Льготная аренда вместо льготной ипотеки: к чему готовят рынок жилья

Льготная ипотека сворачивается, рыночные ставки остаются заградительными, а собственное жилье для многих семей становится все менее доступным. Власти все активнее ищут альтернативы покупке квартиры в кредит. Способна ли государственная аренда заменить россиянам ипотеку, АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.

ДОМ.РФ совместно с Минтрудом предлагает определить пилотные регионы, в которых может быть запущена программа развития льготного арендного жилья для семей с детьми. Предполагается, что участники программы смогут арендовать квартиры по цене ниже рыночной, что должно стать дополнительной мерой поддержки на фоне сохраняющейся высокой стоимости жилья и ипотечного кредитования.

«При этом сама идея арендного жилья с государственным участием не является новой. Программы арендных домов реализуются в России уже несколько лет, как минимум с начала 2020-х годов, в том числе в рамках проектов развития Дальнего Востока. Однако оценки эффективности и перспектив такого механизма остаются неоднозначными. Инициатива может быть связана не столько с текущими проблемами строительной отрасли, сколько с более глобальной тенденцией — постепенным снижением доступности покупки жилья во всем мире. В этих условиях многие страны развивают институт долгосрочной аренды как полноценную альтернативу приобретению недвижимости в собственность. В качестве примера часто приводят европейские государства, в частности Германию, где значительная часть населения десятилетиями проживает в арендном жилье, в том числе предоставляемом при поддержке государства. При этом договоры аренды там могут заключаться на десятки лет, что обеспечивает арендаторам высокий уровень стабильности», — пояснила спикер.

В России же практика государственного арендного жилья пока вызывает у граждан смешанные оценки. По отзывам участников действующих программ, преимущества заключаются в современных домах, новом ремонте и прозрачных условиях аренды. Вместе с тем арендаторы отмечают, что стоимость такого жилья не всегда оказывается существенно ниже рыночной, а требования арендодателя к состоянию квартиры и соблюдению условий договора могут быть даже более жесткими, чем у частных собственников.

«Отдельный вопрос связан с параметрами будущей льготной программы. Она может быть интегрирована с уже существующими механизмами компенсации части арендных платежей, которые действуют на региональном и федеральном уровнях. В этом случае государство сможет не только строить собственный арендный фонд, но и частично субсидировать расходы семей на аренду жилья. При этом есть и потенциальные риски. В частности, остается открытым вопрос формирования социальной среды в таких жилых комплексах. С одной стороны, доступная аренда способна помочь семьям, которые не могут позволить себе покупку жилья. С другой — при отсутствии продуманной модели управления и отбора арендаторов существует риск формирования сегментов социального жилья с более сложной социальной средой, что неоднократно становилось предметом дискуссий в зарубежной практике», — добавила Семко.

Эксперт подчеркнула, что развитие льготной аренды следует рассматривать как еще один инструмент решения жилищного вопроса, а не как замену традиционной модели приобретения жилья. Более того, сама инициатива может свидетельствовать о признании долгосрочного тренда: недвижимость в России, как и во многих других странах, постепенно становится все менее доступной для покупки, а значит, роль арендного жилья в будущем будет только возрастать.

Параллельно на рынке продолжается обсуждение будущего льготных ипотечных программ. По оценкам спикера, решение отложить изменения условий отдельных программ до октября может быть связано сразу с несколькими факторами: политическим календарем, необходимостью дополнительной проработки параметров реформы, а также отсутствием ожидаемого ажиотажного спроса со стороны покупателей. Несмотря на кратковременный рост активности, рынок не продемонстрировал масштабного всплеска спроса, который наблюдался во время предыдущих изменений условий льготного кредитования, что также могло повлиять на решение властей взять дополнительное время для корректировки программ поддержки.