Московский рынок аренды жилья переживает заметную трансформацию, и один из самых показательных трендов — стремительное сокращение предложения квартир с так называемым «бабушкиным ремонтом». Ещё пару лет назад такие варианты встречались на каждом шагу, а сегодня найти их становится всё сложнее. По оценкам риелторов, доля подобного жилья в общем объёме съёмных квартир снизилась до 10–15%, тогда как ещё в 2025 году она составляла около 20%, а десятилетие назад доходила до 40%. Что же стоит за этим процессом и куда исчезают знакомые с детства полированные стенки, ковры на стенах и массивные серванты? Давайте разбираться. Риелторы: квартиры с «бабушкиным ремонтом» исчезают из аренды в Москве. Что такое «бабушкин ремонт» и почему он уходит в прошлое?
Прежде чем говорить о цифрах, стоит чётко определить, что именно риелторы называют «бабушкиным ремонтом». Это не просто устаревшая отделка — это целая эстетика, сформированная в советский и ранний постсоветский период. Характерные приметы: деревянные оконные рамы с облупившейся краской, потёртый паркет или линолеум с вытоптанными дорожками, стены, оклеенные бумажными обоями в мелкий цветочек или геометрический узор, и, конечно, мебель — тяжёлые полированные шкафы-стенки, серванты с хрусталём, массивные письменные столы и обязательный ковёр на стене или на полу. Ванная комната обычно оборудована чугунной ванной и старой плиткой пастельных тонов, а на кухне стоит газовая плита с механическими регуляторами и холодильник «ЗИЛ» или «Саратов». Эта атмосфера хорошо знакома каждому, кто вырос в городах бывшего СССР, и она действительно вызывает ностальгию. Однако ностальгия — плохой аргумент при выборе жилья для современного арендатора.
Почему же этот сегмент стремительно тает? Причин несколько, и все они лежат в плоскости рыночной логики и изменения потребительских предпочтений. Во-первых, выросло поколение, которое не застало советского быта и не готово мириться с его неудобствами. Молодые специалисты, семьи с детьми и даже люди среднего возраста сегодня ищут не просто «крышу над головой», а комфортное пространство с нормальной звукоизоляцией, современной сантехникой, качественной кухонной техникой и, что немаловажно, эстетически приятным интерьером. Во-вторых, за последние годы в Москве появилось огромное количество новостроек с отделкой под ключ и квартир после качественного косметического ремонта — выбор настолько велик, что арендаторы стали гораздо требовательнее. Им уже не нужно довольствоваться тем, что есть, — они могут выбирать, и они выбирают лучшие условия за свои деньги.
Риелторы подтверждают: если раньше квартиры с «бабушкиным» интерьером сдавались за счёт дефицита предложения, то сейчас они проигрывают даже более дорогим, но современным вариантам. Арендаторы готовы доплачивать за свежий ремонт, удобную планировку и новую сантехнику, потому что в конечном счёте это экономит их время, нервы и даже здоровье. Ведь старое жильё часто таит в себе неприятные сюрпризы: протекающие трубы, скрипучие полы, плохую теплоизоляцию и электрику, не выдерживающую современных нагрузок. А сколько сил уходит на то, чтобы просто отмыть многолетний налёт с плитки или привести в порядок старую кухонную мебель? В итоге «бабушкин» вариант перестаёт быть выгодным даже при низкой цене — слишком велики сопутствующие издержки.
Цифры и тенденции: от 40% до 10% за десять лет
Динамика действительно впечатляет. Если обратиться к статистике, которую приводят участники рынка, становится очевидно: процесс идёт ускоренными темпами. По данным главы направления аренды компании «Миэль» Марии Жуковой, в 2016 году доля квартир с устаревшим ремонтом составляла не менее 40% от всего объёма съёмного жилья в старом фонде. Это значит, что почти каждая вторая квартира предлагалась арендаторам в «советском» состоянии. К 2021 году показатель снизился до 25–30%, а к началу 2025 года составил около 20%. Теперь же, в 2026 году, эксперты оценивают его в 10–15% в зависимости от округа и типа дома. Заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова уточняет: на массовом рынке речь идёт примерно о 15% против 20% год назад. А риелтор Александр Харыбин, который работает с бюджетным сегментом, называет цифру ещё скромнее — всего 10% от всего предложения. Он отмечает, что в 2000-е годы такие квартиры занимали до половины рынка, а в некоторых районах их доля доходила до 70%.
Такое резкое сокращение говорит не просто о «вымывании» старого фонда — это системный сдвиг в сознании как собственников, так и арендаторов. Владельцы квартир, которые раньше предпочитали не вкладываться в ремонт, потому что «и так снимут», сегодня понимают: время работает против них. Их жильё простаивает неделями, а иногда и месяцами, потому что конкуренты предлагают более свежие варианты по сопоставимой цене. И даже если удаётся найти жильца, он часто оказывается временным — как только появляется возможность переехать в квартиру получше, он уходит. В итоге собственник теряет не только на простое, но и на частой смене арендаторов, что бьёт по карману сильнее, чем затраты на косметический ремонт.
Интересно, что процесс идёт неравномерно. В центральных и престижных районах «бабушкиных» квартир практически не осталось — там даже старая недвижимость давно приведена в порядок под требования платёжеспособной аудитории. А вот на окраинах, в спальных районах с преобладанием хрущёвок и ранних брежневок, такие варианты ещё встречаются, но и там их число неуклонно уменьшается. Почему так происходит и какие зоны остаются последними островками советского ремонта — об этом чуть позже.
Где в Москве ещё можно найти квартиры со старым ремонтом?
География «бабушкиного» жилья достаточно предсказуема. По наблюдениям риелторов, наибольшая концентрация таких квартир сохраняется в районах массовой застройки 1960–1970-х годов. Это, в первую очередь, Перово, Кузьминки, Текстильщики, а также частично Люблино, Выхино, Чертаново и другие отдалённые спальные зоны. Здесь преобладают хрущёвки и панельные пятиэтажки, многие из которых уже попали в программу реновации или находятся в «предреновационном» состоянии. В таких домах капитальный ремонт проводился редко, коммуникации изношены, а планировки оставляют желать лучшего — маленькие кухни, смежные комнаты, низкие потолки. Собственники этих квартир зачастую пожилые люди, которые живут здесь десятилетиями и не имеют средств или желания делать дорогостоящий ремонт. Они сдают жильё, чтобы получить прибавку к пенсии, и для них даже скромная арендная плата — существенное подспорье. Но именно эти квартиры сегодня оказываются в зоне риска: арендаторы обходят их стороной, предпочитая доплатить несколько тысяч рублей за более современный вариант в соседнем доме или даже в новостройке рядом.
Парадоксально, но в некоторых районах «бабушкин» ремонт становится почти исчезающим раритетом. Например, в Кузьминках, где ещё пять лет назад таких предложений было большинство, сегодня их осталось не более 20%, а в Перово — около 15%. Риелторы отмечают, что даже в этих локациях владельцы начинают сдавать квартиры только после минимального обновления: замены сантехники, поклейки обоев, покраски стен. Это уже не полноценный современный ремонт, но и не «бабушкин» — некий переходный этап, который позволяет удержать арендатора хотя бы на год-два. Однако и этот промежуточный вариант постепенно уступает место полноценному обновлению, потому что конкуренция растёт с каждым месяцем.
Почему владельцы соглашаются на обновление?
Раньше считалось, что делать ремонт в квартире, которая сдаётся, — это невыгодно: деньги уходят, а окупаемость растягивается на годы. Но сегодня экономика аренды изменилась. Как поясняет Оксана Полякова, владельцы старого жилья теперь готовы вкладываться в косметический ремонт, и средний бюджет на такие работы составляет сумму, эквивалентную двум-четырём месячным арендным ставкам. Для однокомнатной квартиры с арендой 40 тысяч рублей это 80–160 тысяч рублей. Этих денег хватает, чтобы освежить стены, постелить новый линолеум или ламинат, заменить смесители и унитаз, а также обновить фасады кухонных шкафов. В результате собственник получает квартиру, которую уже нельзя назвать «бабушкиной» — она становится «со свежим косметическим ремонтом», и её можно сдавать на 15–25% дороже. При этом срок окупаемости вложений составляет всего 4–8 месяцев, а дальше идёт чистая прибыль. Неудивительно, что всё больше владельцев идут на этот шаг.
Кроме того, программа реновации подстёгивает процесс: в домах, которые подлежат сносу, собственники часто не вкладываются в ремонт, но таких объектов становится всё меньше. А в домах, которые пока не попали под снос, владельцы, наоборот, стараются улучшить свои условия, чтобы конкурировать с новостройками и не терять доход. Немаловажную роль играет и психологический фактор: арендаторы стали более образованными в вопросах недвижимости, они читают форумы, смотрят обзоры и знают, на что обращать внимание. Они легко распознают старые проблемы и не стесняются торговаться или вовсе уходить к другим вариантам. В итоге «бабушкин» ремонт перестаёт быть инструментом пассивного дохода — он требует либо вложений, либо превращается в долгострой, который приносит лишь головную боль.
Экономика вопроса: цена аренды и затраты на ремонт
Один из главных вопросов, которые волнуют и арендаторов, и арендодателей: сколько же стоит сегодня снять квартиру с «бабушкиным» ремонтом и насколько она дешевле современного жилья? По данным Марии Жуковой, средняя ставка для однокомнатной квартиры в старом фонде без обновлений составляет 40–50 тысяч рублей в месяц. Это ниже, чем в аналогичной квартире со свежим ремонтом, где цены стартуют от 55–60 тысяч и могут доходить до 70–80 тысяч в зависимости от района и состояния дома. Таким образом, разница достигает 15–25%, что для многих семей является весомым аргументом. Но важно понимать, что экономия часто оказывается иллюзорной. Старая квартира может требовать дополнительных расходов на отопление (из-за щелей в окнах и плохой теплоизоляции), на ремонт бытовой техники, которая уже на пределе, на вызов сантехника по несколько раз в год. Если сложить все эти траты, чистая выгода снижается до 10–15%, а иногда и вовсе сводится к нулю.
Сергей Варфоломеев, руководитель департамента премиум и элитной недвижимости WealthyHouse, уточняет, что в элитном сегменте «бабушкиных» квартир практически не существует — там даже исторические здания проходят реновацию с сохранением фасадов, но с полной заменой инженерии и отделки. Однако в массовом сегменте ценовой разрыв остаётся заметным. Интересно, что в 2026 году наблюдается тренд на так называемый «лофтовый» или «винтажный» стиль, когда некоторые элементы старого декора намеренно сохраняются, но при этом квартира получает современную начинку. Это уже не «бабушкин» ремонт, а дизайнерское решение, которое стоит дороже обычного современного ремонта. Но такие случаи единичны и не влияют на общую статистику.
Для арендодателя, который решает вложиться в обновление, важно рассчитать окупаемость. Если он тратит 150 тысяч на косметику и повышает ставку с 45 до 55 тысяч, то прирост дохода составляет 10 тысяч в месяц — значит, вложения окупятся за 15 месяцев. Это приемлемый срок, особенно если учесть, что квартира будет сдаваться без долгих простоев. А если ремонт более капитальный, с заменой окон и дверей, то окупаемость может растянуться до двух лет, но зато ставка вырастет до 65–70 тысяч. В любом случае, в текущих рыночных условиях вложение в ремонт становится экономически оправданным. И многие собственники это понимают, поэтому доля «бабушкиных» вариантов продолжает снижаться.
Влияние реновации и нового жилья
Программа реновации, запущенная в Москве несколько лет назад, стала мощным катализатором изменений на рынке аренды. Снос хрущёвок и переселение жильцов в новые дома привели к тому, что миллионы квадратных метров старого жилья постепенно исчезают с карты города. Вместо них вырастают современные жилые комплексы с подземными паркингами, детскими площадками и отделкой white box или под ключ. Эти квартиры массово выходят на рынок аренды, предлагая арендаторам совершенно иной уровень комфорта. Новостройки с хорошей звукоизоляцией, энергоэффективными окнами, индивидуальными системами отопления и качественной сантехникой вытесняют старый фонд даже в спальных районах. Арендаторы голосуют рублём за свежесть и надёжность, а владельцы старого жилья оказываются перед выбором: либо модернизировать свою квартиру, либо терять доход.
Кроме того, девелоперы активно предлагают квартиры с уже выполненной отделкой под ключ, и стоимость аренды в таких домах часто сопоставима с арендой в старых панельных домах после косметического ремонта. То есть конкуренция становится прямой и жёсткой. В результате «бабушкин» ремонт оказывается в самом низу потребительской пирамиды — его выбирают только те, кто готов мириться с неудобствами ради минимальной цены. Но таких арендаторов становится всё меньше: молодёжь, приезжие специалисты, семьи с детьми — все хотят жить в современных условиях. Пенсионеры и люди с низким доходом, которые раньше составляли костяк арендаторов старого жилья, теперь всё чаще получают квартиры по социальным программам или переезжают в регионы с более низкими ценами. Так что спрос на «бабушкин» вариант сужается с обеих сторон — и со стороны предложения, и со стороны спроса.
Что получает арендатор: плюсы и минусы «бабушкиного» варианта
Давайте честно посмотрим, какие плюсы может предложить квартира с устаревшим ремонтом. Во-первых, это низкая цена — для кого-то разница в 10–15 тысяч рублей в месяц критична, и он готов мириться с недостатками. Во-вторых, часто такие квартиры находятся в домах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью (ведь строились они в советское время в районах, где уже была сеть магазинов, поликлиник и школ). В-третьих, если вам нравится эстетика ретро, вы можете получать эстетическое удовольствие от кованых батарей, филёнчатых дверей и массивных подоконников — некоторые дизайнеры намеренно ищут такие объекты для создания аутентичных интерьеров. Но эти плюсы перевешиваются внушительным списком минусов.
Старая электропроводка не выдерживает подключения мощных приборов — стиральной машины, кондиционера, электродуховки. Сантехника течёт, унитаз плохо смывает, смесители капают. Окна дуют, зимой холодно, а летом — душно, потому что кондиционер поставить некуда (нет внешнего блока или стены слишком тонкие). Звукоизоляция практически отсутствует — вы слышите разговоры соседей, шаги, звуки лифта. Мебель старая, часто с неприятным запахом от старости, обивка диванов вытерта до дыр. И даже если вы хотите привезти свою мебель, не факт, что в маленькой кухне найдётся место для вашего холодильника, а в комнате — для современного углового шкафа. Кроме того, в таких квартирах часто отсутствует система кондиционирования, а установить сплит-систему без согласования с управляющей компанией бывает непросто. Также добавим к этому риск затопления от соседей сверху из-за старых труб — а это уже не только ремонт, но и судебные тяжбы. В итоге экономия 10 тысяч рублей оборачивается постоянными стрессами и дополнительными тратами, и многие арендаторы понимают это после первого же отопительного сезона. Поэтому они готовы переплачивать за спокойствие и комфорт, и именно этот тренд движет рынком в сторону обновления.
Советы для арендодателей: стоит ли вкладываться в ремонт?
Если вы владелец квартиры в старом фонде и пока ещё сдаёте её «как есть», самое время задуматься о будущем. Ситуация на рынке меняется быстро, и то, что работало ещё год назад, сегодня перестаёт приносить доход. По прогнозам риелторов, к 2027 году доля квартир с «бабушкиным» ремонтом может сократиться до 5–7%, а в некоторых округах — практически исчезнуть. Те собственники, которые не предпримут мер, рискуют столкнуться с длительными простоями и необходимостью постоянно снижать цену, чтобы привлечь хоть кого-то. Между тем, как мы уже обсуждали, даже минимальные вложения окупаются быстрее, чем кажется.
Начните с малого: замените сантехнику на новую, но недорогую — это сразу убирает главную головную боль арендаторов. Покрасьте стены или поклейте светлые обои — комната визуально станет просторнее. Замените старый линолеум на ламинат или хотя бы новый линолеум среднего качества. Обновите кухонный гарнитур: если менять целиком дорого, можно заменить фасады или просто перекрасить их, а столешницу накрыть плёнкой под дерево. Установите пластиковые окна — это окупится за счёт снижения платежей за отопление и повышения комфорта. Суммарно такие работы обойдутся в 100–150 тысяч рублей для однокомнатной квартиры, а арендная ставка вырастет на 10–15 тысяч. Как мы уже подсчитали, окупаемость — около года, а дальше вы получаете более надёжного арендатора, который останется у вас на несколько лет.
Более капитальный ремонт с перепланировкой (если она допустима) и заменой инженерии может стоить 300–500 тысяч, но тогда квартира перейдёт в категорию «современный ремонт» и будет сдаваться уже за 60–70 тысяч. Это уже другой рынок, с другой аудиторией. Однако важно понимать: если ваш дом попал в программу реновации и снос запланирован в ближайшие 2–3 года, крупные вложения нецелесообразны — ограничьтесь косметикой. В любом случае, решение должно быть взвешенным и основанным на конкретной ситуации. Но главное — не сидеть сложа руки, потому что время работает против старого ремонта.
Прогнозы на ближайшие годы
Что ждёт сегмент «бабушкиных» квартир в ближайшей перспективе? Эксперты сходятся во мнении: процесс исчезновения ускорится. Уже через два года доля такого жилья на рынке аренды в Москве вряд ли превысит 5–7%. Основными факторами останутся программа реновации, рост доходов населения и повышение требований к качеству жизни. Молодое поколение, которое сейчас выходит на рынок труда, вообще не рассматривает старые квартиры как вариант — для них это «неприлично» и неудобно. Кроме того, развитие каршеринга и общественного транспорта делает менее критичной близость к метро, так что арендаторы всё чаще выбирают новостройки даже в отдалённых районах, если там есть нормальные дороги и инфраструктура.
Владельцы старого жилья, которые всё-таки решатся на ремонт, получат двойной бонус: не только рост арендного дохода, но и повышение капитальной стоимости квартиры. Ведь в случае продажи квартира с современным ремонтом уходит быстрее и дороже. И наоборот, объект с «бабушкиным» интерьером будет стоять месяцами, а продавец будет вынужден делать дисконт. Так что модернизация сегодня — это ещё и инвестиция в будущую ликвидность недвижимости. Те же, кто продолжает игнорировать требования рынка, рискуют остаться с квартирой, которую никто не захочет снимать даже за символическую плату.
В итоге мы видим чёткий тренд: московский рынок аренды стремительно избавляется от наследия советской эпохи. «Бабушкин» ремонт становится музейным экспонатом, а не реальным предложением. И хотя это может огорчить ностальгирующих романтиков, для большинства участников рынка это позитивный сигнал — он говорит о росте качества жилья и повышении стандартов жизни в столице. Арендаторы получают больше выбора и лучшие условия, а арендодатели — возможность зарабатывать больше при разумных вложениях. Так что если вы всё ещё ищете квартиру с ковром на стене и хрусталём в серванте, поторопитесь — возможно, через год таких вариантов уже не будет вовсе. И помните: даже в старом фонде можно создать современное пространство, если подойти к вопросу с умом и без лишних страхов перед тратами. Рынок уже сделал свой выбор в пользу обновления, и этот выбор окончательный.