Недавно мне позвонила женщина из Москвы и сразу начала петь дифирамбы: «Мне нужно продать квартиру, а вы же такой волшебник, такой замечательный риелтор, делаете невозможное». Подобное начало разговора меня всегда настораживает, потому что у человека оказываются запросы, которые не бьются с реальностью.
Квартира принадлежала её матери. Та не возражала против продажи и готова была приехать на сделку. Часть вырученных средств женщина собиралась пустить на личные нужды, а на остальные деньги купить квартиру сыну. Она уже разместила объявление на «Авито». Прислала мне ссылку. На первой картинке к посту — скриншот этого объявления.
Я сразу заметил нестыковку: жилая площадь — 45 м2, а общая площадь — 106 м2. Получается, что большую часть квартиры занимает нежилое помещение, но так не бывает. Попросил прислать выписку из ЕГРН. Привожу её на второй картинке к посту.
В выписке русским по белому написано — 85,2 м2. Я отправил ей скриншот этой выписки и указал, что реальная площадь ее квартиры меньше указанной в объявлении. На третьей картинке — начало нашей беседы. Женщина объяснила, что посчитала площадь по «методике застройщика». Мол, за счет террасы ее квартира больше. А цифры в выписке ЕГРН – цитата: «нужны исключительно для расчета коммунальных платежей».
В «попугаях» застройщика квартира получалась гораздо больше, чем в квадратных слонах метрах ЕГРН. Я попытался было объяснить, что рекламные трюки девелоперов не имеют отношения к фактическим данным, но тщетно. Розовые очки сидели у неё на носу так крепко, что снять их не представлялось никакой возможности. В этих очках квартира казалась на 20 м2 больше.
Нужно сказать, что застройщики действительно привлекают клиентов с помощью разного рода маркетинговых уловок. Очень часто «играют» и с площадью квартиры. Указывают в рекламе не реальную, а так называемую приведенную площадь. То есть для балкона, лоджии, веранды или террасы применяются понижающие коэффициенты – причём придуманные исключительно застройщиком. Например, фактическая площадь балкона 6 м2, а т. н. приведенная — 1,8 м2. Площадь лоджии 6 м2, а приведенная — 3 м2 и т. д. Эта величина прибавляется к жилой площади. Застройщик надувает щеки и завлекает таким образом покупателей. Например, устанавливает цену за квадратный метр приведенной площади.
К моим доводам женщина не прислушивалась и гнула своё. Написала, что если квартира и не 106 м2, то уж 93 м2 точно — с учетом понижающих коэффициентов (картинка № 4). А в ЕГРН застройщик дал заниженный метраж потому, что – цитата: «просто поленился измерить площади квартир на этом этаже». Вот оно как бывает, Карл!
На самом деле, когда дом вводится в эксплуатацию, специалист ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро) или БТИ (бюро технической инвентаризации) — в разных городах по-разному называются организации — с помощью поверенного измерительного прибора устанавливает фактическую площадь каждой квартиры. Измеряет площадь комнат, кухни, санузла. В документах после регистрации права собственности фигурирует площадь без наружных зон. Ни балконы, ни террасы нельзя включать в общую площадь квартиры — это табу.
А еще одно табу — стеклить все что ни попадя. Она посмотрела, что соседи застеклили террасы, и думает, что так можно. Вообще, остекление балкона — это нарушение проекта здания, просто государство пока смотрит на это сквозь пальцы.
Я всегда настороженно отношусь к объектам, в которых жильцы крайне творчески подходят к планировке. Например, объединяют лоджию и комнату или ставят на балкон батарею. Это всё грозит потенциально большими сложностями при продаже. Потому что всё это нарушения.
Да и планировка этой террасы была крайне бестолковая: длинный коридор шириной один метр по периметру квартиры.
И вот она выставила свои хоромы за 66 млн 700 тыс. рублей. Указала, что сделан дизайнерский ремонт, хотя это неправда – ремонт есть, но точно не дизайнерский. Планировка кухни вообще безобразная. Я не поленился и сделал экспресс-оценку этой квартиры (картинка № 5). Указал даже, что ремонт дизайнерский. Но даже при таком условии рыночная цена оказалась 40 млн рублей, а диапазон цен — от 34 до 46 млн. Я допускаю, что ее можно продать за 42-43 млн. Пусть даже за 50 млн. Но за 66 млн 700 тыс. эта квартира будет висеть до морковкина заговенья.
Если цена на объект завышена в полтора раза, люди просто перелистнут страничку с этим объявлением, посчитав продавца неадекватом. Вангую — не будет ни звонков, ни просмотров, никакого движения. При том что я сходу насчитал 19 квартир на продажу в этом ЖК — на любой вкус и цвет. Есть очень красивая квартира с настоящим дизайнерским ремонтом, с хорошим видом. И площадь указана верно. Цена — 58 млн рублей. Хотя даже эта цена, скорее всего, завышена. А уж про ее хоромы и говорить нечего. Я вообще удивляюсь, что еще никто не пожаловался на это объявление. Когда выяснят, что там площадь не 106 м2, а 85 м2, объявление просто заблокируют.
Ну а теперь самое интересное — насчет планов этой женщины купить с продажи своих «дизайнерских хором» квартиру для сына. Начну чуток издалека.
Я год назад продавал двушку клиента в Питере. Цена на тот момент была 6 млн 500 тыс. руб. Сделка была со встречной покупкой. Я принял аванс за работу, но потом что-то не сложилось, и клиент отложил продажу на год – хотел приурочить переезд в новый район к походу сына в первый класс. Так вот, через год я продал эту квартиру за 7 млн 550 тыс. руб. То есть всего за год цена подросла на миллион. А теперь вернёмся к героине этого поста.
Во-первых, пребывая в иллюзиях по поводу баснословной стоимости своей недвижимости, продавец может прошляпить выгодную сделку. Рано или поздно выяснится, что 66 млн рублей существовали только в воображении. Во-вторых, цены на недвижимость будут ползти постепенно вверх, но не так, чтобы квартира за 40 млн стала стоить почти 70 (как хочет того хозяйка). Зато стоимость, за которую женщина рассчитывает купить квартиру для сына, уже изменится, это к гадалке не ходи. И будет она ходить и вздыхать, мол, как же так, ещё в том году квартиры были дешевле!
А тогда женщине останется подойти к зеркалу, чтобы увидеть в лицо всех дураков и виноватых, которые помешали ей купить хорошую квартиру сыну и выгодно продать свою.
Чтобы не приходилось искать виноватых, первым делом нужно смотреть в документы. А уж потом выстраивать стратегию продажи. Иногда можно схитрить немного и добавить лишний квадратный метр к площади, объяснив потом в разговоре, откуда что взялось. Но просить 25 миллионов за террасу-колбасу — это уже диагноз и беды с башкой.
В общем, из нашей беседы она вынесла идею, что «объект меня не заинтересовал» (картинка № 6). А как может заинтересовать то, что нельзя продать? Нет, мне с такими клиентами не по пути. Лучше с умным потерять, чем с дураком найти.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Телеграм
Пикабу
VC
RuTube
MAX
Одноклассники