Успех розничного пивного магазина сильно зависит от его географического положения. Ошибка в подборе локации способна разорить бизнес в первые же месяцы, независимо от того, насколько качественным будет ваш ассортимент и привлекательным дизайн-проект.
Павел Швыганов, основатель федеральной сети «Пивная борода», делится профессиональным алгоритмом поиска и юридической проверки коммерческой недвижимости для пивного ритейла.
Как выбрать локацию для пивного магазина
Лучшую локацию для аренды сегодня находит не тот, кто слепо верит тепловым картам и ИИ-аналитике. Для выбора подходящего места эти инструменты, безусловно, важны, однако лучше комбинировать их с собственными усилиями и «живым взглядом». Так, в сети «Пивная борода» новое помещение выбирают, опираясь на свой опыт и перепроверяя локацию через технологичные сервисы.
Магазин разливного пива лучше всего открывать в жилом секторе. По словам Павла Швыганова, достаточно 5 жилых домов по 15 этажей, чтобы обеспечить достаточный поток целевых клиентов.
Павел Швыганов, основатель федеральной сети «Пивная Борода»
У нас уже есть практика, выстроены определённые алгоритмы подбора, есть тепловые карты. Поэтому хорошее помещение от нас не уйдёт. Если говорить об идеальном помещении для магазина, то его можно описать достаточно чётко. Обычно это жилой сектор — условно район из пяти домов. Отдельно стоящее здание. В этих домах нет детских садов и прочих объектов, только жилые дома, вокруг обычная застройка.
Соседи из сетевого ритейла, например, «Пятёрочки», «Магниты», даже «Красное и Белое» - это хороший знак. Такие магазины становятся своеобразным якорем для целевой аудитории. Условно, местные жители идут за продуктами в магазин у дома, по пути заходят в пивной магазин и выбирают напитки и снеки для расслабленного вечера. Но есть один нюанс, который нужно проверить перед арендой такого помещения.
Павел Швыганов, основатель федеральной сети «Пивная Борода»
Мы обязательно оцениваем трафик. Считаем количество людей, анализируем поток. Всегда смотрим, какие рядом есть якоря — это продуктовые магазины вроде «Пятёрочки», «Магнита», иногда «Бристоля» или «КБ». Мы не считаем их конкурентами — для нас это якоря. Мы анализируем их трафик, снимаем чеки, проверяем, сколько людей проходит. Потому что у одной и той же «Пятёрочки» в разных местах может быть совершенно разный результат: где-то очень высокий, где-то слабый.
И поэтому мы смотрим не только на наличие якоря, но и на количество чеков рядом с ним. Например, 600 чеков — это мало. Для ритейла нормальный уровень — от 900 чеков, тогда мы уже начинаем рассматривать локацию.
А вот с коллегами из пивного мира лучше быть аккуратнее. При оценке конкурентов концептуальный магазин-бар может не учитывать стандартные «наливайки». Целевой клиент легко променяет их на новое атмосферное место. А вот точек более крупных пивных сетей в некоторых случаях лучше избегать.
Павел Швыганов, основатель федеральной сети «Пивная Борода»
Иногда рядом с интересной точкой уже стоит конкурент — например, другой пивной магазин. Тогда мы оцениваем его силу, наши возможности, его чеки и уже принимаем решение, стоит ли заходить в эту точку.
И даже если у него всё хорошо, это не всегда значит, что мы обязательно туда зайдём. Здесь многое зависит от партнёра: хочет ли он входить в такую конкуренцию. Не каждый готов к тому, что рядом появится такой же бизнес.
Входить в чужую территорию, в чужой бизнес мы не рекомендуем и сами так не делаем. Я считаю, что бизнес должен быть честным и конкуренция должна быть честной. А если кто-то ведёт себя некрасиво — это уже вопрос не к нам, а к конкуренту.
При выборе места для открытия пивного магазина нельзя забывать о законодательстве. Особенно это касается постановлений региональных властей. В связи с введением «сухого закона» в отдельных областях страны, сеть «Пивная борода» внимательно следит за географией будущих франчайзи.
Павел Швыганов, основатель федеральной сети «Пивная Борода»
При входе в новый регион обязательно отдельно изучаем местные законы, потому что именно на региональном уровне могут быть серьёзные отличия. Например, сейчас мы, к сожалению, не берём клиентов из города Вологды и Вологодской области. Причина в том, что там введены очень жёсткие ограничения на продажу алкоголя — фактически продажа разрешена всего два часа в день.
Наши партнёры там уже есть, и когда этот закон приняли, один из них только успел открыться — и практически сразу после запуска был подписан этот нормативный акт. Закон тогда ещё находился на рассмотрении, и, честно говоря, мы не ожидали, что его действительно примут в таком виде. В итоге бизнес оказался в условиях, где работать можно всего два часа в день.
Площадь, планировка и эволюция интерьера
Времена, когда пивные магазины могли ютиться в крошечных остановочных павильонах или подвалах площадью 20 квадратных метров, безвозвратно ушли в прошлое. Законодательство в России стремительно ужесточается, вводя жесткие рамки для торговли алкоголем в многоквартирных домах (МКД).
Сеть «Пивная борода» установила жесткий внутренний стандарт — открывать объекты площадью не менее 50 кв. метров. Меньшая площадь не рассматривается руководством франшизы в качестве жизнеспособной по следующим причинам:
- Перестраховка от законодательных рисков. Маленькие площади первыми попадают под региональные запреты и ограничения на торговлю в МКД.
- Возможность гибридного формата. Площадь от 50 квадратов позволяет легально работать не только как розничный магазин, но и как предприятие общественного питания (магазин-бар или бар).
- Эргономика и наполняемость.Для размещения современной холодильной камеры (которая сменила старые неэффективные проточные охладители), широкой барной стойки, витрин с мерчем и клиентской зоны необходим простор.
Павел Швыганов, основатель федеральной сети «Пивная Борода»
Мы всегда открываем помещения от 50 квадратных метров. Потому что законодательство сейчас довольно сильно меняется, и мы всегда перестраховываемся на перспективу. Дело в том, что чем меньше площадь, тем выше риск ограничений или даже закрытий, особенно в многоквартирных домах.
Раньше, например, в Москве и Санкт-Петербурге можно было открывать точки от 20 квадратов. И многие так называемые “наливайки” действительно работали в очень маленьких помещениях — там не было полноценной барной стойки, максимум пара столиков, и, по сути, это была точка продажи пива. Но затем законодательство изменилось, и требования ужесточились.
Интерьер сети «Пивная борода» прошел долгую эволюцию. Свои первые магазины Павел Швыганов собирал буквально вручную: сам крутил саморезы, монтировал деревянные рейки и барные стойки из подручных материалов с минимальным бюджетом.
Сегодня «Пивная борода» — это концептуальные лофт-пространства. Просторная планировка позволяет сделать широкую дизайнерскую стойку, комфортную зону ожидания для гостей и эстетичные витрины для фирменного мерча ручной работы. Покупатель 2026 года требует чистоты, хорошего света и визуального комфорта.
Юридические ловушки договоров аренды: как не лишиться бизнеса
Арендные каникулы
При аренде помещения под магазин, стоит сразу договориться с арендодателем о сниженных платежах на период ремонта. Это поможет существенно сэкономить на старте и не уйти в минус ещё до открытия.
Павел Швыганов, основатель федеральной сети «Пивная Борода»
Наша задача — объяснить арендодателю, что, если мы заходим на объект, для него это тоже выгодно: у него будет стабильный арендатор, долгосрочный договор. Но при этом нам нужны арендные каникулы, а также снижение арендной ставки на старте. И мы это не просто “просим”, а аргументируем, спокойно отрабатываем переговоры и доводим до понятного для собственника решения. По тем проектам, которые я анализировал, в среднем экономия для партнёра составляла от 100 до 300 тысяч рублей.
Порядок повышения арендной платы
В договоре должно быть указано, когда и на каких условиях собственник может повысить платежи за аренду. Встречаются арендодатели, которые юридическим путем оставляют себе право увеличить сумму сразу на 40%. Это может быть критическим ударом для бизнеса в начале пути.
Павел Швыганов считает, что нормальная ставка для повышения аренды – не более 10% в год.
Основание расторжения договора
Каждый пункт договора аренды должен быть «выверен до запятой». Особенно внимательно предпринимателям стоит прочитать пункт о расторжении договора. Чаще всего там прописаны регулярные просрочки платежей, но за этими словами может скрываться ловушка.
Из реальной практики сети известен показательный случай скрытого вредительства со стороны арендодателя.
Павел Швыганов, основатель федеральной сети «Пивная Борода»
У нас был такой случай. Собственник специально выставлял счета позже, чем это было предусмотрено договором. То есть он выжидал, например, до пятого числа каждого месяца, хотя по логике и по договору платеж должен был идти раньше. Формально реквизиты все были, и арендатор должен был самостоятельно оплачивать в срок.
В итоге получалось так: возникала просрочка — буквально несколько дней арендодатель выставлял счет. Первый раз — оплатили. Второй раз — снова просрочка, затем счет и оплата. Третий раз — аналогично. А на четвёртый раз он сказал: “Ну всё, у вас уже три просрочки, мы расторгаем договор и вас выселяем”.
То есть это была такая схема: он специально выжидал, чтобы формально накопить нарушения по договору и на этом основании расторгнуть. И после этого мы этот момент начали очень жёстко контролировать и отдельно регулировать в договорах, чтобы такие ситуации больше не повторялись.
Чек-лист по подбору помещения для пивного магазина
Смотрите полное интервью с основателем сети «Пивная Борода» Павлом Швыгановым:
https://www.youtube.com/watch?v=zcHxCieCCck
Больше полезной информации о бизнесе от основателей и партнеров успешных франчайзинговых сетей читайте на БИБОСС в разделе «Персоны»: https://www.beboss.ru/journal/persons.