Жить • 30 июня 2026
Автор: Екатерина Щеглова
Обложка: Unsplash
Сменить замки и выставить вещи арендатора за дверь — соблазнительный, но незаконный путь: за это сам собственник может попасть под статью о самоуправстве. Закон дает владельцу квартиры право расторгнуть договор и выселить нанимателя, но только через четко прописанную процедуру и далеко не всегда так быстро, как кажется. «Инк» с юристами разобрался, за что арендатора можно выселить и как сделать это, не нарушив самому закон.
Сменить замки и выставить вещи арендатора за дверь — соблазнительный, но незаконный путь: за это сам собственник может попасть под статью о самоуправстве. Закон дает владельцу квартиры право расторгнуть договор и выселить нанимателя, но только через четко прописанную процедуру и далеко не всегда так быстро, как кажется. «Инк» с юристами разобрался, за что арендатора можно выселить и как сделать это, не нарушив самому закон.
Черным по белому
Основания для выселения арендатора зависят от того, оформлены ли отношения на бумаге договором найма жилого помещения. Основные правила содержатся в статьях 671–688 Гражданского кодекса. Не заключайте ничего на словах, договор играет ключевую роль: именно в нем обычно фиксируются сроки проживания, порядок оплаты, основания досрочного расторжения и обязанности сторон.
Юрист практики частных клиентов адвокатского бюро K&P.Group Ксения Языкова объясняет, что в соответствии со статьей 687 Гражданского кодекса наймодатель может требовать расторжения договора в судебном порядке при существенных нарушениях со стороны нанимателя.
Неоплата проживания
Самая частая причина выселений — систематическая неоплата аренды. Под этим понимается не только полное отсутствие платежей, но и регулярные просрочки или частичная оплата.
Если в договоре установлены конкретные сроки, их нарушение дает собственнику право на расторжение.
Задолженность при этом сохраняется: арендатор обязан оплатить долг за фактическое проживание, а также штрафы или пени, если они предусмотрены договором. По словам риелтора и владелицы агентства недвижимости Madary и «Школы недвижимости» Марины Маньяновой, в случае отказа сумма может быть взыскана через суд.
Собственник вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, если арендатор более двух раз подряд не внес арендную плату по истечении срока, установленного договором. Для краткосрочного договора (менее одного года) достаточно двух просрочек, а для долгосрочного (год и более) просрочка должна составлять не менее шести месяцев. Но на практике договоры довольно часто содержат более жесткие условия, например, возможность расторжения уже при просрочке свыше 10–15 дней, добавляет управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит.
«Арендодателю рекомендуется письменно уведомить жильца о наличии задолженности и предложить добровольно погасить долг. Если реакции нет, можно обращаться в суд с требованиями о взыскании задолженности, неустойки (если она предусмотрена договором) и расторжении договора. Наниматель обязан компенсировать фактически неоплаченный период проживания. Если в договоре есть штрафные санкции или пени, суд может взыскать и их, но вправе уменьшить размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса, если сочтет ее несоразмерной последствиям нарушения».
Ксения Языкова
юрист практики частных клиентов адвокатского бюро K&P.Group
Порча имущества
В соответствии со статьей 678 Гражданского кодекса арендатор обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Поэтому очень важно при заключении договора аренды составить акт, в котором будет отражено состояние передаваемого помещения, находящиеся в нем объекты и их состояние.
Если жилью причинен ущерб — сломана мебель, повреждена техника, испорчены стены или сантехника — собственнику важно грамотно зафиксировать нарушения. Обычно составляется акт осмотра квартиры, желательно с фотографиями, видеозаписью и участием свидетелей или управляющей компании, говорит Ксения Языкова.
Если ущерб причинен серьезный, собственник может привлечь независимого оценщика. По мнению Юрия Пустовита, если арендатор отказывается добровольно компенсировать убытки, то собственник вправе обратиться в суд. Эксперт также добавляет, что, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, договор аренды жилья также может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон.
При этом не стоит забывать, что закон различает естественный износ и ущерб.
«Если повреждены отделка, мебель или техника, арендатор обязан компенсировать убытки. На практике для этого используется залог, однако при серьезных повреждениях его часто недостаточно, и собственник вправе требовать доплату, вплоть до судебного взыскания».
Марина Маньянова
риелтор, владелец агентства недвижимости Madary и «Школы недвижимости»
«Зафиксировать ущерб можно любым доступным наймодателю способом, например, письменным актом, фотографиями или видеосъемкой. Стоимость ущерба наймодатель может взыскать с нанимателя в качестве убытков (ст. 15 Гражданского кодекса)».
Юрий Пустовит
управляющий партнер адвокатского бюро «Юг»
Лишние люди
Часто случается, что в арендной квартире фактически проживает больше людей, чем было согласовано сторонами. В соответствии со статьей 679 Гражданского кодекса вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем, допускается только с согласия наймодателя. Если такое согласие отсутствовало, собственник вправе потребовать устранения нарушения.
Кроме того, если коммунальные услуги начисляются по числу проживающих, то, в случае их увеличения, собственник может потребовать компенсации дополнительных расходов, говорит Ксения Языкова.
Важно помнить, что большее количество проживающих влияет на износ жилья, коммунальные платежи и может привести к жалобам соседей. Марина Маньянова добавляет, что при выявлении такого нарушения собственник вправе потребовать устранения нарушений или досрочно расторгнуть договор.
Сдача в субаренду
Еще одна частая ситуация — несогласованная сдача квартиры в субаренду. Если арендатор передает квартиру третьим лицам без разрешения собственника, это считается нарушением условий проживания. Такие действия увеличивают риски для владельца и дают ему право расторгнуть договор досрочно, объясняет Марина Маньянова.
Статья 685 Гражданского кодекса прямо предусматривает, что наниматель вправе вселять временных жильцов или передавать помещение в поднаем, но только с согласия наймодателя.
Если арендатор самостоятельно пересдает квартиру третьим лицам, особенно на коммерческой основе, это считается нарушением условий пользования жилым помещением.
Ксения Языкова добавляет, что в таких случаях собственник вправе потребовать прекращения нарушений, а при отказе — расторгнуть договор через суд.
По словам эксперта, дополнительно могут возникнуть вопросы о возмещении ущерба, если субарендаторы повредили имущество или создали задолженность по коммунальным платежам. На практике суды обычно поддерживают собственников, если запрет на субаренду прямо прописан в договоре.
Жалобы соседей
Речь идет о постоянном шуме в ночное время, антисанитарии, захламлении общих помещений, агрессивном поведении и иных действиях, нарушающих правила проживания в многоквартирном доме, говорит Марина Маньянова.
Ксения Языкова добавляет, что в соответствии со статьей 687 Гражданского кодекса договор найма может быть расторгнут, если наниматель нарушает права и интересы соседей. Но для суда важно подтвердить именно систематичность таких нарушений.
«Доказательствами могут быть обращения соседей, протоколы полиции, постановления о нарушении закона о тишине, акты управляющей компании и видеозаписи. Обычно сначала жильцу направляется предупреждение о необходимости прекратить нарушения. Если ситуация не меняется, собственник получает право обратиться в суд».
Ксения Языкова
юрист практики частных клиентов адвокатского бюро K&P.Group
Как законно выселить нарушителя
Законная процедура выселения начинается с анализа договора и фиксации нарушений со стороны арендатора. Затем собственнику рекомендуется направить письменное уведомление о необходимости устранить нарушения или освободить квартиру в определенный срок.
Если жилец не реагирует, то следующий этап — это обращение в суд с иском о расторжении договора, взыскании задолженности или ущерба и выселении, говорит Ксения Языкова.
Собственник обязан уведомить арендатора о расторжении договора и предоставить разумный срок для выезда. Если арендатор отказывается освобождать жилье добровольно, вопрос решается через суд.
Важно помнить, что принудительное выселение возможно только на основании судебного решения и осуществляется судебными приставами, добавляет Марина Маньянова.
Важно учитывать, что попытки «ускорить» процесс незаконными способами — сменой замков, удержание имущества арендатора или отключением коммунальных услуг — могут квалифицироваться как самоуправство (статья 330 Уголовного кодекса) и при определенных раскладах повлечь ответственность уже для собственника, предупреждает эксперт.
«Поэтому оптимальная стратегия для арендодателя — действовать исключительно в рамках закона и сохранять все доказательства нарушений и переписки с арендатором. Необходимо учитывать, что процесс принудительного выселения через суд может занять не один месяц. Досудебный этап займет не менее двух-трех месяцев, само судебное разбирательство может растянуться на такой же срок. А если арендатор будет затягивать процесс, например, не явится на какое-то заседание, то суд может занять и полгода. К этому надо прибавить вступление судебного решения в силу, которое составляет один месяц, а также исполнительное производство, которое может растянуться даже на полгода. Суд также может дать арендатору отсрочку в один-два месяца для поиска нового жилья. Поэтому самый оптимальный и быстрый вариант — это расторжение договора аренды по обоюдному согласию».
Ксения Языкова
юрист практики частных клиентов адвокатского бюро K&P.Group
Читать также
Возле дома твоего: как ежедневные маршруты москвичей влияют на градостроительство
Читать также
Читать также
Не на курьих ножках: что такое избинг и почему многие покупают бабушкины дома в деревне