотеке. Я думаю, что рынок новостройки еще все равно даст некоторый рост в фоне этой льготной ипотеки и ее изменений», — считает Мария Кудреватых.

Ранее в АБН24: изменения в условиях семейной ипотеки могут серьезно повлиять на рынок новостроек.