04.07.26 г. исполняется 2 года с того момента, как я стал председателем Совета МКД. Самое время сделать промежуточные выводы и подвести промежуточные итоги.
Не буду утверждать, что все управляющие компании такие, как в моем доме (ООО «Приоритет»), но предположу, что абсолютное большинство именно такие, поэтому выводы, сделанные мною, наверняка, применимы и в других МКД.
Вообще, по смыслу Жилищного кодекса РФ председатель Совета МКД нужен, в первую очередь, для того, чтоб от имени и в интересах собственников квартир, контролировать работу управляющих и ресурсоснабжающих компаний. Очевидно, что такой контроль возможен исключительно и только в том случае, если председатель Совета МКД полностью независим от УК и РСО. Если председатель Совета получает какие-либо деньги от УК, то ни о какой независимости речь идти не может. Кто за девушку платит, тот ее и танцует. И тут не важно берет ли председатель от УК деньги прямо за то, чтоб подписывать управляющей компании акты выполненных работ с отраженными в них реально не выполненными работами, или с отраженными в них завышенными объемами работ, в сравнении с реально выполненными, или делается всё хитрее. Например, управляйка покупает председателя со словами: «ну ты же столько времени и сил тратишь на этот дом, а люди неблагодарные, даже тебе спасибо не скажут, на, вот, возьми эти деньги, это тебе компенсация за потраченные силы и время на работу во благо дома!». И председатель берет, думая, а действительно, это же справедливо, чтоб я что-то получал, ведь я же работаю на благо дома. Но в обоих случаях, под каким предлогом, председатель не взял бы деньги от управляйки, он уже не сможет быть независимым, т.к. УК всегда ему уже будет говорить – эти работы мы будем делать, а эти не будем; эти работы в первоочередном порядке сделаем, а эти попозже, за эти работы мы спишем с лицевого счета дома столько денег, а не меньше и т.д. И такой председатель будет только покорно гривой махать и соглашаться. А как не согласиться – сразу снимут с довольствия. Даже если навязанные управляйкой работы и не являются необходимыми, а как раз, те работы которые УК отказывается делать, они-то и нужны в первую очередь.
Конкретный пример, как это работает – УК нанимает в штат косаря (газонокосильщика). И платит ему фиксированную зарплату, например, 30 000 руб. в месяц. А с дома за каждый покос УК берет по 5 тыс. Если у УК 10 домов, то при ежемесячном покосе только на косаре УК получит 5000 х 10 = 50 000 руб. Из которых косарю зарплатой пойдет 30 000 руб., а в доход УК 20 000 руб. Покосить двор дома – это работа на несколько часов. Т.е. косарь может и 2, а то и 3 раза в месяц косить. И тогда, доход УК будет еще выше, т.к. косарь получает фиксированную зарплату независимо от количества покосов, а УК получает тем больше, чем косарь больше покосов сделает.
И УК выгодно навязывать эти частые покосы. А лифты чинить не выгодно, т.к. чтоб чинить лифты нужно реальные деньги заплатить за детали для ремонта. Там возможность для накруток в пользу УК значительно меньше.
Но, очевидно ,что дому важнее работающие лифты, чем регулярные покосы. И когда бюджет у дома большой, можно и косить и лифты ремонтировать одновременно. А что делать, когда на всё денег не хватает – нужно выбирать какие работы более важные, и, следовательно, первоочередные. И для УК, как я написал выше, им выгоднее не лифты ремонтировать, а траву часто косить, т.к. на покосах больше навара, чем а починке лифтов. А задача председателя, чтоб для дома в первоочередном порядке делались самые важные работы, а не самые выгодные для УК.
Когда председатель независим, он сможет настоять на своем, а когда председатель от УК берет деньги, то председатель будет только соглашаться с УК.
Но, в целом, я думал, что таких неразрешимых противоречий между УК и председателем не много, восновном можно не враждовать, а сотрудничать на благо дома. Ведь, как я думал, основная цель и у председателя и у УК единая – комфорт в доме.
Поэтому, изначально я пытался именно сотрудничать, чтоб мы с УК помогали друг другу, а не враждовали. Так, за первый год своего председательства, я не написал на УК ни одной жалобы в ГЖИ или в иные инстанции.
Однако, с самого начала, для меня первоочередным вопросом был вопрос финансовой дисциплины. Чтоб в актах выполненных работ никаких приписок не было, никаких не выполненных работ не подписывалось, никаких завышенных и/или необоснованных цен на работы и т.д.
Но, т.к. ООО «Приоритет» в каждом акте мне на подпись давали какие-либо не выполненные работы или завышенные объем работ прописывали, или цены на работы не обоснованные, я по актам выполненных работ писал мотивированные отказы от подписания, с подробным обоснованием причин отказа. В остальном же, я, даже, защищал УК от жильцов. Например, когда УК затягивали с теми или иными работами (например, дверь нужно было починить), люди возмущались, что за несколько месяцев УК так и не может починить дверь, а я старался УК подгонять, каждую неделю им звонил, поторапливал, но жалоб не писал в ГЖИ. Надеялся на добропорядочность УК. Но, как потом я понял, УК нужно прежде всего, чтоб председатель акты выполненных работ подписывал. Поэтому, УК начала со мной вражду, несмотря на мое лояльное к ним отношение и попытки им помогать (на все мои обоснованные запросы – управляйка давала отписки и отказы).
Поэтому, первый вывод, который я сделал – председатели, которые пытаются сотрудничать с УК на благо дома, но при этом не дают воровать – не нужны управляйкам. Управляющим компаниям нужны председатели, которые для УК покорно подписывают акты выполненных работ, не задавая лишних вопросов, почему в актах завышенные объемы работ или необоснованные цены на работы.
Если у тебя есть совесть и чувство собственного достоинства, ты не готов собой торговать, то готовься, что с УК у тебя будут, мягко говоря, натянутые отношения.
Второй вывод, который я сделал – это, тот факт, что даже при скромном бюджете дома, если перекрыть по максимуму все лазейки для воровства и нерационального использования средств, то дом можно привести в порядок. Даже не увеличивая бюджет дома, т.е. не увеличивая платежи по квитанциям. Это вранье, когда говорят, что в России коммунальные платежи маленькие, поэтому и дома запущенные, обветшалые. Нет, на личном опыте убедился, что если не воровать и тратить рационально, то денег будет хватать на многое.
Конечно, если дом бизнес-класса, и бюджет дома большой, то тут никакого труда нет, чтоб дом поддерживать в хорошем состоянии. Гораздо сложнее, когда бюджет весьма ограничен. Это как с футболом сравнить – если тренер футбольной команды работает в футбольном клубе, где собственники клуба не экономят деньги и тренер может покупать самых дорогих футболистов, то имея в команде дорогих звезд, стать чемпионом не так сложно. Гораздо больше уважения заслуживает тот тренер, который работает в небогатом футбольном клубе и имея в команде весьма средних игроков, смог эту команду вывести в чемпионы.
Но, повторю, даже имея небольшой бюджет МКД можно добиться больших результатов и преобразить дом. Поэтому, в следующем посте, логично будет перечислить, что я смог за эти 2 года для дома сделать.